澳洲房产投资方法，对比地产基金，住宅，商铺，写字楼，抛砖引砖，轻拍

Lonepine

今日论坛上北风同学为我出了个题目，投资澳洲房地产是买房地产基金好，还是直接投资房产好？投资房产是商业好还是住宅好？

这个问题可是个博士论文级别的题目，在此篇幅有限，仅作浅谈，本人尽量用语通俗易懂，少用专业词汇，望有各位达人指正：

在聊具体投资的产品之前，各位看官首先要做的是站起身来，摸摸自己的口袋。如果您口袋里地契房本一大把，现金放在游泳池里随便捞，那么请您出列，学学陈光标的美国事迹，也给版里的群众们发点钱吧。如果您恰好有了自住房，手里又有一部分闲钱打算投资增值，那么请您坐好，听我一会继续讲来。如果您自住房还没买，囊中尚且羞涩，那么请好好努力吧，在澳洲这样一个相对公平的社会，只要努力，你就有过上美满生活的机会。

先来聊聊购买房地产基金和直接投资房产的区别。

所谓基金，其实就是大家把钱凑起来，交给一个专业团队打理，钱多好办事，边际效应最大化的去投资。基金可以投资很多不同的东西，按照投资物可以分为股权，债券，房地产等等等等。今天余者不问，唯谈地产。

地产基金也可以分为很多种类，主流的有商业物业持有型基金，住宅物业持有型基金，购买房地产企业的股票和有价证券的基金，给房地产企业放贷款的基金，专做土地开发和土地买卖的基金，从银行和贷款公司买卖个人按揭贷款包的基金。

基金分类多了，让人眼花缭乱，一般投资者选择起来也会一个头两个大。但是在专业人士眼里，要分辨也不是很难。首先要抓住最重要的两个事情，管理团队和投资策略。

俗话说，二十一世纪最值钱的是人才，所以好的管理团队是基金稳定盈利的基础。在购买基金之前，要研究团队主要人员的背景和从业经验，比如一个商业物业持有型的基金，那么管理团队的招商经验就至关重要，招商可是个技术活，还得依靠不少本地关系，因此团队里面如果有人常年管理过大型物业集团，那就是个很好的卖点。所以说购买不同类型的房地产基金，先要认清管理基金的人。

人选定了，接下来还要看基金的投资策略，这也是至关重要的一点。上面介绍的那么多眼花缭乱的房地产基金，其实都是不同的策略组合。投资人要分析判断当前房地产走势，得出自己的结论，选择适合自己的产品。当前澳洲市场环境下（以悉尼为例），房产价格持续上涨，租金价格更是保持高位，但受到未来货币政策影响，估计房产价格未来会有较大波动（具体原因不再赘述了，已经在一篇帖子的跟帖里面说了，有兴趣的同学可以去翻翻），但是租金价格恐怕会长期居高不下。所以建议选择住宅出租型的基金，未免广告嫌疑，具体基金就不推荐了。住宅出租型基金的回报相信会长期稳定增长，在房产价格大幅波动时，可以规避很大的风险。

有人可能会质疑，把钱拿给别人管，还得付管理费，还不如自己买个unit出租呢，这不一样嘛？

事实上直接投资房产和购买基金完全是两码事，投资除了追求收益以外，还要控制风险，通常基金的风险控制要远远高于个人。个人毕竟时间精力有限，不可能天天盯着一套房子较劲。买房跑断腿，租房累死人，不少同学都会有相似的经历。况且花钱买的房子好不容易挣点租金，可物业费一点不低，隔几天还得掏钱维修一下，每隔十年再装修一遍，折腾几十年过去了，省吃俭用，还了远高于本金的银行利息，最后到手一个老房子。这中间要是赶上银行猛烈加息，那入不敷出的日子可真是不好过。亚州金融危机的时候东南亚不少地方利息急升，一时间跳楼无数，为了投资挣点钱，最后闹得个付出了绳命的代价，实在可怕。

买基金更像银行存款，虽然不保本，但是使用灵活，选择的时候尽量选open ended，随时可以提取，方便临时财务安排。投资任何东西，稳定和收益这两个东西都同等重要，千万别追求高收益就去冒险。一定要选择适应当前局势的基金策略，等局势变了，把基金赎回，再买别的策略去。

说了一大堆，总之就是房地产基金的投资效果普遍来说要优于直接买房。那问题来了，我们为什么还要买房投资呢？

房产除了是投资品以外，还具备另外一项重要价值——使用价值。

基金说白了就是一堆合同，上网能查个数字，看得见，摸不着，虚无缥缈。房子多好呀，闲的没事能出租，亲戚来了能自住，孩子长大了娶媳妇能当洞房，要是地大的house，老爸老妈还能种几根大葱，闲的没事来一根，然后出门嚼着大葱跟人砍价无往不利，想怎么招怎么招，图的就是个自在。这就是房子的好处。

所以呢，您要是不缺房子，但是看好房地产市场，想挣点钱，那请买基金，要是您房子还不太多，偶然还用得上，那您还是买房子吧。无论选择哪种投资，都要注意控制风险，所谓控制风险，就是要自己力所能及，基金形势不妙就赶紧换策略，买房利息升高也要能吃得起饭，这样就可以放心了。

最后再谈一下商业物业投资，商业物业包含广泛，在此仅讨论写字楼和商铺。广东人常说一铺养三代，但这句话放在澳洲，还真不一定，君不见city大街两侧的for lease招牌琳琅满目，pacific hw的商铺租金甚至比不上公寓？商铺这东西，在澳洲表面上看投资收益大概有6%-10%，但实际上物业费奇高，要交GST，还有1.6%的land tax（价值225万以上的税率2%），再加上银行对商业的贷款利息一般在6%左右，还有更换租客重新装修等带来的空置期，真实收益率能达到5%的都算很厉害了。

商铺想要增值，秘诀还是得让租客挣钱，租客挣得多了，租金上涨才有空间，所以想买商铺的同学得做好准备，您的铺子里要是开了饭店，就天天带人去吃，要是开个卖珠宝的，您就使劲买，要是开了妓院，您就。。。人家生意好了，你的铺子也值钱了。

还有写字楼，写字楼的兴衰和商铺还有所区别，写字楼空置率更高，找到好的租客更难，价格和宏观经济关联性大。经济好的时候热火朝天，经济不好的时候门可罗雀。看目前澳洲经济状态，估计未来几年表现都是一般，所以除非您二舅是某大集团老总，非租你的写字楼不可，要不然还是慎重点好。

总结一下，有钱不缺房的可以买基金，做金融投资；有钱房子不多的亲戚多的，买房子，投资自用两不误；想投商铺的同学最好自己有点经营能力，实在租不出去也可以自己练摊；投资写字楼的同学一定得有个好二舅。

今天先写这么多吧，欢迎大家讨论，本人昨天才穿上鞋，有点激动，语无伦次，让大家见笑了。

wcsydney2000

学习了

toyo12

楼主高人，坐等更新！

Lonepine

把昨天的跟帖摘抄一部分作为补充，省得大家去找了


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大家都学过经济学原理，都明白决定价格的最简单因素，即供求关系。

供求关系在房产市场上的表现要区分为两个方面，一个是商品供求，即房子本身的供求，另一个是资金供求。

商品供求方面，以悉尼为例，2013年新批建筑3w余套，每年涌入移民5w余人，租金奇高，况且一房难租。其供给远远小于需求一目了然。

资金供给方面，澳洲随着美联储量化宽松，物价高企，贷款利率处于低位，市场资金充足；资金需求对于买房人来说是以利率为决定因素的，目前利息水平与相对应房产出租收入接近，也就意味着只要够首付，租房不如买房，因此资金需求大增。

从供求关系的角度上讲房价走势：
1，移民政策决定了每年新增住房需求的量，目前看来移民政策不会大改变。2，各地方政府和土地持有者共同决定新房供给量，以澳洲的法律体系和政治体系来说，也很难在新房供给上有很大突破，尤其是目前比较发达的地区。也就是说房子需求远远大于供给的关系难以改变。

3，随着美国量化宽松结束，澳元汇率升高，CPI持续高位，澳洲的货币供给恐怕会减少，利率未来会升高（但预计一年内不会有变化）。此举首当其冲的影响并非购房者，而是开发商，开发商成本升高，获得资金困难，又会导致商品供给减少，新房价格走高。4，资金需求随着利率增高必然降低，已持有物业并且贷款者持有成本上升，会增加二手房供给，而利率也会导致购买者减少，二手房价格本应下跌，（考虑到土地价值等因素，二手公寓贬值的可能较大，house供给有限，价格会平稳）

基于以上假设，商品供给变化不大的前提下，目前主导房价走势的是货币政策变化，结合现在实际情况，一年内房价持续上涨的趋势难以改变。一年后的价格走势要取决于联储是否加息，加息的幅度和频率。如果加息很温柔，那市场仍会稳中有升。如果加息幅度大，则二手公寓率先下跌，一手公寓价格不变，但成交量大幅减少。House经历短期调整后率先反弹，保持价格稳定。在加息周期结束以后，整体房价又将受商品供求关系主导，继续攀升。

篇幅有限，难以展开，有关金融房产的问题欢迎提问。本人在中国、美国和欧洲几个顶尖投行做了十几年投资，多与地产相关，现在在悉尼扎根，闲来无事，看房为乐。目前还是光脚族，各位看官看得顺眼的话给加加分吧。

toyo12

Lonepine 发表于 2014-6-30 20:31
把昨天的跟帖摘抄一部分作为补充，省得大家去找了

感谢楼主分享，
只是偶也是草鞋族，貌似加不上分

bennytang

呵呵，支持牛人开帖

okokok

学习学习。

nnm

相对自己买房投资, 楼主更看好房产基金
对机构投资可能是这样
但是对于个人投资来说, 买房投资有一个关键的功能: 杠杆, 最低5倍 (20%本金) 最高20倍 (5%本金), 能够放大收益; 但是私人投资基金, 很难做到这么大的杠杆

鱼王2

nnm 发表于 2014-6-30 21:36
相对自己买房投资, 楼主更看好房产基金
对机构投资可能是这样
但是对于个人投资来说, 买房投资有一个关键的 ...

我也是这么觉得的。

但基金不是不用怎么管么。

whitebeach

学习!

juliez

等更新

北风

楼主写的好啊, 声情并茂
排名如下
1. 住宅出租型的基金
2. 以租金比为主要考量的住宅物业
3. 商业房产型基金
4. 以升值潜力为主要考量的住宅物业
5. 商业房产

北风

其实杠杆化的问题确实也很重要
还是一个风险的问题
在不确定未来市场走向的时候杠杆化会让风险增加, 是否值得

发烧的螃蟹

冬迹之樱

楼主是哪个行业的？

地产基金的回报怎样？

Lonepine

北风 发表于 2014-6-30 22:23
其实杠杆化的问题确实也很重要
还是一个风险的问题
在不确定未来市场走向的时候杠杆化会让风险增加, 是否值 ...

说得对，短期来说还可以增加杠杆，一旦开始加息，杠杆越大，付出的成本越高，未必值得

Lonepine

冬迹之樱 发表于 2014-6-30 22:31
楼主是哪个行业的？

地产基金的回报怎样？

做过投行，基金，地产，现在无业

Lonepine

冬迹之樱 发表于 2014-6-30 22:31
楼主是哪个行业的？

地产基金的回报怎样？

地产基金回报要看具体类型，风险高的大概20%，但是不稳定，有时候会亏很多

风险适中的大概6-8%p.a.左右吧，关键要看策略

个人投资基金难以分辨策略的话，那就多买几支，每支少买一点，重点配置稳健的，少量买一个高收益的

tonyju626

事实上房地产投资是最适合杠杆化投资的一种投资方式
澳洲特别是悉尼房市经过前两年的疯涨明年加息后的走向很值得注意
我倒觉得二手房市场未必会下降，但新房市场却要留意（03-07的历史记忆犹新）

在过去7-8年内进入悉尼房产市场的同学们很多得到了40-50%以上的年回报（80%杠杆），确实有点夸张了，房地产基金的实际回报不知道lz能不能简单介绍一下

忘记了叫什么

这个一定要顶一下，，，，，，现在才知道还有这种基金

shangpin

没找到地产的G点， 在浪费青春。

tonyju626

shangpin 发表于 2014-7-1 00:17
没找到地产的G点， 在浪费青春。

是指开发?

5354

学习

renardeau

学习了

北风

tonyju626 发表于 2014-7-1 10:21
是指开发?

开发或者做reno，一般人做不来吧
如果有人带进门那是不错的

tonyju626

北风 发表于 2014-7-1 14:48
开发或者做reno，一般人做不来吧
如果有人带进门那是不错的

https://oursteps.co/forum.php?mo ... &extra=page%3D1

这种INVESTMENT真不错

北风

tonyju626 发表于 2014-7-1 15:09
https://oursteps.co/forum.php?mod=viewthread&tid=901572&extra=page%3D1

这种INVESTMENT真不错 ...

估计装修不止5-6万，而且要花精力
不过看结果是值得的

小芊

外行想问如果买地产基金是从银行买么？ 还是其他地方，不知从何下手

chats

楼主说说为什么最后选择到澳洲来定居啊？

604

chats 发表于 2014-7-2 05:28
楼主说说为什么最后选择到澳洲来定居啊？

嗯，好问题。