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转自NZFREE论坛
浅 谈 - 投 资 房 地 产 的 回 报 率 演 算
--------------------------------------------------------------------------------作者 Coder
现在论坛上关于房地产的问题的讨论可以说是如火如荼。基本上每人都有一套理论和见解。 关于房价走势，很大程度上这是个仁者见仁智者见智的问题。 就是一堆专家们在一起讨论三天三夜也未必能达成一致意见。所以俺就不在这上面浪费时间了， 而且俺更感兴趣的是投资房地产的一些技术层面上的东西，比如说回报率的演算。我们最常见的言论是 某某人投资房地产几年赚了多少多少钱，但实际上看表面数字说明不了什么问题。就像说国内的某些大片票房又过亿等等，这些都是乱花渐欲迷人眼的宣传噱头，如果严格推算回报率的话，可能并不是很高。又比如说媒体上常见的 “某某富豪10年内赚了10个亿”，听起来数字很吓人，但可能他本来资本就已经10个亿了，那么10年内再赚10个亿其实年回报率还不到8%。没什么大惊小怪的。在投资领域，评价一个投资的成功与否，是要看回报率的，而不是赚了多少钱。
惠灵顿的几家中文媒体近期连载了一系列关于投资房地产的文章，文中提到了回报率这个问题，有简单的运算。我个人认为文中的回报率演算不太准确，有些夸大。主要原因是很多时候租金根本不够还贷款，房主每星期还有付钱给银行；卖房时高昂的中介费没有考虑进去。另外对投资房地产的风险讨论也不足。
关于投资回报率，有一种普遍的算法叫做“净现在值” Net Present Value (NPV). 因为今天的$100和明年今日的$100价值是不一样的。比如说今天你把$100存入银行，到明年今日银行会支付给你本金合计 $110。 那么你今天的$100的价值就等于一年以后的$110。 换句话说，一年以后的$110的价值等于现在$100。 那么一年以后的$100 等于今天的多少钱呢？ 这个应该不难算： 100/(1+10%)。
所有投资的回报都是发生在未来的，因为未来的钱的价值和今天钱的价值是不同的，所以不能简单的一比一那么算。要算出未来的钱的现在价值，就是所谓的 NPV，然后和你今天投出去的资做比较，才能算出正确的回报率。我有个朋友贷款买房后 总是跟我抱怨说等他30年后把贷款还清后实际上付出的钱是房子买价的2倍多，每提到此次他都咬牙切齿，好像银行是吸血鬼一样。他犯的错误就是把未来的钱和今天的钱一比一来比较了。实际上银行赚的钱远远没有他想象的那么多，因为如果算出他未来要还银行贷款的钱的净现在指(NPV)，实际上没多少。
关于回报率的令一个常见误区是利滚利(Compound Interest)的问题。因为你在第二年赚得的利润，是在第一年本金+第一年利润的基础上获得的，这样算出来的回报率可能会远远小于如果不计第一年利润的回报率。比如说，你现在投资$100， 一年后你的资本变成 $110，第二年你的资本变成$120。 那么你第一年的回报率是 110/100 -1 = 10%； 第二年回报率是 120/110 - 1 = 9.1%, 而不是 10%。那以上2年的年平均回报率是多少呢？不是 (10% + 9.1)/2 而是应该 (1+10%)(1+9.1%) 开平方。当然这种算法的假设是你把所有的投资回报都进行持续投资。
理解了以上两点后，剩下的运算就是体力活了。举例来说吧，一套40万的房子，你出10%首期为4万，贷款36万，利息按8%算，还款期30万，按2年固定期还款。具体要还多少，各大银行网站上都有说明。我到我最常用的National Bank: http://www.nationalbank.co.nz/personal/calculators/homeloan.asp
算出每星期要还贷款 $610。40万的房子在惠灵顿租金大约$350-$380。我们取中间价$365吧。房子买回来是要维护的，至少要交Rates吧。现在银行在考虑给投资物业贷款时只计算租金收入的75%左右，因为剩下那25%业主要用来维护房子，交Rates，保险等。在惠灵顿现在40万的房子Rates要大约$1500。保险也要将近1000。如果房子比较新，质量比较好，那么维护费用很很低，反之可能很高。如果遇到流氓房客损坏房子，那花费就更大了。我们暂且就用银行的75%的标准来算实际租金收入吧。这样你未来2年每星期要支出 610 - 365*0.75 = 336 来还贷款。假设第一年房子升值10%，第二年升值8%，你在第二年把房子卖出，中介费用3%. 我们用NPV的方法来算算你的回报率 (R) 吧：
第一年：40000 +336/(1+R1)^(1*7/365) + 336/(1+R1)^(2*7/365)+...+336/(1+R1)^(51*7)/365 = (400000*(1+10%) - 360000)/(1+R1)
算出 R1 = 46.8%
第二年：400000*(1+10%)*-400000*90% + 336/(1+R2)^(1*7/365) + 336/(1+R2)^(2*7/365)+...+336/(1+R2)^(51*7)/365 = (400000*(1+10%)
*(1+8%)*(1-3%) - 360000)/(1+R2)
算出 R2= 3.9%
2年平均回报率 23.5%
为什么第一年的回报率跟第二年比相差这么大？因为卖房一般要出3%中介费，而且我们假设第2年物业升值率只有8% (跟贷款利率差不多)。
以上算法其实还是简化版，因为你每星期所还的贷款($610)还有本金那部分，也就是说当你2年后卖房的时候，你所欠银行的款已经不是360000了。但因为所还本金是逐渐递增的，前2年所偿还的本金是很小的一部分，所以在以上例子中可以忽略不记。另外通货膨胀率也没算进去。还有交Rates和保险的时间其实是Quarterly, 但为了方便计算俺把它算在 租金的 25% 那部分了。最精确的算法是算出每一分钱的NPV,对未来不确定的钱，比如说可能会花费的维护费用，做出基于统计数字的预测，然后在算NPV。当然对于小投资者来说，完全没必要搞的这么兴师动众，因为即使精算出来的回报率提高准确度 0.5%，因为本金少，实际上在钱数上的误差也不过几千块钱而已。而且我相信银行们早已经算过了，75% (租金) 这个数字背后肯定蕴藏着巨大的运算。我们拿过来用就好了。
还有一个重要问题是税务。我假设你是贷款买房，因为你的现金流是负数，所以不需要交税。
基于我的算法，我写了个Excel小程序。只需输入 物业价值 (Property Cost), 首期付款 (Equity/Deposit), 持房年限 (Years to hold), 租金利用率(Rent Utilisation Ratio), 卖房时中介费用 (Agent Fee When Selling), 未来几年的周租金(Rent/Week), 还贷(Interest/Week), 物业年升值率 (Appreciation), 就可以算出5年内的投资回报率。这些参数中除了物业年升值率需要个人预测外，其它都是一定的。所以你可以通过 变换不同的 物业年升值率 (Appreciation) 来看看令自己心动的物业到底值不值得投资。也可以用它来算是应该现在买房，还是继续租房。
程序里面的公式和代码都是公开的。大家如果感兴趣可以拿去玩玩。
http://www.mediamax.com/cncoder/Hosted/IRR%20Calculator.xls
警告大家一下，虽然贷款投资房地产回报很大，但同样风险还是很大的。我见过不止一个房东，被流氓房客把房子搞坏，不但租金没收到，还要花一大笔钱修房子，那叫一个惨。另外房价的涨落，即使一个百分点，对你的回报率影响也很大。当房价涨幅低于贷款利率时，你的回报率会很低，甚至出现负数。
最后说一句，不敢保证自己算的对，只是最近看大家热火朝天的讨论房地产问题，而我对投资房地产也很感兴趣，所以昨天下午就搞了个小东西出来自娱自乐一下。斗胆放到网上来请大家指正。
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俺是东北银 |
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发表于 2006-11-21 22:22
