请教一个投资房利息抵税的问题

圆满的考拉

我有自住房A，offset里有10万。然后我买了投资房B，价值50万，用A房offset取出的10万做了首付。

1.这时候A房offset取出10万之后产生的利息和B房贷欠银行的40万产生的利息都可以抵税的把？
2.如果可以，想请教年终报税的时候A房offset取出10万之后产生的利息应该放在A房进行抵税还是B房进行抵税？

谢谢大家，个人分不多，凡是回帖的都会慢慢加：）

livetoeat

1、A房offset取出10万在银行作了REFINANCE然后付了投资房首付的可以抵税

livetoeat

2、我认为能抵税的都是从B房，投资房

AVC

1,可以。2，假设A房总贷款额50万，10万付了B房首期。以后20%利息在B房扣，80%归A房

Wilson1990

1 是可以的。
2 如果是自主房的钱~~拿出来卖了投资房，就是可以坻税的~~ 税务局只在乎这块钱的用途是什么，只要是investment 就可以打税。一般是你花一块，政府补贴你3毛。

希望可以帮到你

fishlegs

1. of course not

圆满的考拉

AVC 发表于 2013-8-26 21:08
1,可以。2，假设A房总贷款额50万，10万付了B房首期。以后20%利息在B房扣，80%归A房 ...

也就是说报税的时候这10万的利息算在B房头上？

圆满的考拉

livetoeat 发表于 2013-8-26 20:24
2、我认为能抵税的都是从B房，投资房

我也这么认为，但是需要肯定的答复

圆满的考拉

Wilson1990 发表于 2013-8-26 22:13
1 是可以的。
2 如果是自主房的钱~~拿出来卖了投资房，就是可以坻税的~~ 税务局只在乎这块钱的用途是什么 ...

2，就是想着到报税的时候，这个利息算在哪个房子上

Wilson1990

圆满的考拉 发表于 2013-8-26 22:27
2，就是想着到报税的时候，这个利息算在哪个房子上

花在那个房子上就算那个房子的。
你花在投资方上的钱，都可以报税的。但是要有单据， 然后可以证明是投资房。比如租金收入之类的。

YIFAN03

学习

fishlegs

我敢赌1000块，这个10万块的利息不是 tax deductive 的。LS所有说可以的，谁跟我赌？

其实很简单的道理：
你付首付的10万块，不管你是存定期，还是放Offset，都是你的Saving。
除非你是跟银行借了10万块来付的首期，那么这笔钱的利息就是Tax Deductive了。
很简单的区别。论坛上误人子弟的人不少。

ellepopo

LS说的没错

格美

我理解，银行贷款的文件有两种方式。

1 ，A房的贷款余额减低，多还本金。两个房子都抵押给银行，那么你原来称呼为offset的10万钱，先还给A 帐号，形式上是减少A的贷款额，然后用A 房抵押，贷款出10万 ，这样，就是你“投资”到B 套，这10万产生的利息就是可以抵税的。缺点是，你两个房子都捆到一家，银行的风险降低。

2，A房的本金余额不变，直接从offset账户上转钱去B房，估计要抵税是不行的。但是，你两套房子的风险是分开的。

david626

fishlegs 发表于 2013-8-27 15:41
我敢赌1000块，这个10万块的利息不是 tax deductive 的。LS所有说可以的，谁跟我赌？

其实很简单的道理：

i agree

KKei

fishlegs 发表于 2013-8-27 15:41
我敢赌1000块，这个10万块的利息不是 tax deductive 的。LS所有说可以的，谁跟我赌？

其实很简单的道理：

完全正确.

除非A房REFINANCE出10W.

OFFSET ACCOUNT IS NOT PART OF YOUR LOAN. THE 10W WILL BE TAX DEDUCTIBLE IF YOU WITHDRAWS THE CASH FROM THE LOAN ACCOUNT.

安妮

我也觉得1是不可以的
你完全可以从你的自住拿一部分equity作首付阿。要想整个50万产生的利息都抵税，那必须得投资房确实贷款了50万；如果一开始没有贷那么多，以后再怎么把钱挪来挪去都应该是不能产生更多的负扣税了

AVC

圆满的考拉 发表于 2013-8-26 22:25
也就是说报税的时候这10万的利息算在B房头上？

对。如果想保险点，你可以先还10万块入贷款户口，然后redraw这10万出来，那么你就有贷款帐单作证据。不过你不需要捆绑两套房子在同一银行的。因为你一旦redraw,redraw部分产生的利息就可以抵扣investment income.

圆满的考拉

我晕了。。。。发现fishlegs说的有道理。。。

圆满的考拉

fishlegs 发表于 2013-8-27 15:41
我敢赌1000块，这个10万块的利息不是 tax deductive 的。LS所有说可以的，谁跟我赌？

其实很简单的道理：

如果不是从offset里面拿而是redraw出来的是不是就可以了。。。

flylobster

AVC 发表于 2013-8-26 21:08
1,可以。2，假设A房总贷款额50万，10万付了B房首期。以后20%利息在B房扣，80%归A房 ...

答案2 怎么理解？

折翅的飞鱼

同意fishlegs， ATO 哪有那么傻，你自己腰包里的钱，转个口袋，就给你退税了？

我觉得退税一定是要用银行的钱或者别人的钱，你自己的钱，是不可能的。

你可以把你的钱转给一个海外亲戚（让他这边开个账户）， 然后你就说这10万块是跟他借的，要还他利息的，这样你付的这些利息可以退税。 但是他要交10% interest 税，叫做non-resident withheld tax.

LIQ8309

太撤了吧，怎么可能自住的A房能退税呢，
说1可以的偷了多少税阿

laji

LIQ8309 发表于 2013-8-29 18:02
太撤了吧，怎么可能自住的A房能退税呢，
说1可以的偷了多少税阿

Agree with 安妮 , fishlegs and LIQ8309 用各种方式表达了 1 的错误


ATO只要你出示
1. 因为投资房而开立Loan account  and money borrowed totally go to pay Investment
2. Interest statement 出自投资房 loan account  


ATO不问你
a. 为买投资房 你还"调动"了哪些钱 ( eg 亲戚, 朋友, redraw from 自住房 )
b. 投资房的loan 如何抵押(collateral)  哪怕你用自住房,股票， 定期参与抵押
c. 投资房的loan 如何还款 (repayment) 哪怕银行要你每月还款数多于利息

abc 这些是你自己的财务选择而已,
1,2  是 tax law 没有选择

distantmusic

我和楼主遇到了同样的问题签，我预付了一部分钱到自主房的贷款里，次日又取了出来一些去settle投资房的首付。

现在有点不放心，已经申请了private ruling，在等回复。等到后来和大家汇报吧。

laji

distantmusic 发表于 2013-8-30 12:52
我和楼主遇到了同样的问题签，我预付了一部分钱到自主房的贷款里，次日又取了出来一些去settle投资房的首付 ...

那你投资房loan就少了... 可退税loan就永远少了, refiance都没用

一定回来说说private ruling... you may be lucky

if redraw 部分形成自主房的贷款项下一个单独的sub-account就好说了,  不单列就难说了

alyssa

refinance 的前提是第一套要升值吧。
看来第一套房子还是关键阿。
要么， 开始的时候少贷点， 然后refinance 多出来点，再买第二套。
看来手续都简化不得。

umehomes

Offset is a seperate account and just treat it as a saving account. You took $100K from your saving account and use as deposit for investment property, where is the interest come from?

It is regardless whether this offset account is link with your main residence loan account or another investment loan. It is a saving account anyway, therefore no interest you can claim at all.

distantmusic

laji 发表于 2013-8-30 13:00
那你投资房loan就少了... 可退税loan就永远少了, refiance都没用

一定回来说说private ruling... you ma ...

投资房的loan = redraw的钱+投资房贷款，没有少，只是以不同的形式存在罢了，没有放在一个loan里面，只是计算利息时麻烦一些罢了。

雄鹰展翅

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