存入home loan帐户里的钱还能转到offset里吗？

guigua

11月22日settle, 从citibank贷款80%，只还利息

我首付10w之后，还有些闲钱，我希望以最快速度将这些闲钱存入offset，最大程度地减少贷款利息

但broker说很可能offset帐户信息要在settle后一周才能得到，所以建议我可以将闲钱在settle日前存到citibank的saving帐户里，

然后于settle日把saving里的闲钱存入home loan帐户，

然后等拿到offset信息后，再把home loan里的闲钱转到offset

我疑问是，记得只能往loan帐户里存钱，但不能随意从loan里取出钱，想问问，broker的建议对吗？

HCLCS

如果你的贷款是只还利息，一般情况下，你多放进去的钱因该是可以随时取出，但我不明白的是：offset Ac 怎么会晚于homeloan Ac set up. offset Ac 就象一般的save Ac，当天申请，当天就可建立。

guigua

HCLCS 发表于 2013-11-11 19:08
如果你的贷款是只还利息，一般情况下，你多放进去的钱因该是可以随时取出，但我不明白的是：offset Ac 怎么 ...

对，我就是只还利息的。就怕万一晚个1、2天知道offset信息，无味地产生贷款利息
btw, 怎么才能知道我本月应该还多少利息呢呢？

lsong

不太明白，一般loan跟os一起下来，而且存进去就转不出来了，除非refinance啊，不懂帮顶

HCLCS

guigua 发表于 2013-11-11 20:29
对，我就是只还利息的。就怕万一晚个1、2天知道offset信息，无味地产生贷款利息
btw, 怎么才能知道我本月 ...

首先，我认为你选择interest only 是完全正确的，不管是自住还是投资，我从97年开始贷款买房到现在，换过许多不同的贷款方式，深知只还利息贷款的好处，有多钱放进去，减少利息，需要时再取出。也许有一天，你发了大财，放进去的钱与贷款总额持平，你就不需要付一分钱利息，但是你的帐户始终是开的，贷款总额不回变，随需随取。其他好处不一一说明，你会慢慢体会到。
如何计算利息，各人各样。我的方法是：实际贷款总额 X 贷款利率，然后除以365天（366）再乘以当月的天数，就是当月要还的利息。简单实用。希望帮到你。

guigua

HCLCS 发表于 2013-11-11 20:46
首先，我认为你选择interest only 是完全正确的，不管是自住还是投资，我从97年开始贷款买房到现在，换过 ...

明白了，多谢

Wattle

guigua 发表于 2013-11-11 22:08
明白了，多谢

要注意利率是变化的如果你选用的是浮动利率的话。可以用spreadsheet计算，随时反映利率变化和本金变化。

Wattle

Wattle 发表于 2013-11-11 22:21
要注意利率是变化的如果你选用的是浮动利率的话。可以用spreadsheet计算，随时反映利率变化和本金变化。 ...

谢谢加分。快能穿布鞋了。

guigua

lsong 发表于 2013-11-11 20:46
不太明白，一般loan跟os一起下来，而且存进去就转不出来了，除非refinance啊，不懂帮顶 ...

我原来也是怕有refinance，所以才发此贴问问的

nicoleflopy

不就是redraw吗？每个贷款都有吧？

HCLCS

nicoleflopy 发表于 2013-11-12 11:13
不就是redraw吗？每个贷款都有吧？

不错，每个贷款都可以有redraw facility, 但是限度有很大的不同。只还利息贷款和还本金+利息贷款的区别是：随着时间的推移，还本金+利息贷款的可贷款额度在不断减少，而只还利息贷款的可贷款额度不会改变。

lucyliu8472

nicoleflopy 发表于 2013-11-12 10:13
不就是redraw吗？每个贷款都有吧？

redraw有的银行redraw还要手续费。redraw如果拿出来用了，等于你要多还利息了。如果不用，放offset上，等于没多产生利息。
有的银行自住房不能interest only

guigua

HCLCS 发表于 2013-11-12 10:54  不错，每个贷款都可以有redraw facility, 但是限度有很大的不同。只还利息贷款和还本金+利息贷款的区别是 ...

我这样从loan帐户里redrew，银行会收我什么费用吗？

HCLCS

guigua 发表于 2013-11-12 18:41
我这样从loan帐户里redrew，银行会收我什么费用吗？

通常没有费用，如果你的贷款有redraw的功能，但是有些银行有redraw次数的限制（每月算），超过规定次数要收费，每个银行不一样，要问清楚：是否有限制，限制多少次；如果超过次数，每次收费多少。

HCLCS

lucyliu8472 发表于 2013-11-12 15:58
redraw有的银行redraw还要手续费。redraw如果拿出来用了，等于你要多还利息了。如果不用，放offset上，等 ...

不错，redraw 后，由于实际贷款额增加，自然还利息总额增加，offset 帐户 的功能是对冲贷款帐户，它是有利息的，而且银行给的利率和你的贷款利率是相等的。如果你的offset帐户里有钱，那么这钱产生的利息自动抵消在贷款帐户里部分相应的利息。

guigua

HCLCS 发表于 2013-11-12 18:28
通常没有费用，如果你的贷款有redraw的功能，但是有些银行有redraw次数的限制（每月算），超过规定次数要 ...

问了我的broker，因为我每年要交$350的offset账户费，类似年费吧，所以redraw免费
而且我只这一次redraw，以后有了闲钱都直接放offset里

laladragon

nicoleflopy 发表于 2013-11-12 11:13
不就是redraw吗？每个贷款都有吧？

redraw不是每种贷款都有的，fixed rate是没有redraw的，只有浮动利率能redraw。

建议lz到你贷款的银行仔细咨询一下，有时候broker也不是太明白银行里的fees & charges以及terms & conditions

有些银行的online redraw是免费的，在branch办理就有费用， 每种loan的redraw费用不一样。

LZ还是上自己的贷款银行问个清楚吧

dream888

laladragon 发表于 2013-11-12 21:33
redraw不是每种贷款都有的，fixed rate是没有redraw的，只有浮动利率能redraw。

建议lz到你贷款的银行仔 ...

HCLCS

laladragon 发表于 2013-11-12 21:33
redraw不是每种贷款都有的，fixed rate是没有redraw的，只有浮动利率能redraw。

建议lz到你贷款的银行仔 ...

感谢你的补充！

guigua

laladragon 发表于 2013-11-12 20:33  redraw不是每种贷款都有的，fixed rate是没有redraw的，只有浮动利率能redraw。   建议lz到你贷款的银行仔 ...

谢谢，我的就是浮动利率

ialienam

Citibank的offset我記得也是settle前就開好

如果真不確定 可以跑一趟銀行叫他先開..they have all your info in the system by now.

快乐生活123

BANGDING

guigua

ialienam 发表于 2013-11-13 07:01
Citibank的offset我記得也是settle前就開好

如果真不確定 可以跑一趟銀行叫他先開..they have all your in ...

问了broker，因为我11月22日(周五)下午2PM才settle，所以当天loan account很难建好，而offset a/c更要推迟几天才能建好
他们说loan account肯定在settle之后才能建好

ialienam

guigua 发表于 2013-11-14 14:36
问了broker，因为我11月30日(周五)下午2PM才settle，所以当天loan account很难建好，而offset a/c更要推 ...

那現在不可以先去citibank branch set up??

你所有東西都在裡面了, anyway你問問你broker..
當然我也知道你不可能現在就做好offset, 因為你"loan"都還沒settle, 你這個offset也無法"offset"任何東西. 但因為offset = cheq account, 你至少可以開好cheq account, 等都settle了就直接link up.. 所以有可能的確無法"offset"一兩天的interest.. 但這金額會很大嗎?

guigua

ialienam 发表于 2013-11-14 14:44
那現在不可以先去citibank branch set up??

你所有東西都在裡面了, anyway你問問你broker..

对，我前天已经自己去citibank申请了saving ac#1和debit visa card，今天已经收到卡了
下一步就需要把我自己saving ac#1与我的loan、offset都link起来，银行说，就是把三个accout都放在一个profile里，这样就可以大额转账立即到账，而且无daily limit限制

可现在的问题就是我只从贷款合同书上看到了我的loan ac#，问了citibank，人家目前无法在系统中看到这个loan ac#，所以无法给我做link

monster_0418

HCLCS 发表于 2013-11-11 21:46
首先，我认为你选择interest only 是完全正确的，不管是自住还是投资，我从97年开始贷款买房到现在，换过 ...

IO不是只有5年的年限吗？可以一直下去吗？

Mlpmlp

guigua 发表于 2013-11-14 15:52
对，我前天已经自己去citibank申请了saving ac#1和debit visa card，今天已经收到卡了
下一步就需要把我 ...

　还没到时间，别急

guigua

Mlpmlp 发表于 2013-11-14 16:07
　还没到时间，别急

sorry, 我写错日期了，应该是11月22日(周五)settle
而且节外生枝，citibank的外包律师不认可strata report里的unit保险信息，非得要我律师向strata管理公司要房子保险单据，又得拖到下周了
我律师说，做了许多银行的贷款客户，从没见过让律师去要unit保险信息的

以后再也不找citibank做home loan了，他们把许多业务都外包给一个律师公司了，流程很长，很不专业

Mlpmlp

guigua 发表于 2013-11-14 17:13
sorry, 我写错日期了，应该是11月22日(周五)settle
而且节外生枝，citibank的外包律师不认可strata repor ...

不是都由broker搞定吗？我的一切银行事务都是broker做的。我连银行都没去过。

HCLCS

monster_0418 发表于 2013-11-14 16:44
IO不是只有5年的年限吗？可以一直下去吗？

每个银行不一样，有10年的，有15年的，ING规定是5年一个期限，但事实上ING是很灵活的，我2个月前5年已到期，按规定自动转本金+利息贷款，而且，5年下来我的贷款利息（浮动）已是5.16%，高于现在的4.88%（新客户优惠浮动利息）。我发了一个Email给ING，告诉他们，我很不高兴，决定终止和ING的贷款，而且已办好另一个银行贷款，随时可以转过去。第2天，ing就与我电话联系，想挽留我，问我有什么要求，我告诉他们：1，要享受4.88%的新客户优惠浮动利息，2，加另一个5年的只还利息，3，不承担此服务所产生的一切费用。他们当时在电话里就答应了我的要求。而且几天就办好。