关于悉尼房价的分析：经济的停滞是房价的幕后推手

lifeparadise

很多足迹朋友都热衷于讨论房价，的确买房作为中国人的伟大兴趣之一对于中澳两国的经济有举足轻重的作用

客观的来说，目前悉尼房价的确虚高，但是也是有很多背后的原因：

最主要原因是全世界经济的基本面不好，经济增长缺少亮点和增长点，尤其是中国作为新经济势力的领头羊目前遇到发展的瓶颈。

事实上，世界主要大城市目前房价都比较离谱，因为整个世界经济停滞，资金没有好的增长渠道，为了保值必然堆积在固定产，所谓的扎堆取暖，世界期货以及货币市场随着大国博弈起起伏伏，非常不稳定，相对黄金和原油，目前的房产市场还是相对安全，房产市场无论如何还是各国能够自己控制的部分
（试想要是来次新科技革命，可以想象房产马上应声降价，经济立刻恢复活跃，但是目前来看做不到）

其次，澳洲的房产总的来说还是老百姓能够享受的，这里环境适宜，交通便利，有着得天独厚的天然条件，吸引了世界各地的移民加入，相比较伦敦、巴黎、香港这些城市不动产已经不属于普通老百姓能消费得东西，富人恨不能买下整条街，空着多处豪宅无人居住，穷者真是无立锥之地，租房都吃力。

目前投资需要谨慎，楼市风险大、收益不能保证了，相比较欧洲和东亚，澳洲房子性价比还是比较突出的，这也是近期以悉尼为首的澳洲房市快速增长的动力之一。

但是自住的刚性需求不应该根据房价高低变化，为了节省几十万让一家人不能及时享受有点不符合澳洲逻辑

在我看来，澳洲政府对于房市的控制还是可圈可点的，首先对于房产有效供给的控制是最有效的保证房产市场健康的关键；其次对于房产的估价和放贷相对于其他西方国家比较严格，合理使用了税收的杠杆保证房市稳步增长；实在是迫于热钱压力，最近的疯长有点出乎意料，但也在情理之中。

第三，中国因素，中国的经济转型限制了其对于矿产资源的渴求，客观上面限制了澳洲采矿业的发展，作为澳洲本地经济的支柱受到了创伤，资金会不由自主向地产收缩。另外，中国的反腐浪潮，抑制了部分东亚的投资需求，也限制了大陆房地产市场，作为亚洲的近邻，美丽的澳洲不免吸引了中国的投资客，我们不管这个钱是不是黑钱，只要是金钱就会有投资渴求。从澳洲本身来说，由于经济低迷，暂时也需要一些海外热钱带来的热气。

第四，新科技和新动力， 人类过去的几百年创造了无数科技奇迹，大大延长了人类寿命，物质极度富足，也弱化了大自然对于人类物种的自然选择，导致人口大爆炸，很多人抢很少的资源，也是房价上涨的必然激励，如何消化这多余的人口，那自然就是提高生活成本啦，房产价格是第一个能想到能限制人口出生率的有力杠杆，等到日常用品价格暴涨到普通人家无法承担那就离人类危机不远了，房产还是比较缓慢的杠杆，没地方住，自然不愿意多生孩子咯。人类要是在太空探索或者生物科技上面有新的突破，或许能化解目前的难题，否则其他的努力如果不能合理控制人口都是治标不治本。

这是我根据自身观察和分析，发表的一点个人见解，等待各位足迹大大排砖和赏分。

不要手软，让砖头和分分来的更猛烈些，哈哈

天涯浪客

dczfu

楼主的分析，有一定的道理啊

自游自在

码字不容易，已经加分表示景仰

Epping73

楼主应该被授予本年度的诺贝尔经济学奖

好牛B的说

经济停滞，房价上涨
经济要是衰退，房价得暴涨
经济要是暴跌，房价得坐火箭

楼主，你中学读完了吗

mmmggg

我认为各国近几年实行的宽松政策导致资金过剩，游资涌入地产是导致这轮上涨的主要因素。

TT

有道理。 主要经济不景区，带动了特定地区的房价增长。

davidzhou999

楼主的观点新颖"经济停滞是房价增长的主因或者重要原因; 经济增长快, 房价会停滞"
但是, 我是反方,
1.经济不好, 会抑制房价的增长, 都没钱, 赚不到钱, 房价还会涨?
经济增长快, 物价指数上涨, 房价也会稳步增长, 像2009金融危机前的情况.
2, 澳洲,房价增长快的原因
内因: 人口居民人数(移民的和本地的)持续稳定的增长, 会引起房屋需求稳定增长, ---2033年, 会增长1000万, 每年50万人口
外因: 全世界的热钱涌入, 金融借贷市场一直火热, 为房价增长提供弹药.
注意, 房地产建设过多  过分充足的供应, 是会 导致房价下跌的;  这也就是最近看到的新闻 说道, 悉尼的公寓价格未来会降10%的原因.  

巴乔

佩服

liuyang327

wowmygame

这算冬天结束，新春涨势开始了吗？
再星期一，就无数房产水贴..

takeno

我來維基解密
世界上最聰明的2大人種，猶太人和中國人
猶太人開了銀行
中國人發明的炒房
猶太人和中國人聯上手，摧枯拉朽，戰無不勝

lifeparadise

Epping73 发表于 2014-8-25 17:50
楼主应该被授予本年度的诺贝尔经济学奖

好牛B的说

这种状态只存在于经济滞胀状态，
没有任何线性关系，你不能用小学生的推理来看经济问题

lifeparadise

mmmggg 发表于 2014-8-25 18:19
我认为各国近几年实行的宽松政策导致资金过剩，游资涌入地产是导致这轮上涨的主要因素。 ...

同意，

目前的经济不景气和房价虚高都是次贷危机和欧洲经济危机的滞后反应，

为了避免大萧条各国通过超量发行货币进行畸形刺激，现在市场正在慢慢消化由此带来的影响

属于转短期剧痛为长期阵痛

wowmygame

请问澳洲近二十年房价从三十万到一百万，更前的二十年，从几万块一直涨...
都是历次经济滞胀，萧条，衰退的后果吗？

sydneysun

国内前几年做实业不如投资房地产，很多原本应该投在实业的资金挪到了房地产上，这是房价上涨的原因之一。
见过国内一线城市的涨幅，澳洲这点涨幅也不至于从实业抽血吧？疑惑

lifeparadise

davidzhou999 发表于 2014-8-25 19:56
楼主的观点新颖"经济停滞是房价增长的主因或者重要原因; 经济增长快, 房价会停滞"
但是, 我是反方,
1.经济 ...

谢谢你的观点，
不过不要只看标题哦

我实际上cover了人口和资金对于房价的影响，你的观点和我其实很接近

只不过我更多关注与宏观经济

从微观来看，撇除人口爆炸的因素，经济好会带动房价微涨，这时候政府应该加息抑制泡沫，加息会加重房贷压力，对于房价又有抑制，反之亦然

所以微观上说，分析一个封闭的经济体，经济的好坏在房价上面不是能有效的体现

我的分析只是目前的复杂形势下面，经济的不景气客观上面助长了房价，不具备普遍适用性。好比说中国目前经济也不好，房价还在跌呢，不同的经济体有不同的情况，非常的复杂

lifeparadise

wowmygame 发表于 2014-8-26 23:35
请问澳洲近二十年房价从三十万到一百万，更前的二十年，从几万块一直涨...
都是历次经济滞胀，萧条，衰退的 ...

澳洲房价其实涨的不快，平均每年5-8%是个正常的

lifeparadise

sydneysun 发表于 2014-8-26 23:39
国内前几年做实业不如投资房地产，很多原本应该投在实业的资金挪到了房地产上，这是房价上涨的原因之一。
...

不是从本国实业抽血啊

现在经济全球化，市场自由化，很多情况变得复杂了，澳洲作为世界经济中的一个小盘股，情况就更加复杂

Dan.and.Andy

阅。请抄送 Tony 同志。

gzrain

部分同意lz

经济停滞，是市场表现出来的现象，并不是原因；

这一波上涨感觉很大程度是基于游资的进入，跟部分老百姓的跟风，所以有种很奇怪的现象，一方面经济下行，失业率新高，另一方面是房价上升；这样下去房市虚高的风险会很大，因为游资是会走的，而山顶的房价对普通老百姓来说是大半生沉重的负担。

至于说澳洲适宜居住，性价比高，我有保留， 要说适宜居住，GFC的时候难道澳洲气候变差了？ 而澳洲房价在大多少时候按当时的标准怎么也不能算是‘性价比高’ （你不能用从现在的收入消费水平去看n年前的房价），这本质上就是货币和资本运营的游戏。

楼主说的第四点，请原谅我实在不能苟同，恕我直言，楼主还停留在国内宣传思维，把人偏向作为单纯的消费者而不是价值的创造者； 还是计划生育那套 资源少，人多的理论； 这套理论在国内是否正确那是另外一个话题暂且先不谈，在澳洲这里说这句话就是扯谈了； 为了达到让人少生孩子的目的，通过提高生活成本的手段来作为房价高的理由，这跟国内的专家说中国人读不起大学是因为大学学费太便宜没区别；

对于现在，对于澳洲，对住房有新需求的是新移民， 年轻的新家庭；现在sydney近cbd的2房apt居然敢叫价1m，普通的工薪根本买不起，这个所谓的‘刚性’住房如果没钱的只能算是有 ‘需要’ (needs)， 能买得起／租得起的才是‘需求’(demand)，但市场资源是会自动调配的, 买不起我就租房罗， 离市中心近的买／租不起，那就住远点多坐几站罗，总会找到平衡点。

个人感觉，这一波投资房热在2，3年会有很大的风险，特别是镂花，过高的价格跟 大量供应供应造成的低租金收入／空置率会对普通工薪一族的投资者会有很大的压力。

热水

Tiger2959

借贷便宜

abcddcba

lifeparadise

gzrain 发表于 2014-8-27 01:57
部分同意lz

经济停滞，是市场表现出来的现象，并不是原因；

对于你的观点
“楼主说的第四点，请原谅我实在不能苟同，恕我直言，楼主还停留在国内宣传思维，把人偏向作为单纯的消费者而不是价值的创造者； 还是计划生育那套 资源少，人多的理论； 这套理论在国内是否正确那是另外一个话题暂且先不谈，在澳洲这里说这句话就是扯谈了； 为了达到让人少生孩子的目的，通过提高生活成本的手段来作为房价高的理由，这跟国内的专家说中国人读不起大学是因为大学学费太便宜没区别”

我再申辩一下，可能没有表述清楚,你看我后来的回帖补充可能会明白一些

我的意思是：经济全球化，中澳联系紧密，澳洲是个小市场，中国作为一个世界上的主要力量，他的变化很容易对澳洲形成冲击

中国的人多地少，自然就要向澳洲这样的国家输出人口，现在的矛盾还不算激烈，加上澳洲的自我保护一定程度上缓和了这边的压力，但是地区之间的不平衡加剧之后情况很难说，俗话说上有政策、下有对策。随着互联网普及，信息爆炸，地球另一端的人很容易就能清楚另一端的生活，当大多数人知道了这些差异，并且接受了西方的理念，出国体验一下生活，交通又不是问题，那么澳洲会面临很多新问题。

我的观点有点悲观我承认的，我总是担心人太多。不是基于国内思维，是基于中澳差异自己的担忧。现在不拥挤的国家有美国澳洲加拿大南非俄罗斯巴西等。地球还有空间，中国印度属于太饱和拉，人的确能创造价值，但是你想一个像北京这样的都市，每天开车塞在路上好几个小时，这个创造价值的空间是不是大打折扣？说实话，澳洲地大人少，最近几十年还是没必要操这个心，我担心的是几十年之后，假如美国都有十亿人口了怎么办？澳洲如何能独善其身，这时候需要突破地球本身的限制，如果做不到，人类难免自相残杀。这时我们不希望看到，却有可能不得不面对的情形。

其实澳洲政府做的还是不错，控制地皮的开发，维持较高的生活成本，给外来移民提高门槛，本身是个有远见的措施。我还是要赞他们的

恐龙生活了6500万年，人类才200万年历史，就让地球有了透支迹象，要警惕！

sydneydodo

Epping73 发表于 2014-8-25 17:50
楼主应该被授予本年度的诺贝尔经济学奖

好牛B的说

2010

爱天蝎的巨蟹

lifeparadise 发表于 2014-8-27 11:33
对于你的观点
“楼主说的第四点，请原谅我实在不能苟同，恕我直言，楼主还停留在国内宣传思维，把人偏向 ...

cannot agree more, no points so far.

lifeparadise

爱天蝎的巨蟹 发表于 2014-8-27 12:11
cannot agree more, no points so far.

哈哈，很喜欢你的名字

我是天蝎，我们家里还有个巨蟹

爱天蝎的巨蟹

lifeparadise 发表于 2014-8-27 12:14
哈哈，很喜欢你的名字

我是天蝎，我们家里还有个巨蟹

LOL

我也很喜欢你的图片啊,