求助 投资房退税！！已更新

jkliop

关于投资房退税的问题 请大家指导

投资房  贷款84万   有40万存款

是把40万存款放在 offset里抵消贷款利息呢？ 还是把存款放saving帐户，争取更多的负扣税划算？

贷款利息 4.84%      存款利息 2.5%

租金420每周

家庭收入10万  各5万  32.5%的税率


计算了一下 怎么感觉存款放saving帐户比放offset 划算？？

XiaoxianZ

现金流有问题就存Saving，没有问题就Offset；同时，放Saving account不但不会让你更多的负扣税，只会让你交更多税

jkliop

瑞米 发表于 2014-1-21 23:25
Saving利率多少？我明天帮你算一下

saving 2.5%
Mortgage 4.84%  

jkliop

XiaoxianZ 发表于 2014-1-21 23:26
现金流有问题就存Saving，没有问题就Offset；同时，放Saving account不但不会让你更多的负扣税，只会让你交 ...

那如果offset存了太多之后 租金可以cover贷款支出 不是变成正现金流的投资房，也要多交税吗？

XiaoxianZ

jkliop 发表于 2014-1-21 23:31
那如果offset存了太多之后 租金可以cover贷款支出 不是变成正现金流的投资房，也要多交税吗？ ...

不好意思，没仔细看帖，你的是投资房

tantan0532

把钱放到国内，享受高收益，rmb升值，还不用交税。爽死

whitecool

tantan0532 发表于 2014-1-22 00:36
把钱放到国内，享受高收益，rmb升值，还不用交税。爽死

放哪?大街上?

maplefire

再买个自住房?

Flyingfish118

jkliop 发表于 2014-1-21 23:28
saving 2.5%
Mortgage 4.84%

Of course mortgage offset account.

Make a simple calculation if put 400k in saving account (saving account rate 2.5%, offset account 4.84%):

Putting 400k in saving account need to pay tax on the additional interest earned;
Less money in offset account will get tax refund for more interest paid;
As a net postion, you will get more tax refund for the additional interest paid -> 400k * (4.84% - 2.5%) = 9360;
Your income is 500k, assume your the highest tax rate is 32.5%, you will get tax refund of 3042 (9360*32.5%);
You paid more interest of 9360 and get additional tax refund of 3042, your net cash position is negative 6318 - You pay more for interest!

If put money in offset account, you save interest payment of 6318.

I may miss sth, please feel free to correct me if i am wrong.

tantan0532

whitecool 发表于 2014-1-22 09:42
放哪?大街上?

国内货币型基金都可以做到7% 配合 rmb的升值一年15%可期
如果是信托型理财产品，不要运气太背，基本可以做到10%。

ql_cat

退税是按照你本金产生的利息来计算，既然是offset账户，本金就没有减少，存saving肯定不合算

ql_cat

whitecool 发表于 2014-1-22 09:42
放哪?大街上?

澳元转人民币最后还是要回到澳元吧？等要用钱的时候，万一澳元上去了，不是白忙了？

Harry_chu

ql_cat 发表于 2014-1-22 12:36
退税是按照你本金产生的利息来计算，既然是offset账户，本金就没有减少，存saving肯定不合算 ...

good point

cutebaby

楼主厉害,才5万的工资,敢贷40多万....:

lubber

offset

瑞米

楼主的问题我做了一个表，但不知道怎么上图，有谁能告诉我么

瑞米

                                  0.4 million in offset account                                             0.4 million in saving
Gross income                              50000                                                                50000+40万*2.5%=60000
Less: NG                             12000                                                                12000+40万*4.84%=31360
Taxable income                        38000                                                                         28640
Tax payable        (37000-18200)*19%+(38000-37000)* 32.5%=3918        (28640-18200)*19%=1983.6
Interest payable         44万*0.484=21296                                                              84万*0.484=40656
Interest received                        0                                                                                10000
Net payment                     3918+21296+0=25214                                          1938+40656-10000=32594

我假定你即使把40万存入saving账户，你每年还能负扣税1.2万澳元，这样比较符合实际情况。
通过比较，你知道答案了。

Tommy888

LZ 你没说投资房出租否?租金多少?否则怎么知道是否 Negative gear 还是 positive gear?
多余的40万,买更多投资房首期,为什么放存款?不值的.太保守了.跟大妈学巴
除非这40万做保险,以防万一

LENNY_DONG

瑞米 发表于 2014-1-22 16:41
0.4 million in offset account                                             0.4 mi ...

你有重复计算

既然要支付利息用于还贷款，你就要把NG数字准确或者大概算出来，因为NG是减掉利息的

你现在等NG之后再算利息要付多少




http://www.rabodirect.com.au/term-deposits/

这个广告接近5%了

LENNY_DONG

楼主

从一个会计角度

我会把钱都放进OFFSET

哪怕房子是正现金流，我不会考虑退税能退会多少

因为再怎么退也就是32.5%

说白了，你交也也就32.5%为何不怕剩下67.5%放进口袋。条件限制，我只是说大概

另外前提我哪里都不欠钱

瑞米

LENNY_DONG 发表于 2014-1-22 19:24
你有重复计算

既然要支付利息用于还贷款，你就要把NG数字准确或者大概算出来，因为NG是减掉利息的

我本来画了一个表格的，但是粘贴不上，你再仔细看看，我肯定没有重复计算。

LENNY_DONG

瑞米 发表于 2014-1-22 19:35
我本来画了一个表格的，但是粘贴不上，你再仔细看看，我肯定没有重复计算。
...

NG 是怎么出来

一般是房租减掉利息开支

那就是说利息被算进过一次了

你后面又算了一次利息COST,不是算了两次

如果那样，房租收入应该也再算一次

LENNY_DONG

瑞米 发表于 2014-1-22 19:35
我本来画了一个表格的，但是粘贴不上，你再仔细看看，我肯定没有重复计算。
...

另外个人意见

你把个人税务加上利息算在一起，我觉得很容易混淆

因为你在算纯现金的计算


但是这两者一个是债务，一个是费用，不是单纯相加来看结果，这样的结果是混淆的

当然可能我说的不对。至少我是这么理解的。

而且两者是因果关系存在，要有利息支出或者收入产生，才会有税的减少或增加

瑞米

LENNY_DONG 发表于 2014-1-22 19:57
NG 是怎么出来

一般是房租减掉利息开支

你都没看明白表格。

瑞米

LENNY_DONG 发表于 2014-1-22 20:00
另外个人意见

你把个人税务加上利息算在一起，我觉得很容易混淆

你再仔细看看我的计算，这种对比不需要用会计概念来套的。

rainyfriend

不要因为负扣税去追求不必要的支出。
因为你永远要花很多的钱才能拿到相当于1/3花费的退税

LENNY_DONG

瑞米 发表于 2014-1-22 20:12
你再仔细看看我的计算，这种对比不需要用会计概念来套的。

不好意思，我的确看不清楚

  0.4 million in offset account                                             0.4 million in saving
Gross income                              50000                                                                50000+40万*2.5%=60000
Less: NG                             12000                                                                12000+40万*4.84%=31360
Taxable income                        38000                                                                         28640
Tax payable        (37000-18200)*19%+(38000-37000)* 32.5%=3918        (28640-18200)*19%=1983.6
Interest payable         44万*0.484=21296                                                              84万*0.484=40656
Interest received                        0                                                                                10000
Net payment                     3918+21296+0=25214                                          1938+40656-10000=32594



以上你的计算，按你说不用会计概念套，那么我也用现金套一下你的计算


按你上面计算，如果40万在OFFSET                                                           如果40万去存款，贷款80万

楼主房子要亏损12000现金                                                                          楼主要亏损31360现金
利息要付21296                                                                                             利息要付40656
利息收入0，一共要真金白银亏掉33296                                                           利息收入为10000，楼主一共要亏62016

两者前后在接近30000 现金？

瑞米

LENNY_DONG 发表于 2014-1-22 20:38
不好意思，我的确看不清楚

  0.4 million in offset account                                          ...

你是不是用手机看新足迹，你用电脑打开看，我贴了表格后再用手机数字看全乱了。
结果是存Saving比存offset亏6000多元。

LENNY_DONG

瑞米 发表于 2014-1-22 20:49
你是不是用手机看新足迹，你用电脑打开看，我贴了表格后再用手机数字看全乱了。
结果是存Saving比存offse ...

我用电脑的

我只算房子和现金，亏得差距也太大了吧

jkliop

Tommy888 发表于 2014-1-22 20:05
LZ 你没说投资房出租否?租金多少?否则怎么知道是否 Negative gear 还是 positive gear?
多余的40万,买更多 ...

已更新租金