心动不如行动 周末去BRISBANE投资房看看(26楼提出新观点)

applenet

长周末背个背包去了趟BRISBANE, 想了解一下投资房产的大概情况. 有些初步的想法,希望TX们踊跃给点意见

1.内城区和悉尼不一样的是,都是很高很漂亮的APT,当然STRATA FEE也很高,尤其沿河两岸的.按悉尼的规律来说,CBD的APT租RETURN是不错,但是CAPTIAL GAIN就真不高.可是朋友的朋友3年前在临近唐人街的买了个两房的APT,当时大概是33W左右买的,现在至少可以卖到43W左右. 这个回报还可以吧. 现在租金是450左右,一季的STRATA大约700左右.如果按当初33W买来算RENTAL YIELD, 还是可以的.

2.出CBD不久就觉得立刻很荒凉的感觉,这个跟SYD没的比,而且因为BRISBANE没有BEACH和HILLS,像SYD那种隐在海湾里漂亮的豪宅就很少. 朋友带我看这里流行的QUEENSLANDER,就是竖在地上(最早由几个柱子撑着的)木板房,实在看不出有啥好吸引人的,朋友说刚到这里时也看不上这种房子,可是时间久了发现本地EXEC很多人都住的这种房子,据说是通风好,外墙还可以随时换换颜色,很多人还在重建的时候就是干脆雇车把上面的房子平面移走....:o 很难想象...比较恐怖的说. 另外补充说的是,因为气候炎热,这里家家都装空调,这也跟SYD大多数家里没装AIRCON不一样.

朋友还带我去看了现任总理住的SUB,也就是叫NORMAN PARK的.所谓PARK在悉尼来说就是个很不起眼的社区PARK,连社区提供的FACILITIY都没有那种光秃秃的PARK(当然有铺草坪的). 照我心理的设想, 如果是个好区,那么这区的NEIGHBOURHOOD应该是不错的,应该是家家都至少把花园修剪的很好,但是这里完全没这种感觉,我倒觉得像到了西区的房子一样,很多街的拐角房子都杂草丛生,PARK里也没什么....总之跟我设想的不一样.

总理的房子是15年前买的,也是QUEENSLANDER,30多万当时,现在就超过1个MILLION,但就只我看的范围来说,真不够吸引人.

3. BRISBANE据朋友说上班时间,尤其是学校开学后,交通很糟糕,平常10分钟的路,你要乘以至少2.他们觉得该买CBD很近的APT,保证出租回报.

4.还去了GOLD COAST, HILTON正在有个项目,几十层高的BUILDING,离BEACH很近,据说项目开了两个月一抢而空,我估计是因为HILTON这个管理的牌子.去问了问,只剩下的一房的APT,完全看不到BEACH的,第二层,62.5W,这对于我的BUDGET来说完全不能接受.其他两房的APT就肯定要超MILLION的.另外还要说明的是,HILTON的所谓酒店式管理就是,他统一收你租金的50%, 租金完全由他订,他也不保证你就能租出去... 我真质疑疯狂的买空了的人到底是投资的还是自住的呢?(一旦签订合同,两个月内付10%DEPOSIT,项目明年才完工).
不过一想起我就是万一买了这个房子,是不是多少也SUPPORT了一下PARIS HILTON小姐的疯狂生活??

5.个人还是想到BRISBANE市区以外,SOUTH EAST QUEENSLAND的黄金三角区去买,一方面荷包羞涩,另一方面怀疑现在已经是高位的APT市场,进去后还能不能继续增值,就是增值,因为是APT,能上升的空间还是有限的.

码了这么多字,是我第一次去BRISEBANE试探性的想法,就是希望大家能多说说你们的想法? 抛砖引玉嘛.谢谢先!6

[ 本帖最后由 applenet 于 2008-1-30 20:24 编辑 ]

applenet

6.朋友还提到SUNNY BANK, BRISBANE的华人聚居区,商店林立,社区发展的也不错,很多唐人店,离CITY倒不近,但是这两年被华人炒的也很高了,HOUSE都OVER MILLION了.

7.河南岸的到北岸的CBD上班就只有两种方式,一个是乘船,另一个就是通过STORY BRIDGE,这桥到高峰期可是奇堵无比,另我质疑在南岸买投资房的决心.在广州不就是有说法是,宁买河北一张床,不买河南一间房? 当然紧邻河南岸能看到河景的房产还是不错的,像KANGAROO POINT.

applenet

不许加塞,人家还没写完腻 ...嘿嘿

花生

最近一段时间布里斯班的房市比较冷淡， 成交量比较小， 估计和不断的加息有关。
我一直认为投资房子的回报率不是很高， 我们家大多数投资都在股票上。

villa

原帖由 applenet 于 2008-1-29 22:20 发表
不许加塞,人家还没写完腻 ...嘿嘿

^_^ 我自裁，我自裁。。。 如果连续的帖子你应当先挖坑的。:si141

astina

哪像我，只默默的加分

patrickzhu

楼主飞去brisbane专门看房？牛的。+
SOUTH EAST QUEENSLAND的黄金三角区是指哪些区？

有没有去sunnybank看看？华人都在那里，这几年涨了多少？
Toowong里UQ很近，有近市区，这几年涨了多少？
有没有筒子指点一下。

[ 本帖最后由 patrickzhu 于 2008-1-29 22:26 编辑 ]

花生

sunnybank现在治安太差了， 自住是不用考虑的。

applenet

原帖由 patrickzhu 于 2008-1-29 22:23 发表
楼主飞去brisbane专门看房？牛的。+
SOUTH EAST QUEENSLAND的黄金三角区是指哪些区？

有没有去sunnybank看看？华人都在那里，这几年涨了多少？有没有筒子指点一下。

机票不贵,另外在淡季的时候单程都有59,89的特价,当然住在朋友那里省了不少钱,他们还抢着付吃饭的帐单,都不好意思了.

SOUTH EAST QUEENSLAND是指BRISBANE向东南方向,西面可以到IPSWITCH,南面就到了SUNSHINE COAST的,QLD政府在未来10年有很大的投资(几十个BILLION好象是),我就是冲这个去的.

我想下个月再有目的性的去,谁想跟我结伴呐?

patrickzhu

哦，sunnybank现在治安很差，3年前我没觉得有什么问题啊？
sunnybank好像房子都挺新和很大的（对比悉尼而言）。

astina

原帖由 花生 于 2008-1-29 22:26 发表
sunnybank现在治安太差了， 自住是不用考虑的。

就是袁氏行那里？

patrickzhu

原帖由 astina 于 2008-1-29 22:31 发表
就是袁氏行那里？

嗯，那里plaza有一个“袁氏行”（着火那个）。

河马

Norman Park实在算不上什么好区。只是不算差而已。临近的bulimba就比它好很多。悉尼那种价位的豪宅确实不多，不过沿河又离city近的区，河岸豪宅还是不少。

city附近穿河而过的大桥除了story bridge，还有victoria bridge和captain cook bridge啊。而且后者车流量更大。southbank还有一座专供行人和自行车的桥。不太晒的时候，走一走还是蛮好的。所以southbank的公寓不比city的便宜。

Kangaroo Pt的房价是涨了很多，不过区就不怎么样。当然，个人印象。Toowong涨的更离谱。应该是占了地利。离city和UQ都很近。交通又便利。

交通是大问题。不过我觉得南区的交通比北区要好，尤其pacific motroway沿线。其他几个方向进city都没有高速，高峰期巨堵。

sunnybank的房子也没有都到百万。或许区里有一些吧。我感觉均价还是在50万左右。sunnybank北边一点的robertson是那一带最好的区。

美味春卷

原帖由 applenet 于 2008-1-29 22:29 发表


机票不贵,另外在淡季的时候单程都有59,89的特价,当然住在朋友那里省了不少钱,他们还抢着付吃饭的帐单,都不好意思了.

SOUTH EAST QUEENSLAND是指BRISBANE向东南方向,西面可以到IPSWITCH,南面就到 ...

Sunshine coast 在brisbane CBD的东北面啊？

applenet

哦, 说错了,SORRY

applenet

哦, 说错了,SORRY

不过它也算在内的,是QLD的SOUTH EAST

H

Sunnybank Hills 的The Avenue是豪宅最集中的地段了，不过有点儿拥挤。
Eight Mile Plains是我比较喜欢的一个区，路很宽敞，好房子很多。
Robertson只是有一个角都是过M的房子，靠近Griffith University那一侧好多都把车库改成房间出租了，改的惨不忍睹。
袁氏行（已重新开业，因祸得福，在原址重建）附近治安应该还好，我听说的几起袭击案件都不在那边。
Chinatown的人气跟悉尼没法比，墨尔本什么样就不知道了。
我不太看好Sunnybank，可以再往南考虑。

btw，我朋友3年前在Sunnybank附近的一个区买的250k的house已经涨了100k了，但好似不会再有这等好事了。

[ 本帖最后由 ft99810 于 2008-1-29 23:58 编辑 ]

applenet

大家都来说意见咯,真的很感谢!

qiaoqiao

黄金海岸水边带码头近city的房子,不知道多少刀?

applenet

原帖由 qiaoqiao 于 2008-1-30 00:11 发表
黄金海岸水边带码头近city的房子,不知道多少刀?

也就几个MILLION吧,不贵不贵!

badniao

原帖由 qiaoqiao 于 2008-1-30 00:11 发表
黄金海岸水边带码头近city的房子,不知道多少刀?

一百多万到几千万都有。

H

原帖由 qiaoqiao 于 2008-1-30 00:11 发表
黄金海岸水边带码头近city的房子,不知道多少刀?

没研究过 等我中大奖的。

上次坐船看了一圈，最贵那个2000万还是3000万来着

bulaohu

看来我对Brisbane的印象太过时了，那里的房子也动不动就上Million了？那儿的人均收入是多少？

H

老百姓住的房子价格还是很平易近人的:)

qiaoqiao

我也以为很便宜,原来不是

applenet

我现在正在研究COOMERA这个区, 属于GOLD COAST管辖范围之内, 符合几点: SEA CHANGE, 离海岸近,市区还有河通过; 在黄金三角区内; 政府有大资金投入; 交通项目和正在建的WESTFIELD都很吸引人.

大家给点意见.

只是我看这个区有点奇怪, 第一UPPER COOMERA似乎已经是成熟市区,在PACIFIC HIGHWAY的左面, COOMERA区在PACIFIC HIGHWAY的另一面,但是这里离河和海岸更近, 而且在建的项目都在这一面; 第二这里的价格已经不低,很多超MILLION的豪宅, 而在建的全新LAND+HOUSE和TOWNHOUSE也很多,去看现在卖的,多是这些新项目,能租出去吗? 租金至少现在回报率没能达到5%; 最后我看到这个区在2003年有个巨大的跌伏,其实现在的水准只是从谷底返回到高位, 我想原因是一个有可能我看的这个数据不正确或完整,怎么可能均价从超过MILLION跌下来的, 另一种可能是,那时这个区的发展计划刚刚出台,已经被INVESTOR炒过一回了, 这样我现在进去没什么大意义赚到啊,最关键是这房价也不低啊.

另外这个区好象就是DREAM WORLD的旁边呐?

我在后面的帖子将继续提出些我觉得有可能升值的区域,大家欢迎来讨论.

河马

Dream world 就在Coomera。不过不知那里投资前景如何。以前去那里的一个resort开会，觉得那边的感觉倒是不错。

不过也就是退休了去住住还好。还是太远了点。或者那个地方租房的是不是都在GC上班的呢？

柯柯

原帖由 applenet 于 2008-1-30 20:23 发表
我现在正在研究COOMERA这个区, 属于GOLD COAST管辖范围之内, 符合几点: SEA CHANGE, 离海岸近,市区还有河通过; 在黄金三角区内; 政府有大资金投入; 交通项目和正在建的WESTFIELD都很吸引人.

大家给点意见.

只是 ...

upper coomera肯定是新区的，COOMERA旧一些。离GC的冲浪者天堂开车大概20分钟。最近很多地商进入开发，感觉房价在未来几年会飙升。也在关注中。

to_au

去LOGAN买块地扔那儿, 等过个5,6年去数钱就行了

redsummer

苹果都要跨省投资了?强!