对这个租约有些顾虑，请大伙儿帮忙看一下！

郊县天王

打算接个生意，目前的租约是1+5，我又要求了一个5年的term，变成1+5+5。第一个term是在2015年5月份，每两年一次CPI Review，同时也会在明天新term开始时CPI Review

我的顾虑是，要不要从新签一个5+5或者5+5+5？还是保留现在1+5+5？

中介说，如果重新签，转租约的费用会高，因为要律师重新做合同，而且房东有可能会借此机会提高房租。但是转租约比较简单，就两张纸，并且，这个1年结束后，如果你不主动提出不续租，房东是必须要租给你的，不会把你赶走，而且也会执行目前的租金标准，只是做CPI Review。

但是我仍然担心2015年这个剩下的1年到期后会出现问题。

所以，上来请教大家，我有没有必要重新签新的租约？还是转租约没有任何问题？

谢谢~

andyzhang666

没必要重新做租约。中介跟你说的是实话。重做的话，租金很可能会market review.。1X5X5, 你一年到期后，还有后面两个5年可选择，这个option的选择权在你，不在房东。担心什么？

郊县天王

andyzhang666 发表于 2014-3-16 17:35
没必要重新做租约。中介跟你说的是实话。重做的话，租金很可能会market review.。1X5X5, 你一年到期后，还 ...

多谢回复，可惜级别太低，不能加分给您。

我就是担心1年之后房东不再续约，或者大涨房租。虽然我的担心很小白，但还是放在这儿想再听听大伙儿的建议。

linxinkai

有option房东就必须要续租，除非你提出不再续租
租金涨幅谈不拢的话，就需要找第三方做independent market review，不是房东说涨多少就多少

郊县天王

linxinkai 发表于 2014-3-16 18:11
有option房东就必须要续租，除非你提出不再续租
租金涨幅谈不拢的话，就需要找第三方做independent market  ...

那您的意思也是继续转租约就可以，没必要重新签？

linxinkai

郊县天王 发表于 2014-3-16 17:25
那您的意思也是继续转租约就可以，没必要重新签？

上述是法律流程，续签问题不大

但是实际上，我个人会要求重新签5+5+5，首先接店才一年，很多东西才刚刚理清，又要和房东斗争review，会顾此失彼，所以签新约花点律师费反而是未雨稠缪
不过房东未必肯新签，本来一年就要review了，现在变成了五年后， 如果房东不同意新签，你最好留个心眼，也许房东比较计较或者对现今房租不满意

郊县天王

linxinkai 发表于 2014-3-16 18:32
上述是法律流程，续签问题不大

但是实际上，我个人会要求重新签5+5+5，首先接店才一年，很多东西才刚刚 ...

您说的对。我还是提出了要做新合同的要求。5+5+5，并且保留现行合同所有条款。每两年CPI Review 2.5%。

多谢您的建议~

小老虎

没成交接店之前 能考虑的 尽量考虑好 ，5+5+ 5对楼主有利  

应该去要求 改  如果卖家要脱手 房东能看到长期租约  一般都会同意 的
就是多花点律师费 还是小事

郊县天王

小老虎 发表于 2014-3-18 23:11
没成交接店之前 能考虑的 尽量考虑好 ，5+5+ 5对楼主有利  

应该去要求 改  如果卖家要脱手 房东能看到长 ...

多谢!

我已经要求加在合同里了subject to new lease 5+5+5 and keep current rent.

anneshirleylove

楼主帖子写的很乱，首先我不太清楚你说的cpi 每2年 review是什么意思，你是指cpi每2年增加2.5%，还是什么?如果每2年增加2.5%，是很少的涨幅了。一般这种情况不叫review，叫cpi increase rate。 cpi review一般指market review，这个幅度有可能很大。

我看不出来你在担心什么，担心租约不够长吗，为什么要重新做合同，你担心不够长，就在转租约的时候附加condition，+5 或者 +5+5 或者 +10 不就好了，没有大修改，没必要做新合同。

郊县天王

anneshirleylove 发表于 2014-3-19 03:03
楼主帖子写的很乱，首先我不太清楚你说的cpi 每2年 review是什么意思，你是指cpi每2年增加2.5%，还是什么? ...

首先，非常感谢您的回复！

我先附上合同里关于每两年CPI Review的部分，您看一下。


我理解的Market Review是，当一个Term结束时，房东有权利涨房租，并且可以不依据CPI，只是依据市场情况。当然如果涨幅太大，作为承租人我可以提出质疑，那么这时候需要第三方来做评估和仲裁。

我理解的CPI Review是，合同中规定的一个CPI Rate，或者是根据国家的CPI数据。我价格的Lease里有直接写，每年按5%，有的是4%。但是这分Lease里没有明确说明具体的Rate。

其实，在这份Lease里没有说明会再Term结束时，做Market Review，也没有标明具体的CPI Rate。那么，我是不是可以理解为，我转了这份Lease，1+5+5，到2015年5月到期时，房东只是依据国家的CPI数据做CPI Review？他不可以很大程度上涨房租？也不会终止合同？

说到底，我的担心有两点，一是，明年Term结束后，他会大涨房租，比如一下涨100多200每周；二是，他会不租给我。

anneshirleylove

郊县天王 发表于 2014-3-19 16:34
首先，非常感谢您的回复！

我先附上合同里关于每两年CPI Review的部分，您看一下。

我前面也没表达清楚，一般是这样的，房租一般每年都涨，涨的rate可以是固定的也可以是不固定的，不固定的就是cpi，房租都有每个term，1+5+5就是3个term，每个term结束的时候都会market review，你的这个租约，第一年结束的时候没有什么必要review，但是第二个5年结束的时候就会review了，当然有的人也可能选择不review，如果review过后涨幅太大，可以请第三方来判断是否合理。你的担心不可避免的，所有的commercial lease都是这样设计的，除非你能和房东谈妥，写明没有market review。

你贴的那个我不太清楚是不是房租增长，如果是的话我很奇怪为什么是2年一涨，你的店面很偏吗。不是retail的那种？

郊县天王

anneshirleylove 发表于 2014-3-19 17:51
我前面也没表达清楚，一般是这样的，房租一般每年都涨，涨的rate可以是固定的也可以是不固定的，不固定的 ...

现在的lease里没有写market review，中介说没有写，他就不能做market review，只是按照合同每两年做cpi review。这个店也不是很偏，是工厂区的cafe。

我提了5+5+5的新lease要求。中介也说没问题，你可以试试。但是他还说，我还是觉得你的担心是没有必要的，因为合同里没有写明房东可以做market review。而且面临的风险就是房东可能借此机会来重新做market review，那么就很难保证现在的租金水平。

合同里关于lease这页，现在是两张。一张是转租约1+5+5，另一张是要求签新lease 5+5+5。他说你冷静期结束后，告诉我你的选择就行。

现在就是这样的情况。我还是没有决定。

rlfamily

一般合約會有幾個方法然後明定採取其中一種
一般MARKET REVIEW 也有詳定方法
其實我覺得你有奌想多了
Anneshirleylove說得夠清楚了
而且Market review是雙刃劍
一般Landlord是不會用的

郊县天王

rlfamily 发表于 2014-3-19 23:21
一般合約會有幾個方法然後明定採取其中一種
一般MARKET REVIEW 也有詳定方法
其實我覺得你有奌想多了

谢谢您的回复。

也是真的是我过虑了。因为现在的租金很低，这份lease是05年签的，目前店主做了3年半，所以这个term留给我1年，只因为房租低，所以我担心会涨起来。

rlfamily

嗯.......
便宜通常都是有原因的......
生意上大部份沒有笨蛋