换房子，自主房卖掉还是转投资房租掉？

bearjoanne

最近换房子，买了个大的，贷款压力不小。想把现在自己住的卖了，没想到情况不好，没什么人来看房，就算有也很难卖到我期望的价格。

新房马上settle,如果卖不掉空着的话一天天的都在损失利息。现在在考虑先租出去，明年看情况再卖。有几个问题问大家：

1. 如果是40万的房子，按投资房租掉，到时候再卖要交的税大概是多少？

2. 除了中介费，保险费，council费，维修费，其他还有什么大家能想到的费用么？

3. 大家觉得我是租掉好呢，还是降价卖掉好呢？我估计租掉在330一周。

微胖儿

1, 超过6个月就要交CGT了, 争取6个月之内卖掉, 08-10年刚大涨了一次, 下次要到14年, 熬不住就别挺了.
2, 房客可能不交房租的风险及一年可能有2个月空窗期的危险.
3, 看你的租金应该是旧UNIT, 赶紧卖掉吧, 35万顶到天了.

hy841

还有landtax 和水费。自助转投资从里面掏钱出来取决于能掏多少，如果租金抵利息不是付现金流，你拿不到税务优惠还要付这一年的capital growth的tax。同时自住房还要为此多付interest。短租不看好，除非长期持有两套，但现在的行情还真不好说。

微胖儿

没有足够现金流的打工一族还是别想太多, 闲钱买股票也比房子强.

bhyqs

原帖由 微胖儿 于 2011-7-21 23:04 发表
1, 超过6个月就要交CGT了, 争取6个月之内卖掉, 08-10年刚大涨了一次, 下次要到14年, 熬不住就别挺了.

这个STATEMENT至少不适用新州吧。CGT在出手后的财政年度底才交。出租的话没有CGT吧。你可以在出手前进去住6个月，然后再以自住房名义出手，就可以免CGT了。我一个韩国朋友专门“翻房子”的，就那么做。建一个，住一段，再买。一家6口（4个孩儿）搬来搬去还挺高兴。

[ 本帖最后由 bhyqs 于 2011-7-22 02:17 编辑 ]

wdmznzd

原帖由 微胖儿 于 2011-7-21 23:16 发表
没有足够现金流的打工一族还是别想太多, 闲钱买股票也比房子强.

闲钱买股票比买房子强这种话太误导了，对楼主来说有闲钱还是放在offset账户最好。

微胖儿

原帖由 bhyqs 于 2011-7-22 02:14 发表


这个STATEMENT至少不适用新州吧。CGT在出手后的财政年度底才交。出租的话没有CGT吧。你可以在出手前进去住6个月，然后再以自住房名义出手，就可以免CGT了。我一个韩国朋友专门“翻房子”的，就那么做。建一个，住一段，再买。一家6口（4个孩儿）搬来搬去还挺高兴。

你也说了, 你朋友是专门干这个的了... 而且他的名下始终只能有一个自住房, 就是说他名下不可能同时有两个房子, 这才是关键所在, 不关他搬来搬去多少次...

hy841

楼主前两天说房子买在blackburn来着,所以肯定是vic的啦,vic就是超过6个月同时拥有两套就要交cgt,但是一年cgt不会很多的,你还可以claim一些initial repair,问题是现在这种行情如果一年下来没多卖几个钱,自住房里面的利息倒是多扔进去几万块是有点不值了.

自游自在

如果可以HOLD住的话,还是不要选在这个时候卖了.

bearjoanne

原帖由 微胖儿 于 2011-7-21 23:04 发表
1, 超过6个月就要交CGT了, 争取6个月之内卖掉, 08-10年刚大涨了一次, 下次要到14年, 熬不住就别挺了.
2, 房客可能不交房租的风险及一年可能有2个月空窗期的危险.
3, 看你的租金应该是旧UNIT, 赶紧卖掉吧, 35万顶到天了.

是house, 不过区比较远。我们家街拐角的邻居的一个Unit,1个月前卖了38.5万，比我们的位置差，比较吵，地还小100多平。我觉得我们家至少在low40才是比较合适的价格。

bearjoanne

原帖由 hy841 于 2011-7-22 10:47 发表
楼主前两天说房子买在blackburn来着,所以肯定是vic的啦,vic就是超过6个月同时拥有两套就要交cgt,但是一年cgt不会很多的,你还可以claim一些initial repair,问题是现在这种行情如果一年下来没多卖几个钱,自住房里面的利息倒是多扔进去几万块是有点不值了.

是的啊，现在愁的就是这个。钱方面如果房子租掉暂时还能撑着。可是算来算去的确要操心的事情多，而且不知道明年怎么样。另外，一年cgt大概是多少呢？房子卖掉的时候还要交税么？

我算了一下，房子租掉一个月能有1400的收入。如果按房子40万计算，我们每个月利息还要贴进去1千块。加上乱七八糟的各种费用，一年要贴进去1万5左右。

现在烦的是没人来看房，连个offer都没有。除非我降到35，6万，否则不可能很快卖掉。

番薯

原帖由 bearjoanne 于 2011-7-22 20:44 发表



是的啊，现在愁的就是这个。钱方面如果房子租掉暂时还能撑着。可是算来算去的确要操心的事情多，而且不知道明年怎么样。另外，一年cgt大概是多少呢？房子卖掉的时候还要交税么？

我算了一下，房子租掉一个月能有1400的收入。 ...

要是明年的行情更不好呢？LZ考虑过嘛？
我们朋友的房子，最近挂了3个多月了，从54W，降到50W，降到48W，还是没有人出OFFER呢，干着急的等着。

zxart

现在这个世道对于卖房的来说是挺恐怖的。

bearjoanne

原帖由 番薯 于 2011-7-22 20:57 发表


要是明年的行情更不好呢？LZ考虑过嘛？
我们朋友的房子，最近挂了3个多月了，从54W，降到50W，降到48W，还是没有人出OFFER呢，干着急的等着。

其实我们这个区一直都比较好卖，因为affordable的价格。周围的房子都是平均几个星期就卖掉了。情况变差好像是最近1个月的事情。我们家走路能到火车站，一直以为算是位置好的，应该好卖掉。。。唉，愁人哪。

现在是我老公想租掉，我想卖掉，但也不能一下子降个7，8万哪，又不是百万的房子，我们的房子降7-8万就20%了。

khkb

请问楼主，你想卖的房子在那个区呢？

hy841

原帖由 bearjoanne 于 2011-7-22 20:44 发表



是的啊，现在愁的就是这个。钱方面如果房子租掉暂时还能撑着。可是算来算去的确要操心的事情多，而且不知道明年怎么样。另外，一年cgt大概是多少呢？房子卖掉的时候还要交税么？

我算了一下，房子租掉一个月能有1400的收入。 ... 此文章由 bearjoanne 原创或转贴，不代表本站立场和观点，版权归 oursteps.com.au和作者 bearjoanne 所有！转贴必须注明作者、出处和本声明，并保持内容完整！


是的啊，现在愁的就是这个。钱方面如果房子租掉暂时还能撑着。可是算来算去的确要操心的事情多，而且不知道明年怎么样。另外，一年cgt大概是多少呢？房子卖掉的时候还要交税么？

我算了一下，房子租掉一个月能有1400的收入。如果按房子40万计算，我们每个月利息还要贴进去1千块。加上乱七八糟的各种费用，一年要贴进去1万5左右。

现在烦的是没人来看房，连个offer都没有。除非我降到35，6万，否则不可能很快卖掉。

自住房没还清的情况下不能百分之百贷投资房你算过没？现在的银行比较保守，带给你80%也就是32万不得了了，这样你自住那套得多借很多，产生得利息又不能付扣税，像你说得如果租金1400，32万每月利息你倒是不用贴进去很多，但算上空窗期，保险，concilrate，中介首次租房cost和每月佣金，修修补补，水费之类的，一年怎样也要一万出头。cgt倒是不用担心，这行情如果涨不了太多其实也没有多少税可交的。卖房子没有税，但要付中介费的呀。

bhyqs

原帖由 微胖儿 于 2011-7-22 08:08 发表


你也说了, 你朋友是专门干这个的了... 而且他的名下始终只能有一个自住房, 就是说他名下不可能同时有两个房子, 这才是关键所在, 不关他搬来搬去多少次...

错。那只是说明她手里每个财政年度只能出手1套自住房。她可以同时拥有10套房子。只要不出手就不要交CGT。哪套想出手了，进去住满6个月，claim成自住房就可以了。其他9套因为没出手，仍然没有CGT。

而且她家现在小孩都大了。小孩满18后，用小孩名义买房卖房。小孩可以住在新翻房子里，然后再卖。有可以在该财政年度多卖一套。

要不怎么生4个来着？（just kidding...)

注：以上陈述只对NSW适用。

[ 本帖最后由 bhyqs 于 2011-7-22 23:59 编辑 ]

I服了YOU

原帖由 bhyqs 于 2011-7-22 23:47 发表


错。那只是说明她手里每个财政年度只能出手1套自住房。她可以同时拥有10套房子。只要不出手就不要交CGT。哪套想出手了，进去住满6个月，claim成自住房就可以了。其他9套因为没出手，仍然没有CGT。

而且她家现在小孩都大了。小孩满18后，用小孩名义买房卖房。小孩可以住在新翻房子里，然后再卖。有可以在该财政年度多卖一套。

要不怎么生4个来着？（just kidding...)

这个？

bhyqs

我说的只对NSW适用啊！

刚刚才发现楼主是VIC的。

fifiwoo

经济紧张就卖掉，算算可以应付就留着。

steven_sa

原帖由 bhyqs 于 2011-7-22 23:47 发表


错。那只是说明她手里每个财政年度只能出手1套自住房。她可以同时拥有10套房子。只要不出手就不要交CGT。哪套想出手了，进去住满6个月，claim成自住房就可以了。其他9套因为没出手，仍然没有CGT。

而且她家现在小孩都大 ...

claimd成自住房只是说在这之后的时间段不收CGT,卖房时还是应该按自住房时间段和投资房所占时间段的比例交CGT吧,否则ATO到哪去收钱,这应该是基本常识了,真要这样,那新州真是投资客的天堂了.基本没可能

[ 本帖最后由 steven_sa 于 2011-7-23 21:49 编辑 ]

amada945

how about if LZ claim the new property as investment, and keep the old one as self home?

the good thing is the new property will get fully home loan and in the mean while will be elgible for maximum tax return?

LZ still can live in the new property and lease the old one, will tax office be notice that?

hy841

楼上这个胆子也太大了，租金用旧房抵新房的？查起来你要怎么来掩盖？

amada945

原帖由 hy841 于 2011-7-25 14:06 发表
楼上这个胆子也太大了，租金用旧房抵新房的？查起来你要怎么来掩盖？

我们意思是要是把新房名议上出租给父母， 水电煤单子上都是父母的名字，（但LZ自己也实际住在新房）， 那么比如新房60万，全额贷款，利息减去租金，肯定是余蛮多的牙。 （比起旧房只贷30多万，再减租金肯定能得到的负扣税要多巴？）

问题是旧房出租，要是通过中介，那么税务局会以什么方式查询到？

lee2267

原帖由 steven_sa 于 2011-7-23 21 begin_of_the_skype_highlighting              2011-7-23 21      end_of_the_skype_highlighting:46 发表


claimd成自住房只是说在这之后的时间段不收CGT,卖房时还是应该按自住房时间段和投资房所占时间段的比例交CGT吧,否则ATO到哪去收钱,这应该是基本常识了,真要这样,那新州真是投资客的天堂了.基本没可能

不管你有多少套房子。。总之你同一时期的时候只能有1套是免cgt的。。ato没有这么笨。。如果想免gst 还有1个方法。。有钱人用的。。把房子全放到 self management
superfund 名字下面。。收益人是父母和夫妻双方。。等父母60以上。。把房子卖掉。。钱在superfund内。用父母的名义取。。不交税。。这个只是简单的理论。
实际操作很复杂。

steven_sa

原帖由 lee2267 于 2011-7-25 23:12 发表

不管你有多少套房子。。总之你同一时期的时候只能有1套是免cgt的。。ato没有这么笨。。如果想免gst 还有1个方法。。有钱人用的。。把房子全放到 self management
superfund 名字下面。。收益人是父母和夫妻双方。。等父母60以上。。把房子卖掉。。钱在superfund内。用父母的名义取。。不交税。。这个只是简单的理论。
实际操作很复杂。

那可不是一般的有钱,记得在哪帖子里看到,房子放到SUPERFUND里面只能占SUPERFUND总额的5%