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房子价格的估算
我本人是这样估算的, 纯粹属于自己瞎作模, 不过经过几个房子的售价验证, 觉得还是有一定的参考价值, 所以贡献给大家, 以便大家日后出offer时心里比较有底.
我觉得房价基本由几个部分组成: 地价, 房子本身价格, 里面附加设施价格, 中介佣金.
地价估算: 到网上去查询空地的售价. 网站是例如www.realestate.com.au或www.domain.com.au 去查land for sale就可以了. 要查和你想买的房子的地大小相差不多的, 并且在同一个区附近的地售价是多少..查出近似的地的价格后根据平地比斜地贵, 方地比长地贵, 高地比低地贵的原则进行调整, 那么你要买的房子的地价大概就八九不离十了. 另外注意地价不是线性上升的, 就是说虽然大地比小地价格贵, 但价格不是按比例上升的. 举例来说800平方的地并不是比400平房的地贵一倍. 而且据我看到的现象是400~599平房的地是同一个价格, 600 ~ 799平房的地是同一个价格, 800以上是一个价格, 等等.
房子本身价格估算: 首先看你要买的房子有几个卧室, 几个浴室, 卫生间, 车库, 凉棚等等. 根据这些基本设施, 然后找一个比较大的builder的网站去估价. 通常大builder的网站上面有在线报价系统, 你输入你房子的相关信息(卧室, 卫浴, 车库等等) , 然后得到一个造新房的价格. 然后根据你房子的年龄打上相关折旧费, 那么你房子价格基本成形. 不过要注意, builder报价出来的是基本价, 如果要加上其他地砖, 改掉地毯,什么小小的改动都是要另外加钱的, 包括多一个灯座, 多一个插头, security screen等等都是要钱的. 所以要注意你要买的房子里面是不是有附加于标准房子外的设施. 举例说标准房报价如果是14万造价的话, 如果加上一些其他附加, 一般会到15.5万左右, 如果房子10年新, 那么这个房子本身的价格大概就11万左右了.
附加设施: 包括空调, 保安系统, 窗帘, 新厨房, 等等非标准房以外的东西看新旧程度自己加价钱了. 一般如果前屋主在卖放前刚新加的设施(如厨房翻新)什么的话, 那屋主就是想通过改造来卖高一点价钱. 那么到底卖主要加多少钱呢. 我这么算. 首先看看卖主加了什么东西, 然后自己到市场上去调查这些东西安装完后是多少钱. 然后并不是直接将这些钱就加载原房价上了, 而是要将这些钱乘以1.5倍, 然后加在原房价上. 为什么呢, 因为搞翻新的人等于是一种投资, 他们通常需要有1.5倍回报他们才会做, 就是说投入1块钱要产出1.5块钱, 这样的投资才是划算的.
好了现在你有了地价, 房子价和附加物品价, 把他们全部加起来, 然后在总价上再加上2~3%中介的佣金, 这样房子的价格基本就定了. 小中介佣金少, 大中介佣金多.一般平均水平3%.
买房过程
先看广告, 看房. 这些很多筒子都说过了, 我就不再赘述.
然后出offer, 出价可以根据以上我讲的估价方法来确定价格. 然后如果offer被接受了, 那就算基本成交了. 这个时候要注意, 在queensland从offer被接受的当天下午5点, 房子的归属权其实已经属于买主了. 这个时刻非常关键. 因为一切的损失如果发生在5点以后, 那么买家要承担损失的. 所以在offer被接受后, 买家应该立即对房子进行保险. (至于在offer后到交房前, 如果房子损坏, 房子保险范围外, 如果卖主搞坏的, 可以有律师去解决, 不用太担心). 那有人想, 如果房子在后面的交易过程中由于各种原因被终止交易了, 那买家的保险费不是白付那么几天, 甚至更多天了么? 告诉你, 不会的, 你可以全额退到保险金. 以为通常给房屋的保险会有超过20还是30天的cooling off period, 如果在这个期间交易终止的话, 那么正好在保险的cooling off period内, 那么可以全额退保. 所以提醒大家要立即买保险, 以防万一.
接着就是马上找一个律师为你处理房产交易过程, 和帮你看合同. 如果你的合同时queensland的标准合同, 没有任何附加条款的话(subject to finance, subject to building and pest inspection这些都是标准合同里已经含有的), 那么律师是没什么必要看得. 如果有附加条款, 那么最好让你的律师看一下比较保险. 指定律师后, 中介就会在24小时内将合同给你的律师. 然后律师就会告诉你一步一步怎么做了. 通常律师会帮你做各种search, 象 title search(查地契是不是卖主的), rates search(查是不是卖主rates都交全了), plan search(名字记不太清楚了, 这个反正是查房子的实际样子和当初交给市政府的规划图是不是一样的)等等. 律师还会在后续的过程中督促你叫定金, 跟踪贷款, 帮你settle等等, 知道最后律师会通知你, settlement完成, 让你去中介那里拿钥匙.
定金是在offer被接受后就要叫的, 一般在7天内交齐offer上规定的数目, 是交给中介的trust account里面去的.
Cooling off在queensland是5天 (如果是auction的房子, 没有cooling off期), 5天内可以无条件不买, 拿回全额定金.
Building 和 pest inspection一般在7天内要做完, 如果检查出来有什么问题, 就可以终止交易, 全额退款.
Finance一般在规定的期限内必须得到unconditional approval, 如果得不到批准, 那么房子交易终止, 全额退款
最后就是一切顺利的话, 那么在settlement前几天, 买家可以要求做final inspection, 就是看看卖家搬家走人后有没有什么大的不一样和大的损坏, 如果有, 让你的律师去处理.
Settlement日, 一般就是你的律师, 对方律师, 银行律师在银行的某个地方交易, 你不必参加. Settle完成后, 中介会告诉你去拿钥匙的. 整个交易就完成了.
完成交易后, 提醒大家, 房子如果有地毯的话, 做好清专业认识清洗一下, 因为这个时候什么家具都没有, 容易洗得彻底, 而且也有比较长时间可以干燥. 我个人认为湿洗比干洗效果好. 还有就是最好请pest control 来杀一次虫, 这样可以保证至少半年内看不到任何虫虫.
最后恭祝大家都能满意买方.
如果有什么不清楚的地方, 请尽管问吧, 我尽我所能回答. 不过我想我也没什么最后油水可给刮得了, 因为都已经倒得差不多了. |
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回国一次，感慨万千 (2008-7-15) WTFAUS 
发表于 2007-4-19 14:49
