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gaozhengpc

s s s s s s s s s

qwertyui

目前想买到正现金流的投资房基本没有什么机会.所有的投资房基本都是负扣税.只有等房价涨了以后才能赚钱.

hsqhugh

如果负扣税很重要的话，房子租$1pw好了。

xlin8703

哈哈哈，经典。。。不愧是多多哥哥。估计哪怕楼主愿意，ATo都不愿意把

floodp

看重负扣税的，都是占小便宜的心态。不要偏听偏信，太过看重负扣税。

sunrise2day

举例， 年收入10万， 需缴税3万5。 买了个投资房， 租金减去贷款利息啊， 水电啊， Council税啊啥的亏了1万。 那么你的年收入就不是10万了， 是10万减一万为九万。 需缴税也不是3万5了， 是三万二， 这样你就少交了3千的税。 貌似赚了三千。 但别忘了你投资房亏了一万呢， 那即是说你里外里亏了7千。 这是只能期望你投资房这一年价值涨了至少7千+买投资房的钱少拿的利息。 也就是说你房子这一年要是没涨一万块， 那你就亏了。

gaddafi

对啊，负扣税看来就是忽悠人的了，所谓的offset帐户对于盈利的投资房也是忽悠吧？还是把多余的钱放在家庭低收入的saver帐户比较好。

steven_sa

买投资房，负扣税是手段，不是目的，投资房最终是要靠租金收入和房产增值来实现蠃利，负扣税只是减少资产持有的成本而已。

icac

要买因为"负扣税"而产生正现金流的房子
当你买如一些较新的房子的时候,政府容许你把房子的折旧算入你的"lost"里面,一般来说50万的新房头10年大概每年$10000左右,也可以前3年$15000-$20000,后七年变少

简单来说如果你房子:
现金流 = [(租金 - (利息+管理费+水费+council+中介管理费))*税额] + 折旧*税额

如果现金流是正的,代表你的房子每周能够带给你收入

觉得有道理的请加分~~~  

gaozhengpc

谢谢各位的回复。学到知识了。

hsqhugh

icac 发表于 2013-1-27 07:36
要买因为"负扣税"而产生正现金流的房子
当你买如一些较新的房子的时候,政府容许你把房子的折旧算入你的"los ...

原理表述正确。
结论略有异见。

对于折旧及负扣税，我认为就如同买车时赠送的礼品－－不要白不要，但不能看谁的礼品好就买哪辆车。

折旧抵的那点税，和升值+租金比起来，是很次要的。更何况楼花APT升值很慢，考虑到损失的机会成本，就更不划算了。

mxgong

谁要跟你说买投资房一定要买付扣税的房子，这人不是中介，就是给中介洗了脑的NC。

hsqhugh

mxgong 发表于 2013-1-27 09:52
谁要跟你说买投资房一定要买付扣税的房子，这人不是中介，就是给中介洗了脑的NC。  ...

我觉得中介本身也是似懂非懂

steven_sa

icac 发表于 2013-1-27 10:36
要买因为"负扣税"而产生正现金流的房子
当你买如一些较新的房子的时候,政府容许你把房子的折旧算入你的"los ...

看其他一贴子里介绍说：投资房的结构性折旧在卖房计算CGT时还得给你算上 ，算是先借后还了。

晓暄

谢谢各位先进

晓暄

好象某位是群主

ialienam

如果你一定要負扣稅...

那你可以一年給我$10,000...然後我end of financial year退你$9000... 絕對一定比政府給你退的稅還要多..

我一直覺得投資為了付扣稅 (negative gearing) 是我聽過最爛的投資建議.. It's not even an investment advise.

會有NC就表示你虧錢... 買房子更是.. 先交stamp duty... $500k investment property.. 大概就$19k的stamp duty..
政府先和你收$19k, 然後每年再退你一點... 等到你賣房 再收一次capital gain tax (而這CGT還不會把inflation考慮進去.. 所以你每年"看起來"有漲, 有一些也最多大概就是和一般inflation rate一樣). 所以你要買的房沒有太多capital growth, 最後交完stamp duty & CGT,  the real return is negative.

mxgong

ialienam 发表于 2013-1-27 19:17
如果你一定要負扣稅...

那你可以一年給我$10,000...然後我end of financial year退你$9000... 絕對一定比 ...

那你可以一年給我$10,000...然後我end of financial year退你$9000.



能有9000？ 先不说9000怎么来的吧。 谁有那么低的税率的话，那也交不了9000的税。

icac

负扣税不代表负现金流,也不带表我给政府$10000 然后政府每年还我$9000

负扣税在理想的状态下应该是 每年我租金减去支出后是正现金流状态 比如说正$1000, 然后政府因为我的房子折旧了, 这$1000不但不用交税而且政府再给从我工资付的税里面多退$2000给我

当然,在第一年实现正现金流状态比较难,通常是买了房子后第三第四年因为房租增加了才能够实现

ialienam

mxgong 发表于 2013-1-27 19:54
那你可以一年給我$10,000...然後我end of financial year退你$9000.

這只是一個black humor..

以為很多人喜歡negative gearing, 因為end of financial year (July), 可以從政府"拿回錢"來.
但能拿回錢是因為有虧錢, 才能拿錢回來. 而也不是全拿. 這裡最厲害最會賺錢也就大概交46.5%.

所以如果虧$10k, 也大概就拿回來$4650..

所以我才說如果為了 "從政府拿錢/退稅回來"而去投資, 你最多也就只能拿回$4650... 那你"還不如"把$10k給我, 我還可以"退"$9000, 比政府最多的$4650還要多.

投資當然是為了賺錢, 領願多交稅也不希望是虧錢而政府退一些回來

當然夠厲害就和樓上朋友說的, 最好情況就所有cashflow都打平 然後靠depreication拿錢回來.. 也就他說的現實來講, 前幾年會比較難, 而新房也就前幾年depreication高, 到後面也少很多了.

mxgong

中介洗脑的太厉害

dudu1

很好的分析。

yappariY

嗯，就有一个mortgage broker和我大咧咧的分析什么negative gearing.后来他再约我见面，我就不愿意了。

blueedge

hsqhugh 发表于 2013-1-27 12:34
原理表述正确。
结论略有异见。

yes yes yes

lucyliu8472

每人情况不一样，看你是否需要付扣税，对你意义大不大。不能靠付扣税盈利的，还是要有眼光买在高增长区