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言归正传，如何挑选奶吧？
When
关于买店的时机，是夏季（旺季）买店好？还是冬季（淡季）好？这里面有一个考虑的方法问题，夏季生意好，卖家多，对于买家而言选择的范围大，可是，想买店的人也多，好的店大家有目共睹，也有竞争，你也不一定就能买到你看上的店。反之，冬季（淡季）看店，看到的是一年之中最差的表现，也就是说，一年之中的营业情况一定会比这个季节好，最坏的情况不过如此，买家的风险承受力会小很多。一个生意总有季节性的好坏，切忌不要以“点”带“面”，要全面分析，理性地横向（与其它店）、纵向（与自身）比较。
我以为，何时买店不重要，要看上好店，看上自己喜欢的店，一见钟情这才是重要的。
老奶吧杰克的体会：
要让我看店，我会选择淡季，因为你可以看到营业额的底部，也是你要评估你的风险的承受力度，如果你能承受营业额的底部风险，那么你就有了充分的思想准备，当你接受了这个生意，只要营业额一直在风险线的上部，你就有得攒了，而且是越高利润就越大。
看生意的营业额，一定要看到营业额的底部，如果生意额的底部能维持你的成本开支，那这个生意不会差到哪里的。因为除了差的部分，剩下的应该都是好的，这叫钱途一片光明。
Where
套用房地产中介的说法： location, location, location! 选奶吧也是一样，地区，地段，十分重要，一定要优先考虑。
先说大的区域，虽说奶吧的性质是便利居民为主，那里都有居民，那里都可以有奶吧。奶吧先后经历了英国人，意大利人，希腊人，黎巴嫩人的经营，澳洲人几十年来所养成的熟悉了奶吧的运营方式，现在大多是在中国人的手里。但是，随着时代的变迁，人的生活习惯，家庭结构都发生了很大的变化，这就直接影响到奶吧的运营。大型购物中心的不断涌现，更是助长了新的消费模式，这在根本上对奶吧形成了巨大的威胁。感谢上帝，澳洲人还没有这么快的改变他们原有的生活方式，他们还在努力维护着保守的消费模式，这在一些老城区十分多见，而一些新的开发区域的情况有是天壤之别。
老奶吧杰克的体会：
纵观生意的成败，房东的房租的高低影响很大，太高的房租会压垮一个很好的生意。如今低廉的租金的生意太难找，生意中也只有milk bar的租金还基本处于合理的水平，特别是远离市区的milk bar 的租金更为诱人些，这是因为受房产市场影响程度没有市区房产市场程度来得大。
远离市区的milk bar也有区别，就像新开发的居民区的milk bar的生意就会不稳定，因为日常的生活市场大部分是由新建的超市所占领，小生意的生存空间不大。 还不如去那些远离市区但历史悠久些的区域，它们大都是风景优美，设施齐全，澳洲人喜爱的居住地，它们具有传统的文化和生活习惯，绝不会因为需要一，二样东西去超市排队购买的，那他们肯定是去milk bar，在他们眼里milk bar 是方便生活中不可缺少的服务设施。
安全问题是一个大问题，一定要优先考虑。那些治安不好的，毒品泛滥的区域要坚决放弃，千万不可被一些纯营业数据所诱惑，不然将来后悔莫及！
有同类商家在附近，绝对不是什么好的事，很有可能会形成价格上的恶性竞争，要尽量避免，最好是有经营不同种类的商铺，互补型的，聚集人流的，相互照顾的，感觉安全的。
What to do
在决定要买店时，有太多的事要考虑，有太多的不如意，又有多少是合符你的要求的呢？
相信自己的眼睛，自身的感受；尊重原始数据，理性的分析：
1）实地考察，感受商铺的人气，亲眼察看区域的环境，体会居民的人文气 息。
2）按时段记录奶吧的人流量，细心体会不同时段的营业情况。
3）观察周围的其它商铺的人流情况，要知道有许多的时候邻里商铺是气息相关 的，可以从中看到大致的经营好坏。
4）观察店铺里面的情况，宽敞明亮，布局合理，货物是否齐全？商品的存放日 期的长短？现店主的经营情况，语言能力的好坏？ 运营设备的新旧程度？安全监控，警报系统？居住条件的好坏？安全？库房的大小以及方便程度？
另外，对于营业额的真实性，要拿数据说话，要眼见为实，我想一定要自己体会和分析,如果光听中介忽悠要迷糊的，其中有些是常识，有些要请教有经验的朋友了。每个店都有自己的特点，要善于发现每个店的长处，同样也要知道有何不足之处与潜在的增长的空间。
下期 ：
《一分价钱一分货！ ——关于奶吧的价格？》敬请期待
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老陶习作 - 和老song 一起去外拍 （1， 3楼有对比） (2008-11-8) 老陶 
发表于 2012-3-12 16:28
