买什么样的投资房呢?拿不定主意.

dubu2003

最近想买个投资房,正好一个朋友也有此意.就在一起讨论了几次。结果搞的两人都对买什么样的房子拿不定主意了。

因为朋友和俺的经济条件非常相似，所以互相参考比较的价值也高。本来，俺想买个20-30年的townhouse，不要太贵，这样压力不会太大。可是朋友想买个10年内的townhouse，而且是好学区的，这样出租回报比较好，但是价格就要比我的预算高10多万。但是本身价格就已经比较高的townhouse将来的升值空间会有多少？当我提出这个问题后，朋友也有些动摇了，本来他太太喜欢新一些的房子的，所以他们家的目标就是10年内的房子。但如果升值空间小了，作为投资房的意义也就小了。我说我准备买旧些的房子，可朋友说，旧的房子虽然便宜但是租金也太低，平时的压力就大，而起旧房子的上涨空间就更小了。好像他说的也对。大地的新房子我们都是不考虑的，太贵了。
大地就房子的问题就是租金太低，而且保养费用也高。现在搞的我们都有些头大，到底什么样的房子最合适呢?
上来问问大家，给些中肯的建议吧

flyspirit

投资房新旧不是关键， 关键是租金回报和增值潜力。

租金回报先看gross rental return.

旧房子增值少更是无根据的说法。

dubu2003

gross rental return应该怎样计算？年租金比上房价？看了些房子好像连4%都不到

flyspirit

是的， 4%不到的直接放弃， 超过5.2%的才开始考虑。

jinju

旧房子要考虑维修费用。足迹里的朋友很多都请教多多哥。

dubu2003

flyspirit 发表于 2012-11-4 15:30
是的， 4%不到的直接放弃， 超过5.2%的才开始考虑。

还没有看到超过4.5%的，这个5.2%是哪个城市或者哪个区？是公寓还是unit，还是townhouse?是在墨尔本东区和东南区吗？

newtoall

dubu2003 发表于 2012-11-4 15:52
还没有看到超过4.5%的，这个5.2%是哪个城市或者哪个区？是公寓还是unit，还是townhouse?是在墨尔本东区和 ...

In Melbourne, I think only apartments can reach gross return 5.0%.

hsqhugh

只要远离楼花,远离APT,在差不多的区买HOUSE/TH/UNIT(FLAT) 基本上只有正确和更正确之分,没有错误一说.
(前提当然是做好调研,做好相关的report)

simplyjean

dubu2003 发表于 2012-11-4 15:27
gross rental return应该怎样计算？年租金比上房价？看了些房子好像连4%都不到

最好不要看gross rental yield, 而是比较net rental yield, 就是去掉管理费用等费用之后你能到手的钱。不用去掉贷款利息，因为这个无论什么投资，只要package一样，贷款利率是一样的。

simplyjean

newtoall 发表于 2012-11-4 17:00
In Melbourne, I think only apartments can reach gross return 5.0%.

不止apartment可以做到。有些地区的house也可以，但这些地区的位置一般比较偏。如果要投资这些地区，一般要看看政府规划，最近以及未来人口增长，如果没有什么推动力，就不要投资了。因为投资房产，毕竟rental是小头，大的是增值。

flyspirit

dubu2003 发表于 2012-11-4 15:52
还没有看到超过4.5%的，这个5.2%是哪个城市或者哪个区？是公寓还是unit，还是townhouse?是在墨尔本东区和 ...

墨尔本的不知道， 悉尼有不少。

你可以买一本Australian Property Investor, 后面的数据里有每个区的gross rental yield。 挑出超过5.2%的，

liuliang1958

在悉尼的一些朋友也谈起这样的话题。有一点我个人觉得又有趣，有必要想想。那就是不要和那些有巨大补贴的人去竞争。

现在悉尼首次置业买新房的话有补助和面印花税等优惠，而投资者就没有（好像有5000的补助）。这样的不平衡使得你买进那一瞬间就亏了2-3万，所以要避免这些。

是不是有一定的道理呢？

dubu2003

liuliang1958 发表于 2012-11-4 19:56
在悉尼的一些朋友也谈起这样的话题。有一点我个人觉得又有趣，有必要想想。那就是不要和那些有巨大补贴的人 ...

墨尔本首次购房也有补贴吧，每个房子都有潜在的首次购房者感兴趣啊

liuliang1958

dubu2003 发表于 2012-11-4 21:01
墨尔本首次购房也有补贴吧，每个房子都有潜在的首次购房者感兴趣啊

不清楚墨尔本的补助政策，但是相信有一定条件的吧。不会每个房子都会有最大化的补助吧。

lanili

同问

Farm5

flyspirit 发表于 2012-11-4 15:20
投资房新旧不是关键， 关键是租金回报和增值潜力。

租金回报先看gross rental return.

House租金回报率低于5%，unit租金回报率低于6%的，直接放弃

lucyliu8472

地大破房，如果是在发展的区，那升值潜力是有的。现在10年新的房子，如果没有地，或位置一般，20，30年后，一样成为旧房子

lennon

lucyliu8472 发表于 2012-11-5 11:42
地大破房，如果是在发展的区，那升值潜力是有的。现在10年新的房子，如果没有地，或位置一般，20，30年后， ...

赞同，我情愿买大地破房，破房一样出租，过几年直接推了造apt

danny314

liuliang1958

Farm5 发表于 2012-11-5 09:16
House租金回报率低于5%，unit租金回报率低于6%的，直接放弃

House租金回报率5%， 很难找到的哦。在悉尼至少是这样。西南区有可能，但有些危险，常有些事情发生。
您的意思是不是叫大家到差区去哄抬房价？

Farm5

liuliang1958 发表于 2012-11-5 12:13
House租金回报率5%， 很难找到的哦。在悉尼至少是这样。西南区有可能，但有些危险，常有些事情发生。
您 ...

我说的就是悉尼，5% 以上的大把
blacktown，granville，casula，warwick farm，glenfield 都可以达到6'%

liuliang1958

Farm5 发表于 2012-11-5 11:28
我谁的就是悉尼，5% 以上的大把

能不能透露一下都在那里呢？我更感兴趣house。谢了。

Farm5

Blacktown 350k 的房子，租450，400k的房子，租470
Granville的house，420k，租500
central coast的house，350k，租450
Casula的house 40多万，mq fields的house 20多万

MU

不过租客的素质也要考虑。。就怕搬进去以后赖着不走了

hsqhugh

manunited 发表于 2012-11-5 09:41
不过租客的素质也要考虑。。就怕搬进去以后赖着不走了

委托中介.

liuliang1958

Farm5 发表于 2012-11-5 11:38
Blacktown 350k 的房子，租450，400k的房子，租470
Granville的house，420k，租500
central coast的house， ...

这些地方还真都没考虑过。我们邻居有个House在Woy Woy (Central Coast)。听他们说已经快5个月没有租出去了，也不知道他们的中介是怎么搞得，或者是他们对房客的要求太苛刻？

Farm5

liuliang1958 发表于 2012-11-5 12:57
这些地方还真都没考虑过。我们邻居有个House在Woy Woy (Central Coast)。听他们说已经快5个月没有租出去 ...

换中介
Woy woy空置率不到1%
如果woy woy 的房子都租不出去，那新州的房子都会空置

我在woy woy的2套房子租金都不错，一天都没空关过

dubu2003

没有人谈谈墨尔本东南区租金回报率如何？

souya

dubu2003 发表于 2012-11-5 22:16
没有人谈谈墨尔本东南区租金回报率如何？

armadale这边 区不错 地理位置也好 餐馆学校什么的都方便
不过我发现最近租金降了
2房的unit
以前能租340
最近看到的几家只租了295-320
但即使一栋楼 靠近马路和远离马路的环境差异都挺大 包括窗子是否面向对面住户等等

总体来说没升反降了10-20块

lucyliu8472

armadale房子那么贵，不如在便宜区买个，租金一样差不了多少