今天比较清闲，也聊聊楼花

grayz

楼花的好处：
1.在房产周期中，无论是多少年价值可以翻倍，买楼花在盖的期间不需要付贷款，只需要付10%（大多数正规的开发商只允许10
%）

假设房子10年价格可以翻一倍，楼花盖假设两年，那实际上你只需要供8年


2.今天价格买明天的产品

很多人说其实楼花价格太高，开发商把两三年以后的涨幅都吃掉了？其实这样的担心是必要的也是合理的。所以开发商很重要！大开发商、上市公司要考虑到声誉，而且开发商为了得到银行的贷款所要求的预售额，尽快的开工，他们的价格也会根据市场的真实情况，一旦定下价格就不能随意更改，无论谁买都一样价格，不像私人公司购房者侃价空间比较大，那是因为这些公司的定价随意性比较强，他们不当心因此影响了公司的声誉，购买了这些物业的人们在日后遇到的种种麻烦时，连可追诉的对象都找不到，这样的房产要找到下个买家或者继续HOLD着对投资者来说都有比较大的困难，带来不尽的烦恼。


3.启动资金不够的人可以早点开始做投资

对于首次买房不能马上拿出20%的人，有很大的帮助



楼花的风险：

1.地点的选择

这不要我多说了，大家都知道这道理，但是我比较偏好自住比例相对高的地区，这样出租时候租金会比较好，空租的时间会相对短些

2.时间、时机

这问题其实仁者见仁智者见智，会做投资的人看趋势做决定，不会投资的人看结果。当然两种做法的赚的多少也就不同。但房子HOLD的时间越久，理论上来说是赚的越多


3房产密度

某些地区有可能只贷70%。 当然不是绝对的密度低的地区比密度高的地区涨得快， 得看这地区的供需关系。我提到这点主要的是说杠杆原理的应用。

4.房子的质量

质量应该是买楼花最大的风险之一，不好质量的房子可能造成物业费不断上涨，我们都有个心理，我惹不起还躲不起嘛，业主都想卖的时候，那对于这小区的价格就会有不良的影响。  

5.风险管理，多样化多地区

悉尼投资的地区有不少，从全澳洲来看就更多了，我们常说鸡蛋不要放在一个框里也就是这道理。我不太赞同一栋楼里买好几套的做法，当然有些人如果真看准了也是可以的，个人意见仅做参考。

在悉尼投资多了，也可以选择外省投资，在这里一房50万，外省可能一个HOUSE也才50万。当然隔上买牛不是每个投资者都可以接受的。

6.自住的人比例高还是低

我很看重自住者的比例，当然数据有时候也骗人的，买的时候大家都说自住，成交的时候都出租。有些人是为了政府的补贴，那也有些人是看见租金好。觉得出租更划算。还是得具体问题具体分析，没有标准答案。

7.价格

是不是能讲价的开发商一定好？讲价的空间有多少

个人认为楼花不能一味的追求便宜，一分钱一分货。对于楼花而言，更重要的是质量！市场上一些私人公司和小建筑商通常买一块地盖几套房子，以低价格吸引不知情的购买者，这样的物业虽然同等地区大开发商的房子便宜。但认真算算，在同地区，地价、人工、建材费用相当；利润又不可以少的情况下，那么小建筑商如何能做到低价格呢？那很可能就必须在建筑成本上节省，比如房屋的防水层，如果没有用好的材料、没有用经过专业培训的有证书的工人施工、没有把防水层做到符合施工标准，那么最后完工的房子从外表上看起来无异，但过了两三年以后，日晒雨淋，房租出现渗水、漏水现象时，屋主将承担高额的维修费用，并严重影响租金和房屋的价值。房屋的质量更应该引起广大投资者的注意

8.开发商的选择

个人比较偏好品牌，不会出现前段时间听说的，厨房台面没了，变成和炉具一排的情况。L型的阳台，变成l型了。


暂时能考虑到的就这些，个人见解仅供参考。不同意的也没有让你完全接受。

CITYLOOK

楼主是干啥的？

grayz

CITYLOOK 发表于 2013-3-14 16:26
楼主是干啥的？

你想说啥

CITYLOOK

grayz 发表于 2013-3-14 16:31
你想说啥

问问楼主的职业

grayz

CITYLOOK 发表于 2013-3-14 16:31
问问楼主的职业

有时间聊聊房子就是了，职业就不要问了吧

CITYLOOK

grayz 发表于 2013-3-14 16:34
有时间聊聊房子就是了，职业就不要问了吧

楼主的职业和房产销售，租赁，维护，拆建有关么

grayz

CITYLOOK 发表于 2013-3-14 16:37
楼主的职业和房产销售，租赁，维护，拆建有关么

这么喜欢问啊，有关

cherenlin

我的一个朋友买了3套楼花都很赚。每次她都拖我买要不是没钱要不是没时间。

CITYLOOK

grayz 发表于 2013-3-14 16:38
这么喜欢问啊，有关

嗯，谢谢楼主
收到了
楼主的陈述我觉得还是比较客观的

lss123

楼主的职业和房产销售有关吗？

grayz

cherenlin 发表于 2013-3-14 16:42
我的一个朋友买了3套楼花都很赚。每次她都拖我买要不是没钱要不是没时间。 ...

说没时间啊，我觉得是你们有没有想做的问题，想做了怎么都有时间。

没钱那就难点，建议适当的买一些房子做投资

grayz

lss123 发表于 2013-3-14 16:44
楼主的职业和房产销售有关吗？

这问题比较敏感你们就别追问了，在这里单纯的交流，

启明猩

单纯的买楼花或者单纯的买house都是不对的，投资毕竟还是要有多样性的，这样才可以经量做到赚钱。

启明猩

有些道理，虽然华人现在几乎算是‘全民投资’了，但是对于楼花真的要小心的很多，学习了。

grayz

启明猩 发表于 2013-3-14 18:06
单纯的买楼花或者单纯的买house都是不对的，投资毕竟还是要有多样性的，这样才可以经量做到赚钱。 ...

同意，

grayz

启明猩 发表于 2013-3-14 18:07
有些道理，虽然华人现在几乎算是‘全民投资’了，但是对于楼花真的要小心的很多，学习了。 ...

如果没有20%基本只有选择楼花，HOUSE在比较短时间内就得有20%

kr2000

楼花最大的风险就是delay
如果等着搬进去住就不要考虑楼花了，即使多预了2－3年都可能来不及
对投资来说，可能因此错过其他机会

启明猩

grayz 发表于 2013-3-14 18:09
如果没有20%基本只有选择楼花，HOUSE在比较短时间内就得有20%

是啊 楼花只有10%的首付基本就可以了，但是你说过的那些风险一旦有一个是，那么承担的损失就很大。所以开发商要选好。
个人认为如果手上已经有2套house的投资，那么之后的确可以考虑楼花的，这样貌似会得心应手点。

顺便问一句，楼花的回报率，涨幅有什么讲究不？

grayz

kr2000 发表于 2013-3-14 18:13
楼花最大的风险就是delay
如果等着搬进去住就不要考虑楼花了，即使多预了2－3年都可能来不及
对投资来说， ...

合同都有个最后交房期限的，我倒觉得要是楼花拖的越久越好，反正你都支付10%

grayz

启明猩 发表于 2013-3-14 18:22
是啊 楼花只有10%的首付基本就可以了，但是你说过的那些风险一旦有一个是，那么承担的损失就很大。所以开 ...

按照正常的都是说5%租金回报，但问题是现在悉尼的房子可能很多都达不到了。

至于增幅完全看供需关系，没有人说的准的

grayz

启明猩 发表于 2013-3-14 18:22
是啊 楼花只有10%的首付基本就可以了，但是你说过的那些风险一旦有一个是，那么承担的损失就很大。所以开 ...

看来我的投资组合符合你的理论，2house1公寓(monkey23)

april_19

樓主講的很客觀。

grayz

april_19 发表于 2013-3-14 18:40
樓主講的很客觀。

来交流的，不客观会被拍砖，

启明猩

grayz 发表于 2013-3-14 18:38
看来我的投资组合符合你的理论，2house1公寓

哈哈哈哈哈哈，墨尔本这里租金貌似也差不多这样。

grayz

启明猩 发表于 2013-3-14 18:45
哈哈哈哈哈哈，墨尔本这里租金貌似也差不多这样。

墨尔本房价比较低，会容易点达到吧。

启明猩

grayz 发表于 2013-3-14 18:49
墨尔本房价比较低，会容易点达到吧。

看区域的，有些会多，有些会少，基本5左右吧。

猎豹

CITYLOOK 发表于 2013-3-14 16:26
楼主是干啥的？

我猜楼主是在悉尼兼职卖丝袜的。

conant

楼主列出了三个好处八个风险。。。不太成正比啊。。。

茄菲熊

楼花有楼花的好处。

2手房有2手房的好处。

根据个人情况选择

alcedo@live.com

老实说，投资楼花还是现房，HOUSE还是公寓这都无所谓，重要的是是不是能赚到钱。按投资理论来说投资只在乎3点：
1.投入 2.产出 3. 风险
楼花的投入是较少的，产出怎么样那是看眼光了，风险的话当然也高点咯
要提高产出的话，只能大家对位置的分析了，这个每个人都有自己的看法
降低风险的话，楼花还是买品牌发展商的吧，小发展商的东西充满了未知性