买投资房可以将全部投入资金退税 - 分享一个private ruling result

distantmusic

背景：我有自住房，有贷款，有offset

最近买投资房settle 时需要付一些钱，大约5万，这部分的贷款因种种原因延迟了，不想耽误settle，所以就往自住房的贷款账号里存了5万，第二天又从贷款帐号把settle所需的5万转到了offset帐号，并提出来买了支票去settle了。

我申请了private ruling,问ATO，我自住房的贷款里可否把五万块的利息算成投资房贷款，利息用来抵税。private ruling 的答案是: yes。

总结起来就是说我用自己的存款付了首付，但是让这个钱在自住房贷款账号里耍了一圈，虽然最后自住房的贷款金额并没有增加，但是可以拿出五万的利息抵税。如法炮制，花在投资房上的任何一分钱都可以这样操作，比如deposit, stamp duty, solicitor fee, depreciation report...

希望今后想买投资房的朋友也从此private ruling 结果受益。

fitr

听着有点不靠谱啊

jinihong

qubonnie

不太明白！可以说详细点吗？

Poweregg

看了一遍，没看懂
看了两遍，我晕了
看了三遍，凌乱了

tanji

投资房的任何一份钱都可以算投资，哪怕是首付，就相当于投资房的全额（首付和贷款）都可计算利息退税，不知道理解的对不对

distantmusic

tanji 发表于 2013-10-13 22:32
投资房的任何一份钱都可以算投资，哪怕是首付，就相当于投资房的全额（首付和贷款）都可计算利息退税，不知 ...

对

distantmusic

qubonnie 发表于 2013-10-13 22:27
不太明白！可以说详细点吗？

我觉得说的挺详细的，哈哈。哪里不明白？

distantmusic

这样说吧：你买一个投资房20万，银行只带给你18万，你自己要掏2万，加上律师费等2万5，那你就往自己自住房贷款里寸2万5，第二天withdraw ，用这2万5加上银行的18万把投资房买下来。

以后退税的时候，18万的利息能负扣税，这2万5也行，只不过2万5作为你自住房贷款的一部分计算利息，因为它实际上来自你的自住房贷款。

这下讲清楚了么

Gwendolyn5

你存到自住房的账号里，而不是offset 的账户，不是就等于直接还贷了么，第二天怎么再转去offset 呢？这点不明白……

a21989

简单的说就是有钱的主,  有5万存款可以随便转

goodsydney

操作起来要小心,别弄巧成拙了,建议大家先咨询会计

cannyyan

如果2个贷款在一家银行，可不可以在做投资房贷款的时候，直接将2万5并到投资贷款中，也就是投资房贷款20万5

relax

我有个例子和问题：

两年前买了个50W的投资房，首付10W，剩下40W做为负扣税。 按你所说，根据private ruling，我也可以把当时的首付10W的等同利息和政府印花税等在每年的退税时CLAIM要回来？谢谢。

yangyang

同问10楼的问题：
你存到自住房的账号里，而不是offset 的账户，不是就等于直接还贷了么，第二天怎么再转去offset 呢？这点不明白……

jerryinau

yangyang 发表于 2013-10-13 22:55
同问10楼的问题：
你存到自住房的账号里，而不是offset 的账户，不是就等于直接还贷了么，第二天怎么再转去 ...

我理解没错的话是这样的
先还了自住房2.5万，第二天redraw去买投资房，redraw的那笔钱可以抵税

distantmusic

relax 发表于 2013-10-13 23:53
我有个例子和问题：

两年前买了个50W的投资房，首付10W，剩下40W做为负扣税。 按你所说，根据private ruli ...

不可以，要先从自住房的贷款里withdraw, 再用withdraw的钱付10万settle投资房，才可claim

distantmusic

yangyang 发表于 2013-10-13 23:55
同问10楼的问题：
你存到自住房的账号里，而不是offset 的账户，不是就等于直接还贷了么，第二天怎么再转去 ...

一般有offset的贷款帐号都可以提前还款并且withdraw extra payment without fees

lostmyway

我真的凌乱了，，，，好好研究一下

happyking

你问ATO 都说可以 ATO问你要钱的时候可不会这么说

laoyouyu

看懂了。个人认为，这样操作没有问题。一切留好证据。

ilovecoffee

mark, 还没想清楚。

aaron2050

我有几个问题，第一楼主还完钱在取出来银行不会收费么？

第二楼主在做private ruling的时候有说你是第一天先存了5万进去，第二天就马上取出来了么？如果你做private ruling的时候没有把事实全说清楚，你这个private ruling等于没什么用嘛。
而且这个意图明显就是想避税，tax law有一条part IVA anti-avoidance 反避税条款可以认为所有以避税为目的的scheme都是无效的。

如果楼主是几个月前就还了5万进去，现在又重新取出来settle用就显的好很多。

而且忠告其他TX，private ruling只是针对楼主这一个case有效，其他case想万无一失要重新申请。因为每个case都不可能完全一样。

LifesoCool

我靠，澳洲把税法弄得这么麻烦干嘛啊，晕了

click

这种当然可以啊。
但是这种方法有个缺点就是：以后自己的自住房转为投资房的时候，那5万就不能算了。
比如这套自住房贷款是30万，5万从OFFSET转入又转出。
虽然看起来现在贷款还是30万，但是用于这套房子的贷款额度就只有25万了。

安妮

花在投资房上的任何一分钱都可以这样操作，比如deposit, stamp duty,

stamp duty也可以当年退税？不是是算在cost base里的吗？

LENNY_DONG

U JUST SPLIT LOAN, THAN WITHDRAW 50K TO PAY YOUR INVESTMENT PROPERTY

DO NOT NEED MAKE SO COMPLICATE FOR END OF YEAR INTEREST CALCULATION

LENNY_DONG

安妮 发表于 2013-10-14 10:31
花在投资房上的任何一分钱都可以这样操作，比如deposit, stamp duty,

stamp duty也可以当年退税？不是是 ...

HE MEAN INTEREST INCUR ON BORROWING FOR STMAP DUTY

lubber

interest only I think

blahblah

我想问的是，既然已经有存款，为什么需要先多还款，然后再withdraw？

为什么不直接存放在offset帐号，等需要使用时从offset中提取？