depreciation 最后加在CGT

jayhor

因为做的depreciation最后还是加在卖了房的CGT上。

假如买房41万，第一年折扣有1万，第二年卖房50万，50－（41－1）=10万，50%discount就是交5万的税（根据年收入）

假如不做折扣，就是50－41=9万，50%discount交4万5税（根据年收入）

这里只有5千different，因为有50%discount。但是！假如第一年做了折扣，有整整多出一万的退税.

所以说，自身年收入在第一第二年没有变化的情况下，还是做depreciation划算。

不知道我的理解对吗？望请大家指正。

忽然一悠

还没算过这账的飘过

diva

jayhor, 你的计算模式应该是正确的， 持有投资物业一年以上， 卖房子的时候计算CGT就会有50%折扣，虽然折旧会加在CG上， 但因为50%的折扣，所以申报折旧的退税收益要大于不申报折旧而降低CGT的收益。  其次， 因为通胀，以后的1万块钱没有现在的1万块价值高， 所以还是还是早点享受退税的好。  关于折旧相关的知识，也可以参考我的帖子： http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... read&tid=216755

jayhor

diva 发表于 2013-7-30 15:23
jayhor, 你的计算模式应该是正确的， 持有投资物业一年以上， 卖房子的时候计算CGT就会有50%折扣，虽然折旧 ...

解释非常专业。还有一个要点，就是货币的通胀。看来每年做折扣是好的。谢谢。

ellepopo

有点概念混淆，折旧分两种，building 按40年折旧每年2.5%, 至于房屋里的内置比如厨房电器之类，折旧比较快，building那部分折旧了以后是要reduce your cost base； 总体来说，折旧肯定合算

mantou

Depending on your marginal tax rate.

Mushroomm

计算错了。折旧一万，但是你的退税并不是一万。Depending on your marginal tax rate，你可能拿到退税3700，或更多，或更少。
结论对了，还要考虑到折旧对cash flow的帮助，不可忽略。

diva

当然，这一万块的折旧并不是退税， 而应该是收入的抵扣，折旧这方面能够产生的退税基本上是折旧额*自身收入的税率。  关于折旧，的确有很多投资者关心CGT和折旧的比较，楼主的基本计算方向是大致正确的，当然具体capital gain的计算，那就是会计师的事情了 （折旧的Capital works deduction -division 43 也就是建筑结构折旧会加入到CG中）。　　

（套用上面朋友的话：　”总体来说，折旧肯定合算“）　
－　考虑到ＣＧＴ的折扣，申报折旧的退税收益要大于不申报折旧而降低CGT的收益
－　考虑到通胀，　应该早点享受折旧带来的抵税或者退税。
－　考虑到现金流，　退的税，可以帮助还款，或者减轻投资房贷的压力。

fraoz

jayhor

diva 发表于 2013-7-30 16:45
当然，这一万块的折旧并不是退税， 而应该是收入的抵扣，折旧这方面能够产生的退税基本上是折旧额*自身收入 ...

还能说什么呢，赞一个吧

rebeccamy222

赞

diva

jayhor 发表于 2013-7-30 16:59
还能说什么呢，赞一个吧

不客气，楼主开的帖子，更应该称赞，还有其他足迹朋友的参与讨论，才让我们都有知识的收获。 因为自己做折旧，也确实有很多客人问这个问题，所以也来说说。