菜鸟请教：投资city的Apartment值得吗？

sarajoan

通过报纸和相关网站看到，买city的Apartment不是很贵（一般的），但好像租金却很高。
是不是很利于投资呢？
菜鸟一个，请高手赐教！

休

管理费也很贵!

买房子啊

CITY的的确不错， 价钱也不错啊， 值得买

丑小丫

太值了，今天还和一个同事聊天，他买的是一房的apt，租四百八，还一天就有一百多个电话来抢着租。管理费也不贵,不到五百。如果拿来投资绝对值。

sarajoan

原帖由 丑小丫 于 2008-3-2 20:12 发表
太值了，今天还和一个同事聊天，他买的是一房的apt，租四百八，还一天就有一百多个电话来抢着租。管理费也不贵,不到五百。如果拿来投资绝对值。

请问管理费五百是一个月？

丑小丫

原帖由 sarajoan 于 2008-3-2 20:56 发表

请问管理费五百是一个月？

通常是指一个季度，这个我没细问，但我想应该是一个季度吧

休

一个季度500不叫apartment,叫unit吧.

黑山老妖

City有unit吗？
unit能这么低的strata吗？
令人疑惑。

bffbffbff

应该不是syd的公寓楼费用

sarajoan

谁能比较清楚呢？疑惑中~~~

Consultant

参见315楼
http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... Ddigest&page=11

applenet

CITY过去两年的CAPITAL GAIN表现还可以,但是在CITY做投资房的往往是在RENTAL YIELD上回报多一点,再加上新点的APT可以做负扣税加DEPRCIATION,但是楼主要考虑好自己的投资目的是什么, 是短期的回报(CITY的RENTAL回报高,有可能比在银行放着好)还是长期的回报(CITY 的APT达不到).

sarajoan

原帖由 Consultant 于 2008-3-3 23:35 发表
参见315楼
http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... Ddigest&page=11

谢谢~~~学了不少知识~~~

lilyliaus

原帖由 applenet 于 2008-3-4 01:56 发表
CITY过去两年的CAPITAL GAIN表现还可以,但是在CITY做投资房的往往是在RENTAL YIELD上回报多一点,再加上新点的APT可以做负扣税加DEPRCIATION,但是楼主要考虑好自己的投资目的是什么, 是短期的回报(CITY的RENTAL回报高 ...

请问如何计算CAPITAL GAIN -长期的回报？

applenet

短期回报是指租房RETURN, 以房租乘以52除以购买价为毛收益,但是CITY的STRATA高,你可以算一下, 5%的净回报已经不容易.

长期的回报是指房产本身的增值, 举个排除一切其他因素的例子:

同样50万买HOUSE(升值潜力高的,这个就要做好很多很多的RESEARCH), 或是买CITY的APT:

1. HOUSE, 租金低, 如380周, 一年MNT费用2000刀, 租金回报 3.5%
2. APT, 租金高, 550周, 一年STRATA 4000, 租金回报  4.9%
(以上都未计算中介费用, 中介以租金%为准,那么CITY的APT收的更高,当然还要空置率的问题,姑且忽略不计)

5-7年后(因为一般房产的周期为7年)
1. HOUSE, 租金略涨, 430周, 一年MNT费用3000刀, 租金回报 3.8%(按买房时候价钱计算)
2. APT, 租金涨很多 650周, 一年STRATA也升了很多(而且你一点办法都没有) 5500, 租金回报 5.66%(按买房时候价钱计算)

可是如果好的投资地点, HOUSE一般比APT增值很多, 7年后HOUSE增长到80-90万是很容易的,但是APT就有瓶颈, 涨到70万也比较难.

当然以上假设了很多背景情况,忽略了很多细节,但是例子只是说明HOUSE的CAPITAL GAIN上面的表现要比APT好很多.另外如果你有机会买到个内部满烂但是外部结构不错的HOUSE, 自己动手做装修,往往能够达到花1块挣回5-10块的机会,APT是很难有这种现象的.

怎么叫花一块挣回5-10块呢? 举以下例子:

某人于2002年在偏远地区买下个3.5万的烂HOUSE, 花4500块做内部装修(当然很多都是自己动手, 包括清理2只耗子), 装修后租金125每周, 毛收益16.7%, 房子也重新做了市值评估,达到8万,减去4000块投入, 当时就有117%的EQUITY GAIN(别忘了4000块还可以退税!), 真的达到花1块回报10块的效果.

当然这个例子现在很难找到了,但是道理是相通的, 要想增值多是不能原地躺着静等市值增长,要为PROPERTY增加附加值,在这点上CITY APT几乎是不可能的,但是也有些人不希望投入太多精力加没有经验的,也是可以这样做的.

以上基本上是个人观点,欢迎大家拍砖或鼓掌啊! 呵呵

sarajoan

原帖由 applenet 于 2008-3-5 22:59 发表
短期回报是指租房RETURN, 以房租乘以52除以购买价为毛收益,但是CITY的STRATA高,你可以算一下, 5%的净回报已经不容易.

长期的回报是指房产本身的增值, 举个排除一切其他因素的例子:

同样50万买HOUSE(升值潜力高 ...

分析得很仔细，多谢分享~~~

HSBC

细腻Apartment这样的投资，长期回报率在3年内很难有大的突破。空间有限。

jibu

City 的房子上升空间较其他suburb小。而且对于一个以商业、娱乐为主的区域来说，一旦发生经济危机，将会是第一个受挫的地方。但关键还是看你的投资目的，如果你打算3年内出手的话，短期收益还是不错的。

sarajoan

谢谢各位的建议~~~