有关黄金海岸投资新house的问题

ppboy

刚看到一个盘目前第二期，距黄金海岸大概10多分钟的车程，附近有Westfield在建， 2018年英联邦运动会也开在那里，
土地面积450平方米，报价约47万，其中房屋22.5万，印花税大概是1.49万，
如果出租的话平均大概是440/w；那么一年按50周算租金收入为2.2万，扣除中介管理费余下2.08万；折旧一年大约是0.56万；
如果我首付3成，贷款利率4.9%， 那么一年的利息支出为1.61万；
如果水费和council 费 房屋保险等估算为0.35万一年；
那么我一年的收入应该为2.08-1.61-0.35=0.12万 基本上收支相抵无需额外投入了
如果算上折旧，该物业每年会亏损0.12-0.56=-0.44万

如果收入超过8万，那么产生的税务折扣应为0.44*0.37=0.1628万，即我可拿回1628元的税款
如果我的收入大于3.7万而少于8万，那么产生的税务折扣应为0.44*.325=0.1430万，也就是说我还能得到1430元的退税；
如果我的收入在1.8万-3.7万之间 那么产生的税务折扣应为0.44*0.19=0.0836万  那么我只能拿回836元

所以算上租金和退税每年我们最后实际所得大概在2030-2830之间，取中间值2430，如果按30年复利4.9%计（因为我们有抵扣账户）的话 我的现金流每年2430在30年内可帮我省去大约8.6万的利息   即平均每年可额外节约2867元；综合我的收益应该为2430+2867=5297元/年  收益率大约是5297/（（47+1.49）*0.3）=3.64%
如果我的首付全部存银行，按利息按5年定存的话4% 应该是 5816元一年 利滚利的话平均一年也就6429元 收益率大约为4.42%
所以最后考虑上利滚利的因素二者收益差别实际并没有差别太多，

但是有一点就是日后租金会涨的，所以我们今后的出租收益会增加，另外土地在增值，而且目前的形势下利率还有下倾趋势 因此我的利息有可能是要打折扣的；

如果以后租金涨了那么我的物业可以成为一个正现金流的资产， 而目前的情况是他只能帮我那回税款而已。

目前就是迷茫中，如果投资一般的公寓，收益率不知道会怎样？

cocowhite

这帐算的这么细，有一点我不明白，百分之三十几的税率又不是你总工资的30%几，哪里来那么多负扣税。

圆满的考拉

cocowhite 发表于 2014-12-11 21:04
这帐算的这么细，有一点我不明白，百分之三十几的税率又不是你总工资的30%几，哪里来那么多负扣税。 ...

边际税率

放开那位大婶

coomera? 如果是的话，那个区的房价前二年是负增长，有官方资料统计的

衣能净

买townhouse更合适，租金收益高，会更靠近市区。
你看的是pimpama吗。

liu263

帐算的很好，基本没有什么补充的了，只有看看以下假设成立的可能有多少：


1：利率会下跌。媒体最近的讨论是下次调息的方向，并不是在贷款续存期间平均利率水平。考虑贷款的周期-假设是25年，应该用历史平均利率来做计算，而不是当下的利率。

2：资本增值。楼上已经有人说了，过去2年黄金海岸房价是下跌的。

以上两个假设是否成立是这项投资是否成功的基础。

superdollar

维修费也是一笔开销，中介找的维修人都很黑的，而且中介最喜欢替你修东西了，烂都烂不住

a13476116494

还有一点，能保证一年出租50周？

大牛哥

衣能净 发表于 2014-12-11 22:30
买townhouse更合适，租金收益高，会更靠近市区。
你看的是pimpama吗。

哥喜欢死pimpama了，Gainsborough Greens球场是布里斯班性价比最高的高尔夫，没有之一。

zhangwei7461

黄金海岸投资需谨慎。 务必请懂行的业内人士看。

lubber

very nice, seems a good investment

衣能净

COOMERA地区过去两年真的负增长？
自己因为过去1年看了不少房子，主流区域我是没有看到任何负增长的。（从burleigh waters - hope island)
因为有RPDATA数据，有眼光的投资者我见过80W买的水边房，2年后卖120W的 （今年6月左右出手）。2年50%不能跟悉尼疯狂的房市比，但是也绝对是好的投资。
所以选房很重要，悉尼的房子也不是每个每年都涨25%吧。

lovesunshine

一年的物业费才1200，一周才25块，有这么便宜么？而且你如何保证房子不空置呢？这点儿是我最担心的，所以一直犹豫要不要投资房。

ppboy

投资前要先算账，的确是COOMERA地区，请昆士兰网友指教

ppboy

衣能净 发表于 2014-12-11 22:30
买townhouse更合适，租金收益高，会更靠近市区。
你看的是pimpama吗。

townhouse有strata 综合回报未必比house 好

karaoke_oz

coomera不是ＧＣ地产商们都忽悠会有中国投资商建一个大赌场的地方吗...

总体感觉GC 的地产商整天生活在概念和消息里... 今天王健林来，明天绿树集团来，可问题是，来了又有p用？

cutebaby

借楼主话题 请问新房的折旧费是怎么算出来的呢?

如果新房自己住了几年后出租当投资房 还有折旧费吗? 如果有 又是怎么算的呢?

ppboy

cutebaby 发表于 2014-12-12 15:41
借楼主话题 请问新房的折旧费是怎么算出来的呢?

如果新房自己住了几年后出租当投资房 还有折旧费吗? 如果 ...

新房开发商会给 旧房找会计师出好了一份几百刀

衣能净

karaoke_oz 发表于 2014-12-12 15:40
coomera不是ＧＣ地产商们都忽悠会有中国投资商建一个大赌场的地方吗...

总体感觉GC 的地产商整天生活在概 ...

来了 之后 大妈大叔就更多了呗

tov

首付3成是关键啊！我觉得还是得谨慎，再看看市场为妙，最近QLD失业率很高，明年又选举，大环境不得不考虑啊

放开那位大婶

ppboy 发表于 2014-12-12 15:35
投资前要先算账，的确是COOMERA地区，请昆士兰网友指教

其实很多昆士兰的人都没有听过那块地，近一年开始被悉尼中介拿出来炒了，在那样一个地方竟然卖300多平的房子，要近50万，看看网上的二手房，800多平的都40万以下的一大堆。

是不是中介说3年5%包租？ 自己给自己付租金。

csq84

地方听过，从来没去过，人少的地方无法看好

ppboy

这个盘据说有4期目前2期还有少量地出售

dlcat

建议自己实际考察一个月。
买个车要考察几周，买个房考察几个月是应该的。
那个地方，去实地考察才会明白。

sdcmc

衣能净 发表于 2014-12-12 20:52
来了 之后 大妈大叔就更多了呗

是否更多不知道,但房子肯定更多.

yoyoyuyu

楼主投资吧，那个地方10年之后会比较旺，
                                         20年之后会非常旺，
                                         50年之后你就赚到了

衣能净

sdcmc 发表于 2014-12-13 13:55
是否更多不知道,但房子肯定更多.

不是只有投资上海的房子才能赚钱，你投资10年前投资黄岛开发区赚的比例一样比上海高。
不是只有投资悉尼的房子才能赚钱，悉尼过去两年涨的多，不代表之后增长比例会超过其他城市。

投资是看之后的增值潜力，而不是看过去增值了多少。每个人都知道悉尼这3年涨的最多，但是之后的3年悉尼一定会是增长最多的吗？悉尼房价高当然有投资群BACKUP，但是房价过高后，投资群就会慢慢减少开始转移。

jiangmin

投资房产重要定律。

楼克神  

楼克神


楼克神

楼克神

maplefire

看上去的确是价格没有涨...

ppboy

maplefire 发表于 2014-12-13 21:50
看上去的确是价格没有涨...

你是强人，我只想知道大数据您是哪里弄来的