我是这么看房地产瘟疫这文章的

icac

对于房产有没有泡沫,各方面的人有不同的意见.

如果我说房地产会从现在中等价格$670,000 在一年内升到 $1mil 那么这个泡沫是变大了还是变小了呢?

大家说肯定变大了,但是如果我说一年后大家的平均人工从现在的$65,000升到$200,000一年你们肯定会觉得没有泡沫.

所以有没有泡沫我觉得是相对性的. 既然是相对的,那和什么对比呢?

当然是"购买力"

如果说1996年到现在房价涨了130%(2.3倍), 那么真实的通货涨了多少呢?

我觉得用"黄金"作为对比是一个最真实的对比,因为少了汇率因素又包含了通货膨胀

1996年黄金价格大概是$450AUD 2010年的金价是$1400AUD左右 ( http://www.goldprice.org/spot-gold.html)

就是说 增长超过300%,如果房子没有租金回报,很遗憾,你还不如买黄金赚的多并且输给了通货膨胀

以租金回报每年是房价的5%来算, 14年的租金回报加上复式回报率,大概是300%(230+70)左右

就是说假如你买房不用贷款并且卖了后不用交税才勉强跟的上通货膨胀.

所以我个人认为目前房价不单没有泡沫,并且有低估的迹象

只是个人愚见,求各位大侠来砸~

whitecats

half agree

黑山老妖

嗯呐，收入一年翻三倍的可能性微乎其微。大概只有金圆券时期才会有的事情吧？

黄金和货币有一点挂钩的，拿这个来对冲货币贬值。黄金增值是因为央行认这东西。房子央行可不认。房子和货币有必然关系吗？恕我愚钝。

我认为地产只能和其他的资产（比如股票，债券等等）相比较。黄金是属于commodity，而不是asset。作为asset你就要有asset的觉悟：要有回报。

porcorosso

坐。听

nineyes

用黄金跟房价比不如用猪肉根房价比,结论就大不同了

cangaru

听了所有专家的，我一般就更糊涂了

icac

黑山老妖 发表于 2013-1-23 11:54
嗯呐，收入一年翻三倍的可能性微乎其微。大概只有金圆券时期才会有的事情吧？

黄金和货币有一点挂钩的，拿 ...

工资翻倍只是打个比方嘛

黄金是世界上最真实的货币,用黄金来衡量物价是最真实的.

icac

nineyes 发表于 2013-1-23 12:00
用黄金跟房价比不如用猪肉根房价比,结论就大不同了

之所以用黄金作为比价,是因为政府的通货膨胀数据有很多不实的地方.
(http://www.policymic.com/article ... insolvent-as-greece)

简单的来说,通货膨胀是政府把一堆民生用品的价格总和起来作为一个平均值. 但是有很多情况下政府可以把某些用品的价格取替.

比如说假设大米很贵,政府就假设大家不吃大米改成吃面包. 这样一来大米的上涨价格政府就假装看不到并把大米从一揽子民生用品里面除掉.


不单单用猪肉作为比较是因为现在的科技生产猪肉比以前生产容易,因为供应多了价格难以体现通货膨胀的存在

但是黄金不一样, 只要政府发行钞票,它就会增长. 而且更真实的反映了物品的价值.

黑山老妖

icac 发表于 2013-1-23 12:15
工资翻倍只是打个比方嘛

黄金是世界上最真实的货币,用黄金来衡量物价是最真实的.

黄金作为货币已经早几十年就被废弃了。和银子一样，现在黄金就是一个commodity。
但是commodity不是资产，所以我认为用黄金和房地产比较不合适。

天行健

我也认为拿黄金跟房产比不合适，另外，lz的比方有一个明显的问题，房子贷款买的有回报可以填利息，你难道也贷款买黄金来实现房产的杠杆式获利？

cangaru

综合看，其实大家要说的事情是一致的，就是：

房价要涨

wowmygame

nineyes 发表于 2013-1-23 12:00
用黄金跟房价比不如用猪肉根房价比,结论就大不同了

那是考虑了瘦肉精之类科技进步，否则，通胀吓死你

猎豹

黑山老妖 发表于 2013-1-23 12:33
黄金作为货币已经早几十年就被废弃了。和银子一样，现在黄金就是一个commodity。
但是commodity不是资产 ...

我不同意您的观点。用黄金价格跟房价作对比是非常恰当的，因为黄金是最诚实的货币，是所有资产的最终抵押物。只有最诚实的货币才有资格去衡量一个资产的确切价值，它的价格上升比例可以被定义为基准通货膨胀率。

为什么黄金的价格会上涨？

1972年以前，美元的发行是以黄金为抵押的，美元纸币是美联储给你的一张持有黄金的收据，美国法律规定老百姓可以持美元去美联储兑换相同价值的实物黄金。这也是为什么很多老人管美元叫美金的原因。世界贸易以美元为结算货币，除却政治因素外，是因为用美元结算就是在用黄金结算。今天我卖东西得了美元，明天我就可以去找政府换金条。
这也是为什么人民币的发行是跟以美元为主的外汇相挂钩的原因，1972年以前持有美元等同于持有黄金，人民币跟美元挂钩相当于跟黄金间接挂钩。因为1972年以前美元真的是以黄金为抵押发行的。

1972年布雷顿森林体系解体了，美元的发行不再以黄金为抵押，也就是说美国财政部想要多少美元纸币，美联储就可以给印多少纸币，要多少有多少，只要美国政府写个借据（政府债券）就行！为了绕开黄金这个阻碍无限印钞（无限印钞对于掌握着印钞大权的人或组织来说简直比中世纪的教皇宝座更具吸引力）的绊脚石，政客和银行家们开始鼓吹黄金无用论，教育人们黄金无用，甚至立法规定私人不得持有黄金！于是黄金价格开始坐火箭了。

为啥呢？假设央行以100盎司黄金为抵押发行了100块钱，黄金价格是1盎司1块钱。后来政府又偷偷的以无抵押的方式发行了100块钱，这样市面上的货币总量就变成了200块钱，黄金价格价格就变成了1盎司2块钱。于是黄金价格上涨了。金融危机之后黄金的价格一飞冲天说明了什么，说明了政府印钞的速度已经超过了第三宇宙速度！黄金的价格都上涨如此之猛，更何况是换不了吃换不了喝，搬不动抗不走的房子呢？这种无限制的印钞行为说白了不就是在人为的制造通货膨胀吗？资产价格不坐火箭才怪呢。

至于黄金期货则完全是被投资银行家创造出来收割散户财富的工具而已。

既然黄金无用，为什么美联储还要求很多国家央行把成百上千吨的黄金储存在美联储纽约地下金库？因为我只有让你彻底相信黄金无用，我才能更容易的从你手里把黄金抢过来据为己有，到时候好控制你。如果我为了控制黄金而在市场上大肆收购，实属不明智之举，不符合商业原则。

为什么最近德国央行要求运回储存在纽约的黄金却遭到了美联储的断然拒绝？因为美国佬知道黄金才是一切经济活动的根本，离了黄金美国经济将彻底解体，美利坚合众国将不复存在。

因为黄金依然有用，就等美元体系彻底快台的那一天。到时候美联储作为世界上最大的黄金持有者，它就有权力重新以黄金为抵押发行新货币，为全球资产重新定价。你的房子你的公司你的矿就值1盎司黄金，你卖不卖？不卖你就挨饿。因为黄金掌握在我手里，资源的定价权掌握在我手里，纵观人类历史只有黄金才是货币之王。

所以用黄金价格上涨的比率来跟房价上涨的比率来对比是正确的。

wowmygame

猎豹 发表于 2013-1-23 16:47
我不同意您的观点。用黄金价格跟房价作对比是非常恰当的，因为黄金是最诚实的货币，是所有资产的最终抵押 ...

也算一家之言。
顶！

北风

最好的标杆就是人均收入
不要找黄金，猪肉这些乱七八糟的东西
收入不光代表了了购买力，也是通货膨胀的滞后的表现，收入也是生产力的价值
最后就应该房价 / 人价
问题是收入统计有困难
可以用报税人的人均收入代替，但是不太完整

tcmum

cangaru 发表于 2013-1-23 12:08
听了所有专家的，我一般就更糊涂了

专家是专门把你弄糊涂的家伙。

aiaiai

96年到现在2.3倍？10万的现在23万？
黄金是美元计价的，怎么少了汇率因素了呢

icac

aiaiai 发表于 2013-1-23 22:30
96年到现在2.3倍？10万的现在23万？
黄金是美元计价的，怎么少了汇率因素了呢 ...

我是以澳元金价作为计算

kui3000

同学可以用你的理论分析下，（1）美国，（2）香港和（3）中国么？

对相关数据不了解，期待您的分析

icac

Mike Maloney, goldsilver.com 公司的 CEO 曾经用这个方法： 黄金对比道尔工业指数
惊奇的发现， 每当一股道尔够买入16oz左右的黄金时，金融风暴就不远了。 89年如是，97年如是，2002年如是，08年如是。 然后很巧合的，每次金融风暴结束后，道尔能够买入的黄金一般在4-6oz

和一般"专家"不一样,他本人就是这样炒卖黄金以及道尔成为千万富翁的.

maggiezhu99

谢谢分享阿，大家集思广益，让我这些小白学到了很多。

qiqithompson

黄金的确才是真正的货币