买房合同，贷款事宜-急急急！！！

chengy

承蒙各位同学的热心回复，根据自己的承担能力，买了一个小的便宜的房子。由于第一次购房，再次请教各位同学。

1、cooling day 是5天，到本周5（10月5日）结束。
   贷款已经之前提前预批完成，现在等银行的评估，再完成final approve.
     broker 之前说2-3就能完成final approve,今天3天都过去了，银行那边都没有安排估价。
   之前律师对我说，想办法争取7天的cooling day,或者合同上加上subject to finance.今天发邮件要求律师去谈这个条款，律师说，你的贷款预批已经完成，只需要等3天就能完成final approve,所以，他认为现在这个合同不存在问题。
   broker也说，现在付10%，已经没有问题。

   因为第一次买房，没有任何经验，还请有经验的同学帮忙，是否我现在担心是多余的。

   律师有没签合同之前，说得头头是道，现在，好像他除了把合同给你讲一遍，什么事也做不了。

   总想在5天cooling day 前完成所有事项，贷款的final aprove，这样才保险一些。目前看律师和broker的意思，什么都不需要做，就直接付10%就可以了。这样有什么风险吗。
   贷款预批了之后，是否就等估价就可以完成final approve,中间不会有其他变化影响贷款吧？

2、10%，开bank check,是否需要扣除之前的0.25%,这个钱是给中介保管，还是vendor的律师？ 收款人是wendor吗还是中介？
   总之，感觉我的律师真的什么都不懂，问什么都不知道呀。

着急，大家请帮忙哟。

panadol89

怎么跟我一样，也在等估价，等了都烦了。

hyue68

别太焦虑

等行家帮你解答

luximiss

1.问题貌似不大，settle之前下来就ok
2.开给中介的trust账户，问中介要title就行了，开给你自己的律师，让你自己的律师帮忙操作也可以

chengy

panadol89 发表于 2013-10-3 11:01
怎么跟我一样，也在等估价，等了都烦了。

谢谢支持！
你的等了多久了，你也是做的预批吗？你的cooling day 是不是也是5天？
你的10%付了没，付给房主还是中介呀？

aumount

第二个问题, 难道中介没和你说吗? 应该中介告诉你给多少, 然后写什么地址啊

lzhan1

总想在5天cooling day 前完成所有事项，贷款的final aprove，这样才保险一些。目前看律师和broker的意思，什么都不需要做，就直接付10%就可以了。这样有什么风险吗。

yes if the valuation under the purchase price then you need to pay the balance.

   贷款预批了之后，是否就等估价就可以完成final approve,中间不会有其他变化影响贷款吧？

No

10%，开bank check,是否需要扣除之前的0.25%,这个钱是给中介保管，还是vendor的律师？ 收款人是wendor吗还是中介？
   总之，感觉我的律师真的什么都不懂，问什么都不知道呀。

yes less 0.5% deposit and you can issue personal check
the check it to Agent Trust Account

helina312

你在那个州啊？VIC? VIC是可以加SUBJECT TO FINANCE的。NSW可以申请延长COOLING OFF。
预批有屁用啊。预批只是说明你的工资有能力带那么多。但是最终银行贷给你多少，是按照银行的房屋评估来的。银行贷给你的是你房屋评估价格的80%。如果估价低了，当中的差价是要你自己补上去的。如果你身边自己备了几万块的闲钱，你去付了这个10%也是无所谓的。我是在NSW， 延长了COOLING OFF PERIOD的。拿到FINAL APPROVAL 才付的钱，我律师和BROKER都是这样叫我做的，为了就是个放心。你什么时候做VALUATION呢？VALUATION一般要第二天才能给银行报告，银行收到之后，BROKER帮你催的话，当天就能给你发APPROVAL LETTER。
2. 10%是扣除你之前付的DEPOSIT，然后是付给中介的。中介会保留这笔钱到过户之后。

MU

10%給中介一直到settlement這段時間利息怎麼算？

luximiss

manunited 发表于 2013-10-3 11:19
10%給中介一直到settlement這段時間利息怎麼算？

良心中介会给你的
其实也没多少钱，因为trust账户的利率很低
我的只有80块...

panadol89

chengy 发表于 2013-10-3 12:04
谢谢支持！
你的等了多久了，你也是做的预批吗？你的cooling day 是不是也是5天？
你的10%付了没，付给房 ...

我让银行朋友帮忙的，但是房子评估结果也一直没出来。也有3天了。今天再催催。
我的vendor还不错，至今没有要我交任何订金。等银行final approval出来之后也不需要10%，只要3000块就可以了。
我在SA，cooling off只有2天，早过了。不过一开始也没想过不买。所以cooling off坐等着过去而已。
现在只等着银行评估结果不要跟我买的价钱差别太大。
希望你我都顺利。

chengy

panadol89 发表于 2013-10-3 11:33
我让银行朋友帮忙的，但是房子评估结果也一直没出来。也有3天了。今天再催催。
我的vendor还不错，至今没 ...

你那真不错，愿我们都顺利

aussie

不要付5%， 那0.25%的足够HOLD住房子了~！！！ 你的那个律师太那什么了，让他跟VENDOR那边谈延期3-5天，这种延期再正常不过了~！！！ 让Broker催催银行。。。。。材料准备充分的话撑死5个工作日肯定下来！至于valuation应该递完材料第二天或者当天就能把时间booking下来了，不知道为什么要等这么久！我这周一递的昨天就Unconditional approve了！

mr_founder

不见final approved，不付10%。

如果5天的冷静期下不来，让你的律师去延长5天。

mr_founder

panadol89 发表于 2013-10-3 11:33
我让银行朋友帮忙的，但是房子评估结果也一直没出来。也有3天了。今天再催催。
我的vendor还不错，至今没 ...

SA的贷款流程和NSW截然不同的。

wlu

aussie 发表于 2013-10-3 12:18
不要付5%， 那0.25%的足够HOLD住房子了~！！！ 你的那个律师太那什么了，让他跟VENDOR那边谈延期3-5天，这 ...

请问如果要refinance. Discharge loan from bank a to bank b.要多长时间呢？是看房之前就作呢？还是要等到看中房给了offer以后办？

Lostcat

wlu 发表于 2013-10-3 16:18
请问如果要refinance. Discharge loan from bank a to bank b.要多长时间呢？是看房之前就作呢？还是要等 ...

多催催之前的银行，一般1-2星期，慢的话3-4星期

qiancensheng

panadol89 发表于 2013-10-3 11:33
我让银行朋友帮忙的，但是房子评估结果也一直没出来。也有3天了。今天再催催。
我的vendor还不错，至今没 ...

房屋评估结果当天就应该知道了

guigua

lzhan1 发表于 2013-10-3 11:14
总想在5天cooling day 前完成所有事项，贷款的final aprove，这样才保险一些。目前看律师和broker的意思， ...

我是新手，也在学习买房流程，没看懂您这个回复：(如果银行评估结果低于房子成交额，我应该补交什么钱吗？这个补交的钱能从贷款里出吗？)

yes if the valuation under the purchase price then you need to pay the balance.

53927741

有些房子银行都不需要做评估就可以直接送审等下批  我的房子贷款就是NAB做的，我是直接找的银行，银行贷款经理直接在电脑上把我的房子基本资料输进系统能pass就可以不做评估，通过broker就这点不好，催他 他再催银行，中间隔了一层时间都耽误了。我都是直接自己打电话发email给银行贷款经理，从申请到正式下批只有5个工作日，还没做过pre-approval。

lzhan1

guigua 发表于 2013-10-3 21:40
我是新手，也在学习买房流程，没看懂您这个回复：(如果银行评估结果低于房子成交额，我应该补交什么钱吗 ...

比如 60万的房子本来你要贷80% 那你自己出 12万

银行估价只有50万 那么你只能贷 50万的 80% 就是 40 万
那么你自己要出 20万 中间这8万的差价你要自己掏腰包

guigua

lzhan1 发表于 2013-10-3 21:57
比如 60万的房子本来你要贷80% 那你自己出 12万

银行估价只有50万 那么你只能贷 50万的 80% 就是 40 万

如果我一时半会拿不出这计划外的8W呢？
所以最稳妥的流程应该是见到银行估价后再付第一个10%吧？一旦估计低了，自己又拿不出额外的闲钱补窟窿，只能放弃那个0.25%定金了吧？

现在的拍卖都很疯狂，如何把握住成交价不要与银行估价的差距不要过大呢？

oceandeepshell

本人认为只要预批过，贷款都不成问题，主要在冷静期内要把Strata report (if it is unit) or building/pest inspection (if it is house) 都查清楚。

banzhiyan

延长cooling off就好了

newaussie

不同银行程序不一样，Westpac 如果是银行的贷款经理，借贷80%，如果房子不用估价24小时final approval guaranteed . 如果需要估价5到7个工作日。等全批准再给10% deposit , 扣除之前的 0.25%， 支票写给Vendor agent Trust account . 延长冷静期就好。Good Luck

sydneysider8

如果保守点，拿到银行的FULLY APPROVAL 就说明贷款没有问题可以继续走合同， 如果预批通过说明，银行评估你提供的信息基本能够负担你的贷款， 也是一个很好的信号，如果房子估价没问题，信息没造假，基本问题不大。

lzhan1

guigua 发表于 2013-10-3 22:13
如果我一时半会拿不出这计划外的8W呢？
所以最稳妥的流程应该是见到银行估价后再付第一个10%吧？一旦估计 ...

拿不出8w 那10%就没啦。。。。。。

所以 auction的时候不能冲动啊

lzhan1

oceandeepshell 发表于 2013-10-3 22:17
本人认为只要预批过，贷款都不成问题，主要在冷静期内要把Strata report (if it is unit) or building/pest ...

贷款肯定贷得到  现在问题是贷多少 银行只贷80%
那你的成交价 和银行的估价不能有太大出入

easfarm

这种情况下，一定要延长cooling off。否则总是有风险。延长一点问题没有。

erwin

楼主是不是跟小银行贷款？
反正我觉得预批其实就是一张空头支票，最后还要取决很多其他因素，像valuation report之类的。
我买房的时候就是bw的预批，过了三个星期都还没有下，最后来一句不好意思，我们没办法贷你那么多，我当时真想问候他们全家人。
后来去了cba，当天approval，完全没压力，也不需要什么valuation。
小银行是这样的，资金量不够，所以都是东挪西补，总会有人接不上。
希望楼主好运，早日批下