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[自购小窝] sinking fund没钱了 [复制链接]

shermanluxm

皮靴族

发表于 2014-10-16 18:05 |显示全部楼层

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看上一个unit，交了小定，做了strata检查，发现sinking fund里才1000多元，3年前还有5万，花费都是换锅炉，修车库水管漏水，清洁上面，2011年有6万special levy来装fence和油漆，2013年有8000special levy弥补admin fund不足，还告诉我可能将来会有special levy，只从strata上没发现建筑问题，这个Unit可以买吗？有问题吗？谢谢

OZ10426

皮靴族

发表于 2014-10-16 18:18 |显示全部楼层

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个人意见,这个Unit如果超过7年就这么多问题的，不是很建议买!

江北

水晶靴族

发表于 2014-10-16 18:22 |显示全部楼层

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这个很正常的，sinking fund存在的意义就是做这样的一些维修用的。

你这个楼如果没有电梯的话，就还不错。sinking fund的另外一个很大的支出是电梯的维修和维护

wxin7318

银靴族

发表于 2014-10-16 18:22 |显示全部楼层

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听起来没用建筑质量问题啊，换锅炉，修理水管，围墙，清洁还好，是人为的问题，估计屋主们太爱惜了，一点小毛病都容不下，如果你是自住的话可以买，反正钱也花自己身上，自己也享受到，如果投资就要考虑一下了，交special levy给他人享受总是感觉不好

shermanluxm

皮靴族

发表于 2014-10-16 19:05 |显示全部楼层

这个unit没电梯，没游泳池，但有花园要园丁灌溉，一半屋主一半租客。sinking fund主要用在清洁和最大部分是整幢大楼的油漆和装篱笆fencing（花了6万多），其他就是零碎的小的开销，和保险费的extension，小钱加起来就是大钱了，去年花了5万。房子2012年建造完成，大家看作为自住可以买吗？谢谢

shermanluxm

皮靴族

发表于 2014-10-16 19:07 |显示全部楼层

错了，房子2002年造的

shermanluxm

皮靴族

发表于 2014-10-16 19:09 |显示全部楼层

还有就是保险费的extension费多了些。strata目前是550，无special levy。律师觉得这个strata贵了些，而且sinking fund钱太少了。今年的sinking fund其实有3万多澳币，只是不知怎么admin fund亏空3万，于是才剩下1000澳币了。admin fund用来支付水电费什么，看起来水费是180一个季度

shermanluxm

皮靴族

发表于 2014-10-16 19:09 |显示全部楼层

大家提提建议啊，看看能买吗？

shermanluxm

皮靴族

发表于 2014-10-16 19:11 |显示全部楼层

共26户人家，只有1家华人，华人和另两个邻居还欠strata费，特别一个邻居是长期拖欠了，3人共拖欠了5000多澳币

qubonnie

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禁止访问

发表于 2014-10-16 19:56 |显示全部楼层

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耗死买不起啊！unit的strata总让人受不了啊！

bkhills

皮靴族

发表于 2014-10-16 20:26 来自手机 |显示全部楼层

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Strata 入不敷出，不是收得太低就是用的人大手大脚。

lukkkljk

铜靴族

发表于 2014-10-16 20:30 |显示全部楼层

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悉尼UNIT550元的STRATA很正常了，只要没有质量问题，可以考虑购买。

shermanluxm

皮靴族

发表于 2014-10-16 20:39 |显示全部楼层

strata还只是一方面，问题是sinking fund没钱了，会不会突然再来个6万的special levy呢？strata报告显示目前为止，依据2011到2014的年数据，从strata报告上没看出建筑质量问题，但是建议作整个大楼的检测，以确信是否有问题。这个是不是很吓人？大家提提建议

shermanluxm

皮靴族

发表于 2014-10-16 20:54 |显示全部楼层

大家一起来说说看法好吗？谢谢

leadsport

金靴族

发表于 2014-10-16 20:59 |显示全部楼层

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LZ有那么多的担心那何必再扎进去呢，花钱买揪心多郁闷。那些拖欠的物业费最后也会一点点分担到其他人头上。

shermanluxm

皮靴族

发表于 2014-10-16 21:04 |显示全部楼层

我不懂啊，可能多虑了，外行才害怕呢

shermanluxm

皮靴族

发表于 2014-10-16 21:05 |显示全部楼层

因为是外行，所以想请大家提提建议

james_rong007

木屐族

发表于 2014-10-16 21:16 |显示全部楼层

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听着觉得蛮吓人了，就是感觉总要花钱去strata的

shermanluxm

皮靴族

发表于 2014-10-16 22:03 |显示全部楼层

大家来出出主意，怎么办？

ivorsyd

金靴族

发表于 2014-10-16 22:14 |显示全部楼层

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大楼结构问题保险管，小修小补花点钱很正常

大西洋12345

木屐族

发表于 2014-10-16 22:14 来自手机 |显示全部楼层

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楼主我说点吧~ 房子什么样我们没见过, 所以不好评价, 我以前在strata公司里工作过倒是可以说说其他的见解。
Sinking fund就是维护日常维修用的。如果业主按quantity survey的报告建议的额度定期交费的话,fund会有充足的资金一般是不会经常有special levy出现的, 除非大修。像楼主说的更换fence 刷漆之类的其实属于基本维护,很正常。在以前我做的strata里, 你说的这种大部分是因为大部分业主不原意按report缴费, general meeting里 report的建议被否决,业主把费用压低,才导致了没钱做日常维护。后果就是几年之后, 设施缺乏日常维护而迅速老化破损,没几年就到了必须全部换新的才能符合物业标准的地步。这时fund里没钱就要special levy了。

所以这个事和房子本身质量有关系外, 也和周围邻居的普遍经济状况有很大的关系。

shermanluxm

皮靴族

发表于 2014-10-16 22:29 |显示全部楼层

大西洋说的是事实。我仔细看了报告，应该每季度交138的sinking fund，实际我们只交40，就算这样，还有3户邻居欠费不交，很难过，其中唯一一名华人邻居也欠费。这个是穷人区，首次置业选择那里，大楼一半屋主，其余都是投资客。有名老外长期拖欠物业费高达5000多元。这区的人均收入普遍不怎么样。悉尼外西区

shermanluxm

皮靴族

发表于 2014-10-16 22:31 |显示全部楼层

请问大西洋，地下车库的水管漏水维修和热水tank维修算大修吗？是不是严重结构问题？谢谢

shermanluxm

皮靴族

发表于 2014-10-16 22:34 |显示全部楼层

大西洋，你觉得这个房子能买吗？晚上都睡不好觉，首次置业好不容易找到自己的小窝了，才付定金就发现这个扫兴的事。这个难过啊。

shermanluxm

皮靴族

发表于 2014-10-16 22:35 |显示全部楼层

前天贷款银行要去验房，老外租客还玩失踪，唉

frankhuang1979

铜靴族

发表于 2014-10-16 22:39 |显示全部楼层

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10年的房子就多次收special levy是不正常的，26户里有三户拖strata也是不正常的，这里肯定有事，建议lz慎重考虑。
550strata很正常，400进admin,150进sinking对十年的unit因该足够了，不应该出现admin缺钱需要补入的情况。
Sinking1000，代表你将来会面对一个两难的选择，1：加strata,将来你的strata可能就不是550，而是750，因为sinking fund需要补充以应付日常维修2：strata不加，一旦有维修直接special levy.
加Strata会直接影响你房子的升值，但是special levy是不能用作当年负扣税用途的。
最后补一句，对那几个不交strata的该怎么处理？不管交仲裁还是叫律师打官司，花的可都是楼里的钱啊。