万能休,万能妖,万能STAR请进

redsummer

发在生活版,没人理我,估计都去度快乐周末去了.
有请投资版各位版主现身 对你们来说此问题就是小菜一碟儿了

最近利息涨的太厉害,不得不考虑省些小钱了,
我交给中介管理我的房子,他们收7% + GST = 7.7% MONTHLY RENT, 是不是太贵了啊? 一般都收多少算合理呢? 当时着急没多问问,也没好意思讲价. 我准备找个收费便宜点的中介,但担心以下几个问题

1,换中介会不会对当前的租客有影响,怕他们不高兴, 但我又不加租,应该不会有影响吧?
2,现在的中介被我换掉,将来租客搬走的话,这个中介会不会不经过我允许就退押金给租客,毕竟是他们签的现在的租客,他们签收的押金.
3, 收费贵的中介就一定好吗? 我是怕省了几个小钱,换了个草包中介,就得不偿失了
4,如果现在的租客到期后不走,继续租,那么这叫RE-LEASE, 中介是不收费用的; 那么如果他们走了,中介要帮我找新的住进来,这个叫LEASTING FEE, 即使我用现在的中介,他们也还是要收这个LEASING FEE的,对吗?如果不换中介,他们是不是就不收这个LEASING FEE了呢? 因为他们收过一次了啊.

这么个小事产生这么多个疑问劳烦各位了. 有知道的同学,路过也留个言吧,大家一起研究省钱之道.

黑山老妖

现给你移动一下。地产投资比较合适。

你这个问题不是小事。一点都不简单。
要考虑得方面很多。
7％＋GST贵不贵？还好。不算贵也不算最便宜。要看地方。我们Epping都是6%+GST， 有时候special还会免前6个月。但是很多地方都是8%+GST。偏远地区的10+%+GST都有。反正是tax deductible所以这个1.1%也不算多。
1) 对租客来说其实没什么。他们也就是换个缴钱的地方，重新签一个和约而已。
2) 换中介。这个是大问题。通常你和中介的合同一般也会说要提前几个月给notice才能中止合同。同时你的租房合同是由中介签的（你看看租房合同），如果换中介就要重新签合同。新中介要收要新的签约费。。。押金。这个我就不清楚了。请别人给你回答吧。或是询问一下其他的中介。
3) 这个就要看口碑了。贵的不一定好。为什么要换？现在的不好吗？
4) 如果不换中介，合同到期就要续约。这个续约也要续约费。签约费通常2个星期的房租，续约费是一个或是半个星期的房租。

这些只是我个人经验，离万能还有很远很远的距离。。。
每个中介收费和规定都有点不一样。最好仔细看看你和中介的合同，以及中介替你签的租房合同。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2008-5-2 20:59 编辑 ]

Mylittlelover

长知识了, 给万能妖加分!!

redsummer

真是太感谢了, 我真是要再仔细看看那个合同
虽说做房东有些日子了,但一直都稀里糊涂的过来了,主要就是懒,心想可能每个中介都一样吧,反正是标准的合同,不看也罢,关键时候才深感知识的匮乏.

现在的中介没什么不好,就是感觉7.7%太贵,想省点钱,这不还是利息闹的吗

休

押金是上交政府保险的,换中介不会对退还做成影响.租客手上一份证明,中介手上一份,换中介时会交还你的.

[ 本帖最后由 休 于 2008-5-2 22:05 编辑 ]

Devil_Star

基本上就是像休大师说的那样。在NSW，押金是交到FAIR TRADING下属RENTAL SERVICE DEPT管理的，房东和中介如果在限期内不上缴，是会被罚款的。只要手上有那张单，不管是房东和房客，都是凭那张单，再加CONDITION REPORT的前后对照，来CLAIM BOND的。BOND最后由RENTAL BOND BOARD 发出， 在合约终结过后。

hohoho

涨房租啦， 来贴补利息。

Devil_Star

原帖由 redsummer 于 2008-5-2 21:47 发表
真是太感谢了, 我真是要再仔细看看那个合同
虽说做房东有些日子了,但一直都稀里糊涂的过来了,主要就是懒,心想可能每个中介都一样吧,反正是标准的合同,不看也罢,关键时候才深感知识的匮乏.

现在的中介没什么不好, ...

平时看不出来的，主要是看有事的时候，负不负责任，勤不勤快。这些都需要做些RESEARCH和interview才能知道的。

redsummer

真是太感谢了,三位版主都现身了!

回HOHOHO同学:
上次我去房屋检查,他们把房子保持的很好,他们是很漂亮的一个家庭,小孩子很可爱,男主人是工程师,工资具高, 挺礼貌的.所以我不想涨房租,希望他们能继续住下去,我也省得操心了.

但想着中介每个月啥也没帮我做,就拿7.7%, 不划算

hohoho

今年中介检查房子时说要给我们涨房租， 什麽都涨， 房租自然涨了， 后来涨5%。我们房子这样也比同公寓的其他套房便宜， 现在都是500以上还租不到。

中介说， 如果他们不同意， 搬走。 房子放到市场，起码涨10%。

当然先要横向比较一下。 一个负责任的好中介，很重要。

黑山老妖

原帖由 redsummer 于 2/5/2008 21:47 发表
现在的中介没什么不好,就是感觉7.7%太贵,想省点钱,这不还是利息闹的吗

为了这1%换中介还不如加租4%，告诉租户这是CPI。现在房租大涨。加租4%已经是非常少了，你的租户应该可以接受。
换中介的支出远远超过你能省下来的1%（negative gearing后才0.7%)。
这个办法对你来说最简单方便而且容易被接受。

黑山老妖

原帖由 Devil_Star 于 2/5/2008 22:23 发表
平时看不出来的，主要是看有事的时候，负不负责任，勤不勤快。这些都需要做些RESEARCH和interview才能知道的。

非常同意。中介是好还是非常好，不到关键时刻是看不出来的。
但是不好的中介是非常容易察觉。

OneLeaf

原帖由 redsummer 于 2008-5-2 22:34 发表
真是太感谢了,三位版主都现身了!

回HOHOHO同学:
上次我去房屋检查,他们把房子保持的很好,他们是很漂亮的一个家庭,小孩子很可爱,男主人是工程师,工资具高, 挺礼貌的.所以我不想涨房租,希望他们能继续住下去,我也省 ...

或者自己打理，不用中介？

我也不懂，瞎说的。我以前的犹太房东就是一直自己打理的。她有个固定的handyman负责维修，亲自收租以便偷税。

trader

学习

ivy_cn

我买房的时候听当时的中介说，他们的管理费只有3。5%，是不是UNIT和HOUSE管理费不同？

紫水晶

LZ真有面子，调动了3个高人现身，好象没有给他们加分

---挑毛病

OZWorker

把房子趁现在房价还在高位的时候赶紧出手，把钱存到银行拿利息，利益比收房租供房还高吧？

辛苦供房，一年后投资房价格跌了一成，白供了，还损失。

帐这么算，对吗？

redsummer

原帖由 yangtown 于 2008-5-3 18:39 发表
LZ真有面子，调动了3个高人现身，好象没有给他们加分

---挑毛病

版主分分多的都用不完,用不完,不用我们加分吧?
我还是补上一点小分吧,各版主要是真的不需要,再给我退回来啊

sayaaz

我们这里都是9.25%， 还要加一堆Misc. 西澳果然是偏远地区。

魅影妖瞳

7%不算贵，一般都是8%左右，除非有好几套房子在同一个中介，才有可能降到6%
我老板名下的房子想出租的时候，我打了十几个中介的电话帮他询问，基本上都在这个区间

大飞熊

原帖由 Devil_Star 于 2008-5-2 22:20 发表
基本上就是像休大师说的那样。在NSW，押金是交到FAIR TRADING下属RENTAL SERVICE DEPT管理的，房东和中介如果在限期内不上缴，是会被罚款的。只要手上有那张单，不管是房东和房客，都是凭那张单，再加CONDITION REPO ...

啊？？bond不交给fair trading是要罚款的？？？

大飞熊

原帖由 黑山老妖 于 2008-5-2 20:56 发表
现给你移动一下。地产投资比较合适。

你这个问题不是小事。一点都不简单。
要考虑得方面很多。
7％＋GST贵不贵？还好。不算贵也不算最便宜。要看地方。我们Epping都是6%+GST， 有时候special还会免前6个月。但是 ...

签约要两周的房租？
续约也要1到一周半的房租啊？好像很贵的。怎么样才叫续约呢？比如刚刚开始中介和房客签了半年，半年以后算不算续约呢？但是大多数情况房客都是不再签合同了，就直接住下去了。
然后每周在叫7%，那么到了房东手上不是没有多少了。

我有个同事把房子交给中介出租，然后自己管理，中介只带人来看房，来人满意，房东同意就结束了，这样收了一周房租，听上去好像不贵啊。

[ 本帖最后由 大飞熊 于 2008-5-4 02:41 编辑 ]

flashprincess

为什么大家的中介管理费这么贵呀？我的是5.5% INCLUDING GST，我在猫本，是不是猫本便宜啊？

applenet

我的经验来说说.

在悉尼北区, 中介费一般比较高, 7.7%算是正常数,但是经验是在现在这个时期都可以跟中介谈的,我的就是谈到了6.6%, 后来第二个房子又谈到5.5%, 你可以试试跟现在的中介谈谈看看有没有降的可能.另外根据你说的,你的房客也很乖,中介没花什么力气管理的很通畅,最好就是你们能够谈到低一点皆大欢喜.

换中介真的是要好好看合同,虽然中介的收费都差不多,但是有些细节要看清楚,不光是钱的问题:
1.如我的中介合同中谈的半年内两次查访;
2. 合同中年终STATEMENT报告提供,他们还可以帮你把COUNCIL,水费(HOUSE CHARGE房客那部分代收等)等代交,最终都显示在月度和年终报告里,省去你向ACCOUNT保税时还要自己收集;
3. 使用RENT PAY付款方式(该方式让租客承担每月3刀的服务费,RENT PAY用直接划款的方式转到中介,中介从RENT PAY帐户再直接转到你帐户,中间有电子REF 号码,非常方便,比以前中介用手动方式RECONCILIATE款项要快很多,还不容易出错,自从使用该方式后,我的账号都是一清二楚的,每月准时到帐);
4. 你有没有专门分配的的管理经理负责

还有重要一点是我自己感觉的,最好就是该地区比较有名大一点的中介,连锁那种的.他们信誉上不敢马虎,另外手头都管理着上千户的出租房,不管是从房源上,经验上还是资源上都有优势. 退一万步说,对专门分配的PROPERTY MANAGER服务不满意可以逐级投诉,直到解决为止,小中介公司看中的是销售房产而不是出租,往往都对租房的事不太重视,如果单纯为了省1-2%的管理费而不去考虑上面的其他因素就很危险.

过年过节,对管理你房子的中介PROPERTY MANAGER送个卡片或者巧克力什么的,花钱不多是个感谢的心意,我现在的中介收费高一点,6.6%,但是非常负责,我的出租房自从出租后问题不断,但是她都很耐心,不知该怎么感谢她呢.

[ 本帖最后由 applenet 于 2008-5-4 03:45 编辑 ]

黑山老妖

Applenet说得不错。
我现在的中介(betterhome)是收6%+GST（头六个月免），$5+GST sundry，preparation of rental contract - 2 weeks rent，renew of contract - 1/2 week of rent。他们帮我做的就是6个月inspection一次，每个月一个报告，每年一个年报，每月头把租金转到我的账号，有一个固定管理人one point of contact。

像我们epping这里竞争激烈，不用打价就是6%如果有超过一套给同一个agent还可以便宜（5%），不过我那个6个月不收管理费的special挺不错。就目前看来betterhome管理的还不错。水管堵了一次，水龙头漏水一次，两个问题一次性找人解决。至少在沟通和timelyness上面做得不错。

说到代缴水费/council/strata，最好还是自己缴。如果是agent代缴的他们在这里面也要收6.6%。没有必要了。我通常都是把水费交了以后把账单scan下来email给中介，让他们去收usage那部分。这样可以少剥点皮。

applenet

原帖由 黑山老妖 于 2008-5-4 08:02 发表
Applenet说得不错。
我现在的中介(betterhome)是收6%+GST（头六个月免），$5+GST sundry，preparation of rental contract - 2 weeks rent，renew of contract - 1/2 week of rent。他们帮我做的就是6个月inspectio ...

代缴不该收那部分的6.6%啊?

黑山老妖

原帖由 applenet 于 4/5/2008 13:35 发表
代缴不该收那部分的6.6%啊?

I have asked my agent and they said it 6.6% will be charged on any part the agent manages. That includes all bills paid on owner's behave.
Read your contract, it might be different..

redsummer

太感谢苹果和老妖了,这么详细的解答! 原来二位都是老房东了啊,贼拉的有经验,赞!

我从那个中介买的房子,所以图省事就给他们租了,  看来7% 也不是太离谱, 回头我试探性的问问能不能给降点. 再次感谢!

applenet

原帖由 黑山老妖 于 2008-5-4 14:49 发表


I have asked my agent and they said it 6.6% will be charged on any part the agent manages. That includes all bills paid on owner's behave.
Read your contract, it might be different..

我现在还没开始代缴,只有一次是代转租客给我的水费,我查了STATEMENT,中介没有CHARGE我那部分的6.6%.也许合同条款不同吧.

yyebo

原帖由 OZWorker 于 2008-5-3 18:39 发表
把房子趁现在房价还在高位的时候赶紧出手，把钱存到银行拿利息，利益比收房租供房还高吧？

辛苦供房，一年后投资房价格跌了一成，白供了，还损失。

帐这么算，对吗？

投资房有跌的时候，也有升的时候。
该不该现在套现，要看投资人自身经济实力和对风险的承受能力。