[VIC] 建筑小白Owner Building 经历记 - (15-11-2015) Hydronic Heating。

cyvs

近来看到一些TZ对Owner Builder建自己的房子这回事有兴趣，但不清楚过程和需要一些什么条件。我现在正在准备着做Owner Builder自建房子(其实主要是做project management,亲自动手的部份不会很多)，之前曾经考虑说自己建筑小白一个，这过程肯定是错误一堆，挫折连连，就别在这里献丑让人笑话了。今天和同事谈起这建房子的事，说在足迹这里学了很多，也在这里得到一些能人的专业知识和意见的帮助，想想有机会自己也应该做一些贡献，就在这把我的经历写下来和有兴趣的同学分享吧!也当成自己的一个建筑日记，自己以后可以重温。希望这过程不会痛苦到自己不想再写再看，不过那样就成为对OB有兴趣的TZ的一个警惕了。

在这必须先声明我写的只是我的经验/历，我也是边做边学，我的一些决定和理由不一定是对的或最好的。我现在还没动土，已经体验到这行业实在不容易。我们选择做OB的原因不是只希望能够省钱，还有几个私人因素促使我们选择这条路。其实两年前开始计划重建现在这房子时我们在做了一些研究后就已经放弃OBing这个想法，找了个custom builder 计划，经过差不多一年的时间，在2012年九月都快要签字动工时我们却放弃，决定从头再来，这次我们要自建。如果说我们不想省钱是自欺欺人，但我们也明白很大机会我们是没省着的，如果我们能够达到builder 之前给我们的价格已经是非常满意的了，我们最主要的原因是我们想经历这一个过程，所以压力不是太大。个人的理解是很多的OB在建筑方面至少有一技之长，而且动手能力超强，以自己的技术和劳动力，时间来省钱。对建筑业不熟悉而动手能力不强的，省钱的机率是很低的，多花钱的时候更多。所以像我这类的，省钱不可以做为OB的主要原因，不然整个过程会比较辛苦，失望的机会很大。个人觉得如果能够在volume builders里找到一个自己喜欢的设计是最幸运的。

决定了自建就要开始找资料学习了，其实也是那时候在网上找资料时发现新足迹。下面两个论坛也有很多资料

http://www.homeone.com.au

http://www.renovated.com

也从图书馆借了一些建筑书参考，觉得这三本书很好，想做OB却不知从那里开始的TZ可以借来看看。

George Wilkie, Build Your Own Home - A Comprehensive Guide for Owner Builder
George Kallidis, Not Just Bricks & Mortar - The complete guide to home building in Australia
Leeza Sipek etc, The Owner Builder

先写到这罢,下一帖记录我们的设计过程和一些选择。

cyvs

有一段时间非常迷英国的Grand Design，看到里面提到一些房子冬天也不太冷，很是心动，上网查了些资料，就自以为是的认为自己于以设计一个不错的房子。 我们一定要的东西包括很好的insulation，double glazed窗，水冷，hydronic heating。主要关注冬天保暖，因为现在房子冬天有点太冷。夏天的话反正温度稍为高一点就开水冷，房子通风就好了。还有就是比较普遍的东，南，西方少门窗，尽量多开放北方，living或family在北，洗衣厕所之类在南。

在Officeworks以十元买了正好要下架的Chief Architect的设计软件Home Designer，花了一两个星期画好了。然后找了architect正式画图，也检查下我们的想法可行吗。其实本来不需要找architect的，但他是朋友的姐夫，之前给了我们很多的建议，尤其是建筑条例方面，又不要收我们钱，所以决定正式雇用他。

画图前他要求做个feature survey和titIe survey，而且feature survey要做Australian Height Datum(AHD)，因为我们要建双层楼，而且我们的地在斜坡上，有AHD我们就能比较准确的決定楼有多高，需不需要挖土把屋子放低一些。听说很多builders都不做AHD(加钱的),大概大概就好了，但遇到比较仔细的building surveyor就麻烦，可能builders们都用相熟的building surveyors，有共识罢。Feature survey把房子环境调查好，大树在那里，地形如何，三方面邻居靠边的门窗和户外活动场地的位置。这非常重要，因为有很多设计规则就是针对这个的。强烈批评替我们做feature survey的公司，竟然没做窗口的位置，解释说因为看不见所以没查... feature survey要来干什么你不是不知道，少了那资料我要来干嘛!.. ..结果重做，浪费了我两个星期。Title survey主要是把legal boundary画出来，结果发现我们北方篱笆过了邻居的地20多cm。

我想我们这个工程对architect来说是最无聊的了，我们都已经决定了房子的间隔，只要他查看合不合规格。 不过他也很有耐心，花时间解释我们的疑问，我们也没少挑战他的意见，来来往往三个多月才把设计定了下来。  决定地基是concrete slab，楼下外墙用ICF(insulated concrete forms), 看重它隔音和隔温功能，楼上外墙则用timber frame，外包EIFS(External Insulation Finish System)。 ICF在这里还不是很普遍，但EIFS我看到有一些房子在用了。窗户全用double glazed。 花了三百元做了个energy rating，在没有太阳能水，电和水桶的情况下通过了6星rating。 我想关键也就是多採光，用保浸温的材料罢了。

接下找工程师做slab和structural design，而且他坚持要做stormwater design，因为我之前坚持不让他挖地把车库放的比楼下地板更底，而且我们的地也有点斜。 在找quote时有个engineer说不需要做，但有个engineer的报价含stormwater design比其他不包的底，也就一起做了，上星期他还把council批了的plan发了过来，水管工报价说多加几千.. 。想想我还是认了，花钱买心安，至少大水冲进来保险公司不能说是我设计不好。但我到现在还是认为我取地形设计而不挖太多泥土的决定比设计师的意见好。

下一个帖就记录接下来一大堆准证的伸请罢!

JhYu

牛

cyvs

建房子需要伸请的准证和填的表格还是很多的，幸好所需要的资料大多数都可以在网上找到，而且很多部门接受electronic copy的证明和表格，我大都是填了表格，签名，然后scan了再电邮去，当然原件得保存好。

要拿个building permit得满足一堆的条件，我只能说我们需要的。council的网站是一个很好的开始点，虽然architect也会帮忙,自己先学习下也好，感觉上全靠他好像有点违背了自建的精神。很幸运的我们不需要planning permit，其实我们也是立意的避开这一项，所知道的是这也是一个折磨人的过程，但我没经历也不能多说什么了。

至今为止用的最多的一个文件是证明自己是title owner，building surveyor 还要一份title plan。这文件可以在网上直接买，而且给的是电子文件，可以直接电邮，非常方便。Landata网址
https://www.landata.vic.gov.au/tpc/tpc_menu.aspx
主要选项是registered title search, copy of plan. 我的building surveyor要一份instrument (Landata的注释 The instrument includes every document registered or capable of being registered under the Transfer of Land Acy 1958).

Owner Builder都需要一个Certificate Of Consent (我说的是victoria的，其他省名称好像不同，而且对OB要求也不同)。太多的准证要伸请，我们从这开始。其实这个不难，但是我实在不明白为什么我要做这一步。感觉上好像就只是说我是这土地的拥有人，请你让我在这里自建我自己住的房子，这是你要的几十元手续费。我在自己地方建屋子也要你首肯?还要付费?

不管怎样不满，要做的还是得去做。这Certificate of Consent是Building Commission的领域，在它网站上(http://www.buildingcommission.com.au)有一区是说Owner Builder的。表格在"Owner Builder Application kit"里。我弄错了两项(这么简单也弄错了两项，真打击我的信心)，在这里提出让要伸请的TZ注意。
第一个项目Building Work Required on Property 是指你想伸请自己做的部份，不是问你整个建筑计划。我们是推倒重建，所以我选了建新房子，然后写demolish and rebuild，两个星期后收到一封回邮说他们认为我没有自己拆旧屋的技术，所以准证只能有建新房子，不会有拆旧房子那项。然后要求我重报Estimated Cost of Building Work。正好是我弄错的第二项，还在发愁怎么跟他们说要改。
Estimated Cost of Building Work我起初以为他们问我整个重建计划的预算是多少，就把推倒，设计，建房，装修的预算加起来报了上去。几天后和architect提起，他差点没说出白痴这两个字。这里通常只报建好新屋子的预算，而且是最简陋的備备，主要是council对新建房子有一个levy, 而这个是根据新房子预价的一个百分比。

看了Building Commission 的回复一点伤心失望的感觉也没有，赶紧写了一封很谦卑的信，说自己明白我是没有技能去拆房的，之前误会了他们的问题，然后又解释了屋子预价的错误，把之前的数字减了三十多%。这下皆大欢喜，一个星期后就收到了我们的Certificate of Consent。

passpass712

学习

alva

mark，lz好厉害

cyvs

终于找到房子搬出去了，好多东西要做。

继续努力写作业。。

前面说了我没有做Planning Permit，没经验就不说了，这里就直接说我的Building Permit伸请罢。我的现在还没批，Surveyor说要我先拿Demolition Permit。

Building Permit是Building Surveyor 的事，我们可以选择用council的surveyor或者是Private Building Surveyor. 好像现在大多用Private的，时间上听说比较有弹性。我选用了architect介绍的，反正我也没有熟悉的Surveyor。

到现在为止我的architect负责和他沟通，我自己都不知道原来他把拿Building Permit这活包了。我当初和他说只要把所有需要的设计图划好给我就可以了。交上去的图有房子设计平面图，地基设计，structural engineering设计，storm water设计，elevations，还有electrical layout。这电线路图还给我们添麻烦，几年前有了个新规定，新房子的灯每个平方米最多只可以消耗5W的电流，听说有些surveyor在这一项不是很严格，因为线路拉好后谁知道你放什么灯泡，而且还可以用插座来放桌灯之类的。那surveyor自己也说是笨规矩，但他还是要我们改。有点觉得我找了个比较麻烦的surveyor，但也不可能换了。他一开始工作就已经要求立刻付款了，感觉是砧板上的鱼，没有选择，这么个重要人物，得小心的侍候着。

除了设计图，还有就是上一帖提到的证明文件，title register search, title plan和instrument。好像就这么多了，如果有忘记了的以后再補罢。

这里Council做事效力不错，尤其是收钱的事，也证明Surveyor做事也挺快的。文件交给他不久，就收到了council寄过来的Asset Protection Application Form，手续费250元和一千元按金，如果房子建好后council查证我没有损坏council的物业就退还按金。

stevenwangk

哈哈不错

H妈妈

楼主好强啊！请问你有做预算吗？平均成本多少一平方米？

angel90413

nz-au

          楼主加油！               

cyvs

H妈妈 发表于 2013-6-14 20:12
楼主好强啊！请问你有做预算吗？平均成本多少一平方米？

我们心里有个budget，但没有拿这图去做预算。基本项目如拆房子，地基，屋子结构之类至Lockup stage所需要的是省不了，接下来计划是钱先花在我们比较注重的事项如水冷，hydronic heating，double glazed window和high ceiling。之后的装修就看我们之前花了多少。暂时决定了不要太阳能热水，太阳能发电也先不要，雨水箱我们应该是会要。之前找builder报价七十万，只要我们最后花的钱不超过这个数字就很高兴了。