买便宜点的房子去投资，付租金去住贵一点的，合算吗?更新了具体计算，麻烦高人帮我看看

长长耳兔

比如，买45w的房子去投资，收租金400-450一周。（首付15w吧。）

然后自己去租65-70w（买的话，压力有点大）的房子，付租金650一周。

中间的差额+自己房子的房贷+（我一边要交中介费，租金上税。一边又要交水电煤）自己出。

有没有这样做的同学？

只是觉得买“小70w”的房子，压力大了点。

不知道该考虑什么因素，请大家指点下好吗？

如果不合算，咬咬牙也是可以买下65w-70w的。就是怕房贷开支比较大了，给家庭其他方面的没有留什么余地。

理财小白求指教，谢谢啊。（也不知道这些想象的租金都合理不）

jwan142

如果你租的APARTMENT,而且没什么升值潜力的话，那么租就还算合适，无所谓了。
如果你租的是HOUSE，那么你租金就是给别人带来将来的CAPITAL GROWTH。不知道你能不能理解

长长耳兔

jwan142 发表于 2013-3-21 23:49
如果你租的APARTMENT,而且没什么升值潜力的话，那么租就还算合适，无所谓了。
如果你租的是HOUSE，那么你租 ...

基本明白您意思了。谢谢您啊。

就是说，我去租的这个房子，要没什么升值空间的，是吧？

而我买的这个房子，要保证升值。

我估计会租个villa, townhouse吧。或者宽敞亮堂的那种新apartment。

jwan142

长长耳兔 发表于 2013-3-21 23:57
基本明白您意思了。谢谢您啊。

就是说，我去租的这个房子，要没什么升值空间的，是吧？

恩，就是这个道理。。投资的话，投资房可能会有NEGATIVE GEARING，还能退一部分税回来

only4me

我就是这么做的。觉得很好！投资房正现金流完全没有压力还帮助我补点差价。

Giftcard

怎么都行，看你怎么想

长长耳兔

only4me 发表于 2013-3-22 00:05
我就是这么做的。觉得很好！投资房正现金流完全没有压力还帮助我补点差价。 ...

不好意思，没明白您说的，帮您补点差价？

举例说一下呢

谢谢您啦

长长耳兔

Giftcard 发表于 2013-3-22 00:08
怎么都行，看你怎么想

我其实这两种办法，买个小70w的，或者我标题说的那种边买边租的都可以。

就是怕买个小70w的，有孩子后，收入来源少一位，让一个人还50多w贷款，有点紧吧？

但是怎么又觉得，背着抱着一样沉。

一边是： 高价位房子的房贷

一边是： 房租差价+低价位房子的房贷+税（租金收入，和其他费用可以扣扣）

当然，租金稳定性一定要考虑，空窗期风险什么的。

请大家帮我分析分析，谢谢你们！

only4me

长长耳兔 发表于 2013-3-22 00:08
不好意思，没明白您说的，帮您补点差价？

举例说一下呢

房贷每月一千八左右，租金两千二。这边房租两千六，相当于补了四百。不过，租金收入要扣税。。。

长长耳兔

only4me 发表于 2013-3-22 00:15
房贷每月一千八左右，租金两千二。这边房租两千六，相当于补了四百。不过，租金收入要扣税。。。 ...

酱紫，懂啦：）

谢谢哦！

Giftcard

长长耳兔 发表于 2013-3-22 00:14
我其实这两种办法，买个小70w的，或者我标题说的那种边买边租的都可以。

就是怕买个小70w的，有孩子后， ...

你完全可以只付利息阿。现在这样的利息应该比租房好吧？

长长耳兔

Giftcard 发表于 2013-3-22 09:27
你完全可以只付利息阿。现在这样的利息应该比租房好吧？

您说的对啊。如果投资房，我会只还利息的。

但是您看我算这么一笔帐哈：

我买47w的投资房，首付15w.

只还利息（30年，5.38%算）是每月1400.

加上Council，物业，水，维修，中介费帮我出租出去的费用：每月600.

加一起也要2000／月的支出了。

那我47w的房子，月租金收入也就是2000.平了。不能negative gearing,也没有正现金流。

我租的那边，喜欢的房子价值70w,我为此要付出3000的月租金，差不多吧。

那这样说来，如果我自己咬牙买70w的房子，即贷款55w,每月还贷3000(本息都还）。再加上各种费用每月500(?)

结论：两种方案都是3000（或者3500)的月支出。

我这么算对吗？

谢谢啦！

Giftcard

长长耳兔 发表于 2013-3-22 10:40
您说的对啊。如果投资房，我会只还利息的。

但是您看我算这么一笔帐哈：

我的意思是直接70W自住，这样你花的钱全是给你自己的。

出租房屋, 无论租给别人还是自己去租，就是把有限的资源都浪费在别人的身上。

出租房屋你以为事情少吗？东西坏了你修，物业涨价你付，找不到租客你哭，找到租客不付房租你更要哭。而且你认为中介能帮你干什么？除了收钱就是寄账单。

你现在算的这些都是based on constent cash inflow, 但这些是不一定能实现的。

70W现在看压力大，之后涨工资，做生意赚了钱, 情况就不同了。现在你也预测不了之后十年的情况。

资源有限，为什么要弄两套房子呢？

长长耳兔

Giftcard 发表于 2013-3-22 11:18
我的意思是直接70W自住，这样你花的钱全是给你自己的。

出租房屋, 无论租给别人还是自己去租，就是把有 ...

是这个道理。

空窗期的损失什么的。

那为什么上面有的同学就这么选择，在什么情况下合适呢？

长长耳兔

only4me 发表于 2013-3-22 00:05
我就是这么做的。觉得很好！投资房正现金流完全没有压力还帮助我补点差价。 ...

您好，如果说，是负现金流，可以negative gearing抵税，或者基本持平，您还考虑这个办法吗？

另外，为什么不考虑自己房子自己住呢？是出于投资角度（增值），还是说，好的那套房子经济上有点吃力呢

谢谢你的回复：）

Giftcard

长长耳兔 发表于 2013-3-22 13:09
是这个道理。

空窗期的损失什么的。

每人想法不同，情况也不同。如果是我，我想是因为位置问题，比如租房在公司附近，比如自己的房子租金收入超级好。

Giftcard

主要不太楼主这样做的目的，是收入太高需要避税吗？租一个70w的房子的指出和买差不多吧，然后再买一个45w的房子，那不是买两个房子吗？楼主还是有钱人。。。

pingyu1109

我们家就是这么操作的。 2年多前时刚结婚并且怀孕， 考虑到需要老人来照顾月子一段时间， 所以想买个至少3个房间的房子， 但那时真的没有什么存款， 就买了一个外西的3房2卫的townhouse， 房价25万，我们首付只有2万。 后来等到孩子出生， 父母都回去了， 需要自己照顾孩子。 我们就决定租到离我先生公司近的地方， 这样他可以早回到家帮忙， 租金是1750每月。 我们自己的房子现在出租租金是1560每月， 我们还贷款只还利息是920每月,  如果算上其他的费用， 自己的房子也是小正收入了。 我们现在一边租着一边继续存钱， 但现在不敢买房子， 因为孩子只有1岁多， 我还没有开始工作， 现在经济环境也比较差， 怕万一先生失业的话会给他很大经济压力。 所以准备等孩子去了childcare， 我从新回到职场， 有2份收入的时候再买一个自住房。 现在就一门心思多存点首付， 希望到时机成熟也能买个小70万的房子了。

lubber

rental incoming may not be stable, but it is less pressure for now

lucyliu8472

楼主指的合算的意思，是什么？多退税？多正金流？

长长耳兔

lucyliu8472 发表于 2013-3-22 14:22
楼主指的合算的意思，是什么？多退税？多正金流？

这个「合算」我自己都有些迷惑该如何定义。

从需求上说，现阶段想多退税，因为资金还不那么紧张。15w的首付存好了，俩人每周税后收入，去还700多的房贷（就是55w贷款，三十年），完全没有问题。

那么有孩子后的头几年，可能就供不起这个$700多的每周房贷了吧。少了一份收入，多了一张嘴。让一个人去负担，是否压力大？理论上可行的，就是怕生活起来捉襟见肘。

但是，去租一个市值70w的房子，每周也要付租金700吧？（不知道是不是这价位）。那边投资房再没有啥正现金流，我觉得压力一点没少。更别说稳定租金这个大风险了。

长长耳兔

你们的意思是，我只要现在能供的起70w的房子，就自己买下来，自己住？

西门吹哨

长长耳兔 发表于 2013-3-22 16:56
你们的意思是，我只要现在能供的起70w的房子，就自己买下来，自己住？

只要房子不大幅涨，买未必明智

长长耳兔

Giftcard 发表于 2013-3-22 13:48
主要不太楼主这样做的目的，是收入太高需要避税吗？租一个70w的房子的指出和买差不多吧，然后再买一个45w的 ...

主要目的不是想避税。我们这种刚考虑买第一套fangzi的入门级，绝对不是高工资呀。就是想富裕点，增加收入，减轻点压力。

这两年手头还不至于特别紧张，怕之后吃不消。

Giftcard

长长耳兔 发表于 2013-3-22 18:28
主要目的不是想避税。我们这种刚考虑买第一套fangzi的入门级，绝对不是高工资呀。就是想富裕点，增加收入 ...

我总是算不明白账，如果投资房是负收入，自己还要付租金单独租房子。 难道比单独付自住70w房子的利息要多？

如果不是，那么为什么要多付这部分钱呢？作为投资？求远期回报？

可是远期回报，应该是在资金比较充裕的时候才追求的啊。。如果不充裕那么不是应该节流么？

自己买个大房子不省钱么？可能是我的意识太老了，不够时尚。

长长耳兔

Giftcard 发表于 2013-3-22 21:42
我总是算不明白账，如果投资房是负收入，自己还要付租金单独租房子。 难道比单独付自住70w房子的利息要多 ...

您说的对。

我是之前拍脑门一想，觉得买不起贵的，却又想住，那就租呗。自己的钱够买便宜的，就买便宜的投资房呗。

后来我不是算了笔账吗，发现就是您说的那样，租也不便宜。也不比买压力小点。

您说我列的那些数据差不多吗？我没买过房，那些各种费用，我也不太懂到底多少？我得仔细算算，怕啥没考虑到。

samtheexpert

1.自己买的45W房子贷款多点，80%。这样就有亏损退税了。
2.自己租的那个70w房子可以分租一个小房出去减轻负担

长长耳兔

samtheexpert 发表于 2013-3-23 11:27
1.自己买的45W房子贷款多点，80%。这样就有亏损退税了。
2.自己租的那个70w房子可以分租一个小房出去减轻负 ...

谢谢指点，

那你说的第一条，付掉20%，也就是9w，那我们存好的那15w里，剩下的5,6w有啥好建议吗？用在啥用途呢？

我们其实对通过negative gearing以达到退税目的需要不那么强烈，因为我们还是初级阶段，钱都花的紧张呢。negative gearing是富人的呀。当然，如果没达到正现金流，那结果当然就是negative gearing了，只是不以这个作为首要目的。

首要目的就是，住着舒服，手头宽裕，不给自己日常用钱上啥压力。

samtheexpert

长长耳兔 发表于 2013-3-23 11:40
谢谢指点，

那你说的第一条，付掉20%，也就是9w，那我们存好的那15w里，剩下的5,6w有啥好建议吗？用在啥 ...

剩下那5，6w不就让你手头宽敞一点呗，随便存个Ubank都有4点多利息

grayz

如果怕压力大就买个租金高的出租，新房旧房各有各的好处，当然就如各位大神所说买的房子有没有升值潜力才是关键。不然还不如存银行，还省的烦恼。

负扣税只能当做bones,如果楼主要交很高的税当然也是个扣税的好方法。