请问房子的折旧在负扣税的时候怎么算的？

紫霞

听说新房子在头７年能多扣，７年以后又怎么扣呢？有一个比例可以算出来吗？

请懂的同学解惑。谢谢

紫霞

ding

美讶

这个只是对INVESTMENT PROPERTY的, 自己住的没有这个.

还有, 只是抵减你的TAXABLE INCOME.

紫霞

偶就是问投资房，抵扣taxable income。根据我查的结果，好像是2.5%每年的折旧，但好像又有不同的算法，所以迷糊了。

美讶

你去ATO的网站好好读1下关于投资房的抵税问题吧。。。。。。。。有点复杂的说。
我只记得学的时候最恨算RENTAL了。。。。。呕吐。。。。。。。。。

紫霞

我不仅读了ATO网站，还google了一通，就是没看到关于这个rate的明确解释，理论上是40年折完，也就是每年2.5%。可网上又有一个4%的rate，不知道从哪里来的。其他的负扣税的项目比如房租，中介费，修缮费用都说得明明白白的，就这个折旧讲得不清不楚的。

不可能没有人知道吧？不是有挺多人买投资房的吗？

紫霞

如果采用Diminishing Value的方式计算，是否折旧率按如下公式算出？怎么今晚高人们都不见踪影？？？

150%/40 = 3.75%

3.75        1
(150-3.75)*3.75% = 3.656%        2
(150-3.75-3.656)*3.75% = 3.565%        3
3.476        4
3.389        5
3.304        6
3.222        7
3.141        8
3.062        9
2.986        10
。。。。

紫霞

不明白的还有，好像只有building才能折旧，土地不能折旧的。那如果是unit，building的价值怎么算？

tracy@syd

具体不太清楚啊，不过有印象的确是前面几年折旧得比例更高，不是平均的

紫霞

ding + 求助

astina

ATO 有online order一些资料，建议你拿一本rental property 2007

基本上是2。5％，有4％，但是条件非常苛刻，一般住宅用房是不能qualify的，这个在这本册子上有很详细的解释。

紫霞

谢谢as，找到该文件了，大致读了一下，多数还是2.5%。

终于弄明白了。Thanks a lot！！！

Consultant

原帖由 紫霞 于 2007-10-1 13:54 发表
谢谢as，找到该文件了，大致读了一下，多数还是2.5%。

终于弄明白了。Thanks a lot！！！

对于投资房的折旧，一般分为内部折旧和 外部折旧两种。内部折旧指的是您物业内部如空调，洗碗机，干衣机，地毯等等的折旧，这个一般在前7年内折完。外部折旧是已每年您物业建筑价格的2.5%折旧，分40年折完。所以说，一般在折旧上的优惠是前7年最多，以后依次递减。一个全新的apt,前7年的折旧平均一般在10000左右。

anitalx

我反正是找专门做折旧的公司弄了份报告，然后每年按那个数字往上填就是了

redsummer

原帖由 anitalx 于 2007-10-1 14:47 发表
我反正是找专门做折旧的公司弄了份报告，然后每年按那个数字往上填就是了

好同学能否给个该公司的联系方式，另外怎么收费呢？多谢！

cattor

这个折旧不是平均值吗？那要是有人买来一个新房子，前7年使劲折，然后卖给后来人，人家都没有什么折的了，不是很亏吗？

还有 Consultant 提到的内部折旧，要是买了新家电换掉旧的，又可以折7年了吗？

休

There are two types of rental property costs to depreciate. The first concerns depreciation for wear and tear of fixtures and fittings that were included in the property purchase or that you subsequently purchased for your property.

The second relates to capital works deductions (also known as building allowance), which are applied to the cost of the construction of the building (if built after 1985) and spread over a period of 25 to 40 years.

Residential buildings constructed between 1985 and 1987 can be depreciated at a rate of 4 per cent a year, while those built after 1987 can be depreciated at the rate of 2.5 per cent a year.

As a general rule, depreciation claims on fixtures and fittings are of most value in the first five years of property ownership, while capital works deductions remain constant for the 40-year period.

Older properties can qualify for depreciation or capital works deductions if they have been renovated or extended since 1985.

redsummer

买2手房，不是全新的那种，能不能折旧呢？

紫霞

只要房子是在年限以内的，就可以折旧。超过40年旧的房子，就不能折了。

紫霞

还有，由于买的是二手房，建筑的价值必须要专业人士来评估，google一下有很多公司提供这样的服务。

redsummer

原帖由 紫霞 于 2007-10-1 22:20 发表
还有，由于买的是二手房，建筑的价值必须要专业人士来评估，google一下有很多公司提供这样的服务。

给个搜索的例子好吗？

patrickzhu

Search"Quantity Surveyor" or check from Whitepages

紫霞

偶就是直接搜的“house depreciation”，呵呵

redsummer

如果找到专业人士对这个房子建筑价值评估是30万，房子是30岁，也就是说，可以将30万分10年折完？
如果做了扩展啥的，可以继续接着折？

zn7726

只要房子是在年限以内的，就可以折旧。超过40年旧的房子，就不能折了。

以前老妖和休版给过一个房屋折旧年限，好像是199X(95/97)年以后的房子才能算折旧费，再老的房子就没有折旧了，不是说所有的房子都能折旧40年的。比如87年的房子到现在不过30年，但是也不能折旧了。大家翻翻以前的帖子吧。

紫霞

TABLE 1
Date construction started                                   Type of construction for which deduction can be claimed
Before 22 August 1979                                       None
22 August 1979 to
19 July 1982                                                       Certain buildings* intended to be used on completion to provide short-term accommodation to travellers**
20 July 1982 to
17 July 1985                                                        Certain buildings* intended to be used on completion to provide short-term accommodation to travellers**
                                                                            Building intended to be used on completion for non-residential purposes (for example, a shop or office)
18 July 1985 to
26 February 1992                                                Any building intended to be used on completion for residential purposes or to produce income
27 February 1992 to
18 August 1992                                                   Certain buildings* intended to be used on completion to provide short-term accommodation to travellers**
                                                                            Any other building intended to be used on completion for residential purposes or to produce income
                                                                            Structural improvements intended to be used on completion for residential purposes or to produce income
19 August 1992 to
30 June 1997                                                      Certain buildings* intended to be used on completion to provide short-term accommodation to travellers**
                                                                           Any other building intended to be used on completion for residential purposes or to produce income
                                                                          Structural improvements intended to be used on completion for residential purposes or to produce income
                                                                           Environment protection earthworks** intended to be used on completion for residential purposes or to produce income
After 30 June 1997                                           Any capital works used to produce income (even if, on completion, it was not intended that they be used for that purpose)

* ‘Certain buildings’ are apartment buildings in which you own or lease at least 10 apartments,
units or flats; or a hotel, motel or guest house that has at least 10 bedrooms.
** For more information, phone the Tax Reform Infoline on 13 24 78.

anitalx

原帖由 redsummer 于 2007-10-1 19:25 发表



好同学能否给个该公司的联系方式，另外怎么收费呢？多谢！

我当时是找的washingtonbrown，网址是:www.washingtonbrown.com.au

$500，是可以扣税的

会给一份详尽的报告，分为Diminishing Value Method和Prime Cost Method两部分，你可以自己选择用哪个

redsummer

感谢！
感觉好多东西要学习，投资房还挺不容易的。