请教邮局行家几个问题

qiangalf

1、On site inspection：计划下周对一个邮局+Tatts的店做on site inspection，会和中介一起去的。请教各位前辈，一般主要查看那些东西，就我所知，不外乎就是店面，地理位置，设备，目前的业务等等，除了这些显而易见的方面，还有什么需要特别需要了解的？
2、银行贷款审批：目前银行只是提供了一个框架，要求提供business profile，P&L report，BAS，cash flow和individual tax return。咨询两个问题：1）如何才能提高贷款额度，假如银行给的范围是50%-70%，如何能贷到70%，甚至75%，我看有的帖子上是100%贷款的，这是iruhe做到的？2）银行在预先审批时需要买家提供资金证明么？

先谢谢了！

DARKICF

去看店,卖家,中介都会介绍的,你有什么问题就问,漏了也不要紧,又不是1次性的,下次再去,再问.反正真看上的店,跑个10次8次的都很正常.

银行贷款,邮局和Tatts印象里都是最高70%吧?想贷到最高,1是跟银行的人搞好关系,2是找好的会计把报表做的好看.

qiangalf

DARKICF 发表于 2013-2-17 10:56
去看店,卖家,中介都会介绍的,你有什么问题就问,漏了也不要紧,又不是1次性的,下次再去,再问.反正真看上的店, ...

谢谢Darkicf，如果一个邮局的goodwill是1M，银行按照70%贷款70W，最终还价后的价格假设是95W，那么银行是放款70W，还是会根据最终的合同价格review贷款数额？

DARKICF

qiangalf 发表于 2013-2-17 18:04
谢谢Darkicf，如果一个邮局的goodwill是1M，银行按照70%贷款70W，最终还价后的价格假设是95W，那么银行是 ...

银行会评估，不是按卖价来的...所以表报很重要！

qiangalf

DARKICF 发表于 2013-2-17 18:07
银行会评估，不是按卖价来的...所以表报很重要！

business profile和tax return里面，经常有Amortisation和Depreciation，请做过邮局的大大指导一下，这两块费用是完全虚拟的用于抵营业税的，还是实在的成本需要扣除的。

先行谢过！

purehare

mark

白雲山民

幫頂

qiangalf

qiangalf 发表于 2013-2-27 19:46
business profile和tax return里面，经常有Amortisation和Depreciation，请做过邮局的大大指导一下，这两 ...

大大们呢？自己顶！

DARKICF

qiangalf 发表于 2013-2-27 19:46
business profile和tax return里面，经常有Amortisation和Depreciation，请做过邮局的大大指导一下，这两 ...

这个每个店都不同...都是个案...
打个比方,一个邮局买了辆车折旧...要是5000刀的车,很可能是店里真的需要这车...
要是50000刀的车,估计就是私人用车,挂公司的名义折旧了...
所以还是要个案分析,笼统的很难说...

qiangalf

DARKICF 发表于 2013-2-28 18:39
这个每个店都不同...都是个案...
打个比方,一个邮局买了辆车折旧...要是5000刀的车,很可能是店里真的需要 ...

明白，到时候会请自己的会计师看的。老店主在TAX RETURN里面报了几万depreciation或者amortisation，总得给ATO说明的吧

qiangalf

DARKICF 发表于 2013-2-28 18:39
这个每个店都不同...都是个案...
打个比方,一个邮局买了辆车折旧...要是5000刀的车,很可能是店里真的需要 ...

请教DARKICF，我在你的另外一个帖子看到，邮局的每个TERMINAL每年的设备租费大概在1500左右，这部分费用在LIPOMS里面直接扣除么，还是需要单独交的。怎么我在所有的邮局卖家的P&L report里面都没有看到这项成本呢？

lindaz

在Lipoms直接扣除。

JohnnySu

qiangalf 发表于 2013-2-27 18:46
business profile和tax return里面，经常有Amortisation和Depreciation，请做过邮局的大大指导一下，这两 ...

Amortization and depreciation are "on paper" tax deductions. It has no other impact on the business's cash flow than that on tax payable.

qiangalf

DARKICF 发表于 2013-2-28 17:39
这个每个店都不同...都是个案...
打个比方,一个邮局买了辆车折旧...要是5000刀的车,很可能是店里真的需要 ...

请教，现在看中一个墨尔本近郊的邮局，通过报表计算下来，Net Profit （扣除雇佣员工工资）是18W，这个价格包含贷款利息，营业税和业主工资。

我报价94W，卖家要105W，我觉得卖家要的太高了。还请各位大大们看看，现在墨尔本市场行情，这个邮局一般要卖多少钱？

谢谢

DARKICF

qiangalf 发表于 2013-4-15 23:53
请教，现在看中一个墨尔本近郊的邮局，通过报表计算下来，Net Profit （扣除雇佣员工工资）是18W，这个价 ...

墨尔本现在什么行情不太清楚...不过105w...快6倍于盈利了...还有什么赚头吗?

brothersigns

学习一下

ppboy

这样的最多90万了不要超过5倍，悉尼很多利润高的邮局都压着这条线，超过太多没赚头了，等于你花钱请别人打工

adol2006

貌似在悉尼没有post加lotto？

玄武真人

邮局现在贷款最多只能贷到60%了。 所谓的100%我想是其余部分从房子里拿出来的吧。 也是可以计算为生意贷款的利息的。

ppboy

adol2006 发表于 2013-4-16 22:45
貌似在悉尼没有post加lotto？

我看到有一家卖58万，在西区，但是有护照业务，PR是买不了的

adol2006

ppboy 发表于 2013-4-17 11:02
我看到有一家卖58万，在西区，但是有护照业务，PR是买不了的

lotto+post？哪个区呀

ppboy

adol2006 发表于 2013-4-17 21:44
lotto+post？哪个区呀

seek 上看到的

qiangalf

玄武真人 发表于 2013-4-16 22:57
邮局现在贷款最多只能贷到60%了。 所谓的100%我想是其余部分从房子里拿出来的吧。 也是可以计算为生意贷款 ...

是的，而且贷款好像不能根据GOODWILL了，只能是成交价的60%。

另外在VIC买邮局，是否要交stamp duty和GST？

生意本身应该不用交GST吧，只是SAV货物那部分要和卖家交接一下吧，是不是？

那印花税呢？买家是否需要交？应该不用吧

如果卖家卖邮局，是否要交stamp duty或者增值税？

谢谢

玄武真人

如果卖家所卖出的价格高于当初其买价， 理论上是要交资本增值税的， 但那时小生意有很多减免政策， ，加上会计师运作， 基本上不用交。

卖家已经交了GST的， 买家还没开始服务呢，哪来的GST要交？ 双方的律师应该在交接的时候已经把有关存货GST的事情交接好了。

qiangalf

玄武真人 发表于 2013-6-4 23:09
如果卖家所卖出的价格高于当初其买价， 理论上是要交资本增值税的， 但那时小生意有很多减免政策， ，加上 ...

stamp duty呢？买家需要付么？

qiangalf

顶一下

河马

玄武真人 发表于 2013-4-16 22:57
邮局现在贷款最多只能贷到60%了。 所谓的100%我想是其余部分从房子里拿出来的吧。 也是可以计算为生意贷款 ...

后面一句没看懂。是指从自己的房贷里挪出一笔钱吗？如果这样，怎么作为生意贷款计算呢？

能麻烦真人再给解释一下吗？多谢先。

qiangalf

河马 发表于 2013-6-5 21:37
后面一句没看懂。是指从自己的房贷里挪出一笔钱吗？如果这样，怎么作为生意贷款计算呢？

能麻烦真人再给 ...

就是用你的房子refinance，贷出的款项+生意本身的60%，所有的贷款都可以作为生意贷款来抵扣营业税的。

qiangalf

现在贷款利率，是采用fixed的好，还是variable的好。

目前看澳联储还是保留继续降息的意愿的，同时也有空间，但是：

1、基准利率会不会继续降，谁也说不好哦；
2、即使基准利率降了，business loan的利率也不一定会跟着基准利率继续降吧

如何取舍？

玄武真人

第一次贷款，无论哪个银行利息都会比较高，目前一般都要超过7。如果是可变利率的话，生意贷款的利息也是跟着走的。银行贷款经理手上可控制的范围蛮大的，如果你认识他，或者他信任你，你拿到的利息会出乎意料的低。