假设30万的房子持有多长时间才能回本（计算）

太阳高高挂

假设购买价格为30万；购买时stamp大约9000左右，各类杂费2000。 大约1.1万了。
按照现在利率，100%贷款每个月大约在1600左右还款 IO。 维修，保险，strata按照5000/年。
房租收益（按照7%左右，你要选对房子！），减去中介佣金，大约每个月是 1500左右。

即：利息以及维修，保险strata等一年大约1万。

假设各地房产年增长10%；
如果持有1年，卖出价格为33万，中介佣金1.5%左右  剩余：32.5万左右-1.1-1-30=0.4. 只挣了4000 （还需要考虑税务等）

100%贷款，相当于用1.1万成本博0.4 的利益。

如果持有两年，累计增长为 15%;
则卖出价格为： 34.5-2-1.1-30=1.4 -0.52（中介佣金）=大约9000

如果持有三年，假设累计增长为20%
则卖出价格为：36-3-1.1-30=1.9-0.55 = 1.4万左右。

结论1： 购买初始成本中的stamp duty是大头；中介佣金不重要；持有时间越长，增长机会越大，并且得到的利益越大。（而不是有些人说的快进快出；1年上升20%的例子不多；但是3年上升15%还是可能的）


欢迎计算其他价格情况，应该可推算出某个区间的能获得最大利益。
欢迎计算故意还本的情况。（长期持有，最终靠租金）

对租金回报率有疑问的欢迎设x,y,z

hsqhugh

已经1：30了。。。

太阳高高挂

补充：

如果存放银行 初始成本1.1 加实际是年中慢慢投入的1/年. 都按照年利息来计算。

第一年后： (1.1+1 ) * 现在利息（按高的6.5来计算）   则为：1365
第2年后： （1.1+2）*利息*2      则为：4030

即：还是买房子合适。

之前很多人计算的时候，总用房价去做银行利息，这样是不对的。  买房子跟股票那种“放大”一样。

[ 本帖最后由 太阳高高挂 于 2011-12-11 01:35 编辑 ]

太阳高高挂

原帖由 hsqhugh 于 2011-12-11 01:29 发表
已经1：30了。。。

等看月食；结果云遮月。

宥佚

mark

hsqhugh

考虑到租金年年涨，就更划算了。

dlcat

房龄很重要，折旧率没有考虑。

自游自在

中国人有非常严重的房子情节.

audi

都是假设房价上涨

如果是持平或跌呢，还有讨论的必要吗

hsqhugh

原帖由 自游自在 于 2011-12-11 09:23 发表
中国人有非常严重的房子情节.

你住penrith？

hsqhugh

原帖由 audi 于 2011-12-11 09:36 发表
都是假设房价上涨

如果是持平或跌呢，还有讨论的必要吗

这叫投资风险

mxgong

房租收益7%？？

现在能有几个房子能有7%的收益？ 30万的房子，你要出租到接近430 才有7%的年出租收益率。

hsqhugh

原帖由 mxgong 于 2011-12-11 12:48 发表
房租收益7%？？

现在能有几个房子能有7%的收益？ 30万的房子，你要出租到接近430 才有7%的年出租收益率。

有些“差”区，有。
such as ...

不过通常不太容易达到。

yl001

本帖亮点在 7%的回报率...

也不是不可能...割开来租 就可以

ppplive

对某位大哥级人物来说30万房子出租600-700很EASY

太阳高高挂

原帖由 mxgong 于 2011-12-11 12:48 发表
房租收益7%？？

现在能有几个房子能有7%的收益？ 30万的房子，你要出租到接近430 才有7%的年出租收益率。

参与探讨的来回就这几个 ：）

30万的房子，租金是403

如下几个例子： 人所周知的低金额投资区auburn： Unit or APT（不含57与2号）都有机会。
比如 Macq. Rd,Station Rd,Rawson St.上的等等基本都能达到。 09-10年29万左右买的，现在租金基本都在410+（APT or Townhouse）。更不用说一些大佬1x-2x 万进货的了。

你经常探讨的Hurstville, 08-10年 Park Rd, The Ave上的红砖房。当时卖 27万的谁能想到现在租金能接近400，谁能想到现在卖40+.这才不过2-3年。CG已经够赚了。 CG不够的租金也能保障供房不吃力。

City附近的公寓大多都超过7%

西区Blacktown再向西。

其他地区要靠自己搜索。

另外，第一个帖子里面就说过了，有心的自己设xyz。

[ 本帖最后由 太阳高高挂 于 2011-12-11 16:29 编辑 ]

天涯浪客

原帖由 hsqhugh 于 2011-12-11 01:53 发表
考虑到租金年年涨，就更划算了。

但是物业费也年年涨啊。。。

天涯浪客

原帖由 audi 于 2011-12-11 09:36 发表
都是假设房价上涨

如果是持平或跌呢，还有讨论的必要吗

这个要看经济大形势，现在的形势是通胀严重，房价跌的几率小。

而楼主讨论的30万的房子，租金回报率很高的，租售比也高，换句话说，这种房子没什么泡沫，降得几率几乎没有，30万的房子，7%的租金回报，不可能降到哪里去。

前段时间，有篇贴子是布里斯班的例子，这是我看到唯一一个房价跌的特例，那房子根本租不出去，因为基本都是度假的人租，空置相当严重。

hsqhugh

原帖由 天涯浪客 于 2011-12-11 16:40 发表


但是物业费也年年涨啊。。。

租金基数大呀

swin

看了第一句就不想看了。30万的贷款每月还款只有1600？你找胡锦涛贷的？

yl001

原帖由 swin 于 2011-12-11 16:51 发表
看了第一句就不想看了。30万的贷款每月还款只有1600？你找胡锦涛贷的？

这个你别说 如果IO的话 只要6.5%RATE 就是1600了。。。

太阳高高挂

原帖由 yl001 于 2011-12-11 16:54 发表


这个你别说 如果IO的话 只要6.5%RATE 就是1600了。。。

有的帖子不用那么详细帮他解释。

如下是原话：
"按照现在利率，100%贷款每个月大约在1600左右还款 IO"

太阳高高挂

唉。。。  又要歪楼了。

prince7872

如果买NRAS的房子，很快就可以了啊

mxgong

原帖由 hsqhugh 于 2011-12-11 13:01 发表


有些“差”区，有。
such as ...

不过通常不太容易达到。

我说的是现在花钱买，你几年前买的房子，以现在的房租算，很多都有7%。

现在买房子价格，和现在租金价格，没几个是7%的

太阳高高挂

唉。。。 之前探讨过了：

第一点：不一定非要7%， 第一个帖子就特意注明了。

第2点，现在买也有。 但是要自己找。   :)   能公开说的至少city周边，aubun，blacktown 以西。都能达到。 liverpool部分unit现在买也能达到。

[ 本帖最后由 太阳高高挂 于 2011-12-11 23:29 编辑 ]

mxgong

原帖由 太阳高高挂 于 2011-12-11 16:21 发表


参与探讨的来回就这几个 ：）

30万的房子，租金是403

如下几个例子： 人所周知的低金额投资区auburn： Unit or APT（不含57与2号）都有机会。
比如 Macq. Rd,Station Rd,Rawson St.上的等等基本都能达到。 09-10年29万左右买的 ...

搞了半天，你是用3，4年前甚至更早的房子价格，和现在的租金来算出来的出租回报率啊。那没什么稀奇的，一大把了。

我以为你是说，现在花钱买30万的房子，能有7%的租金回报率。

如果说的是以前买的房子来算到7%的话，你这个帖子有什么意义啊。等于跟没说一样。如果10多年前买的，都可以租金的达到8%， 9%都有了。

太阳高高挂

原帖由 mxgong 于 2011-12-11 23:28 发表



搞了半天，你是用3，4年前甚至更早的房子价格，和现在的租金来算出来的出租回报率啊。那没什么稀奇的，一大把了。

我以为你是说，现在花钱买30万的房子，能有7%的租金回报率。

如果说的是以前买的房子来算到7%的话，你这个帖子有什么意义啊。等于跟没说一样。如果10多年前买的，都可以租金的达到8%， 9%都有了。

不要纠结 7%  5%  or X% 都是一样的。

第一个帖子写的比较全了，提示也很多。 总是探讨以偏盖全或者是不读全没什么意义。 理工科的建模或者是写方程应该不是什么问题吧？

[ 本帖最后由 太阳高高挂 于 2011-12-11 23:34 编辑 ]

鱼羊鲜

投资有风险

princejo

房价不上涨的情况下，房子是最差的投资品种。
特别是澳洲出租房屋还要有税的问题。群租的话又有风险。