谁能基于分析反驳倒本帖？澳洲的地产没有投资价值，投机价值也已经消失。

liu263

房地产作为非生产资料，根本就没有投资基本面。

巴菲特说黄金根本没有投资价值，就是因为黄金本身没有产出。

投资的基本面是基于投入和回报比来计算的, Price/Earning...

目前“投资”房地产的，根本就是投机,因为做出这些投资决定的不是基于Earning,而是capital gain。

我家附近有一个5房的house上月成交，价格2.4M，新屋主打广告出租，每周1200.这种投资的计算是这样的：

支出按4%银行利息算，一年是96k
就算他能按1.2k每周租出去，而且没有空窗期，收益一年是62.4k

每年的亏损是33.6k

这种投资根本没有收益，Price/Earning就是负数，所以这不叫投资，是投机。当有下一个土豪出更多钱的时候，他在可能有收益。问题是,天下没有不散的筵席，击鼓传花总会停的，停下来的时候那朵花就是炸弹......

另外，关于在澳大利亚房地产进行投机，在悉尼与墨尔本房价收入比达到9的现在，下一个接盘侠在哪里？接盘不是想接就接的，要有收入或者贷款支撑的。

jasyangau

不明觉厉，
不过听说巴菲特的可乐和IBM，呵呵呵

Houseduoduo

投资眼光很重要,另外就是胆量,最重要的是永远做好最坏的打算.

liu263

可乐和IBM下跌，并不妨碍巴菲特继续保持股神的称号。

mr_founder

lz不懂土豪的行为。

如果说房主手上就只有这一套投资房，当然亏了。

liu263

mr_founder 发表于 2014-10-24 14:38
lz不懂土豪的行为。

如果说房主手上就只有这一套投资房，当然亏了。

不过是传的花大一些，多一些罢了。基本原理是一样的。

南行者

巴菲特说黄金根本没有投资价值，就是因为黄金本身没有产出。
投资的基本面是基于投入和回报比来计算的, Price/Earning...
目前“投资”房地产的，根本就是投机,因为做出这些投资决定的不是基于Earning,而是capital gain。

那多多哥哥投资北京房子和静安好投资上海房子的 帐面收益怎么理解？

mysimsyd

当你的理论与现实不符的时候，不要希望别人不顾现实的同意你的理论，而是应该回过头在否定自己理论的基础上，重新检讨自己的理论，接受现实

Wangx813

房租算不算earning？

mr.houseband

这理论在中国一线城市行不通。
在悉尼墨尔本还是看需求吧

djs0878

个案不能说明情况，况且没有考虑到房屋增值的立论也站不住脚。我不是多头，也不认为房子只涨不跌。但是你的分析本身就比较片面，不能服众。

aaron2050

后院再花10万盖个granny flat出租，房租每年多20000，利息每年多4000。最后净支出变成17600， 加上每年1万的折旧算27600. 假设工资18万以上，多退税回来13000。 合着净亏损4600，还可以。 不行房子本身在多隔几个房间分租出去，就还有得赚

大江东去

按这样理论，中国的房产怎么说？

中国的房产租金回报有到4%的吗？

SLQ

不投资的人最理性

yiyioz

该买的人还是会买的。

timberfloors

理论是这样没错，我以前也是这么想的，但事实是买房的都挣到钱了。

shellte

忘了两样事情，1. 分租； 2. 后院granny flat。只要能做到这两点，这个房子肯定能正现金流。如果狠一点，连车库也租出去，估计现金流还够再供自住房的。等什么时候钱存够了，分地起town house或者villa卖了，就算一个case close了。
当然我就是这么说说，我自己肯定干不来，太累心。看来天生就是赚不了钱的人。:-P

shellte

aaron2050 发表于 2014-10-24 15:55
后院再花10万盖个granny flat出租，房租每年多20000，利息每年多4000。最后净支出变成17600， 加上每年1万 ...

搞个四房的gf，一周单间120，一年就是120 x 52 x 4，算上两周的折扣，能到24000呢。如果地段好，单间150不成问题啊，那就是30000了。房东每个月还有剩余供自住房呢。

liu263

南行者 发表于 2014-10-24 14:40
巴菲特说黄金根本没有投资价值，就是因为黄金本身没有产出。
投资的基本面是基于投入和回报比来计算的, Pri ...

不好意思，恢复有点晚。因为我每个小时只能有10个帖子。

投资有句名言：

“过去的投资业绩不能做将来回报的参考”。请考虑他们两位在中国入市的时间情况和现在在悉尼的情况。他们2012买能赚，不代表你在悉尼的今天买也能赚。

当然我的帖子只是供思考用的，具体投资怎样还是自己综合考虑。

liu263

aaron2050 发表于 2014-10-24 15:55
后院再花10万盖个granny flat出租，房租每年多20000，利息每年多4000。最后净支出变成17600， 加上每年1万 ...

算到最后还是静亏损4600每年。P/E依然是负。投资还是没有价值。

liu263

SLQ 发表于 2014-10-24 16:53
不投资的人最理性

眼看悬崖就在眼前，可还是要跟着羊群向前走，而不知道回头的，就是不理性。

liu263

Wangx813 发表于 2014-10-24 14:53
房租算不算earning？

房租算earning，但是利息也算cost。要一起算的。

liu263

大江东去 发表于 2014-10-24 16:00
按这样理论，中国的房产怎么说？

中国的房产租金回报有到4%的吗？

中国一线城市的bubble是month of all。超过澳大利亚。这也是为什么澳大利亚还能继续的原因。个人认为回归理性是长期趋势。

liu263

timberfloors 发表于 2014-10-24 17:05
理论是这样没错，我以前也是这么想的，但事实是买房的都挣到钱了。

坚持理性分析。拒绝羊群效应。

liu263

shellte 发表于 2014-10-24 17:13
忘了两样事情，1. 分租； 2. 后院granny flat。只要能做到这两点，这个房子肯定能正现金流。如果狠一点，连 ...

4房GF，每房150，一周可以多收入600，加主房的1200， 是1800每周。一年52周，总收入93.6k，仍然低于总cost 96k。。

依然是负收益。

就不说假设中有多偏向屋主了。

上书房行走

房地产作为非生产资料，根本就没有投资基本面

这一句用常识来分析，楼主你如果天天睡大街上。。。。

基本面就是“衣食住行” 或者“吃喝拉撒睡”。 房子总要占其中之一的，再加上房子下面的土地。怎么能说没有投资基本面呢？

房地产和”次贷“是不一样的。

shellte

liu263 发表于 2014-10-24 17:51
4房GF，每房150，一周可以多收入600，加主房的1200， 是1800每周。一年52周，总收入93.6k，仍然低于总cos ...

住房1200那是整租啊。分租呢？把4房隔成8房，master room带insuit的租200， 其余一律150，那就顶过来了。还有车库也是可以改的。当然这些就要看房东有多狠了。

liu263

shellte 发表于 2014-10-24 17:54
住房1200那是整租啊。分租呢？把4房隔成8房，master room带insuit的租200， 其余一律150，那就顶过来了。 ...

咋不分成80个呢，那回报可大了  

POU

如果71万的apartment租$1500是不是就比较划算了啊？

ccabc

lz,其实不应该只纠结于这个房子的租金带来的收益，的确，这样算，肯定是负数。先不说能抵掉多少的正收入，人家的目标应该在这个房子将来如果扩建，比如建几个townhouse，或者unit,甚至是apartment，所带来的收益。
或者等地价升值，然后在整个卖出。
不用担心没有人接盘，因为大家都在不同的围城里面，在你的世界里，他不值这么多钱，在别人的世界里可能就很值钱了。