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所有的方式当然都是价高者得，不同的是出价的方式，时间和合同条款。
1。private sales的房子只要放到市场上，买家就可以出价，然后卖家（一般是他的中介）还价，反复数轮之后，如果找到一个大家都满意的价格，房子就可以成交了。卖家可以同时和多个买家讨价还价，没有时间上的限制。如果确定接收某个买家的出价的话，会要求买家给予一定的holding deposite （这个holding deposite不同于交换合同后的定金，只是买家买家表现诚意而已，对双方都没有约束，金额一般几百到1千2千不等）买家通常在收到holding deposite之后撤销广告表示诚意。这个时候要迅速就合同条款商量好，双方交换合同，交完10％定金之后，买卖双方才有法律上的约束关系了。NSW在交换合同后有5天cooling-off，在这期间最好把building inspection, pest inspection 以及strata inspection（公寓楼）做好，如果有不满意的地方，可以中止合同（合同中要有这些conditions，如subject to building inspection , repairs or financial approval等）。
private sales中介的asking price通常是 $500,000, $500,000+ 或者$500,000 - 530,000这三种形式，一般情况下，第一种$500,000就是卖家的要价，买家出这个价，卖家是肯定会卖的，但实际上这个价是高于卖家的心理底价的，除非出现多个买家激烈竞争的情况，最后的成交价都比$500,000低，所以买家一开始会cut掉10％－5％来出价，然后通过不断的讨价还价来试探卖家的真实心理价位。
$500,000+的意思的确是卖家只考虑50W以上的出价，卖家采用这种方式，一般是他自己对自己的房子价位很有信心，或者是不急于出售，只等自己认为比较满意的offer。但是，实际情况里，买家仍然可以出低于50W的offer，因为卖家有时只是虚张声势或者买家很少，销售周期太长，各种因素都会促使他考虑低价位，所以买家千万不要被“＋”误导。
最后一种叫价方式是前2种的综合，最高的上限当然是卖家很happy的价位，下限和第二种的叫价是差不多的意思。
2。 Auction与private sales的最大不同是买家竞价的方式和时间。Acution是在一个特定的时间，所有买家集中在一起相互竞价，如果最高价达到卖家的reserve价位，那么就成交。 如果没有人出价，或者最高价也没有达到卖家的reserve price，这时卖家可以选择： a。降低reserve price b。取消拍卖 c。转为 private sales
另外，通常有20％左右的auction 房子会在 Auction之前售出，也就是说，只要买家出价达到卖家的心理价位，Auction的房子也可以在Auction之前通过private sales的方式卖出。
auction对买家的不利是一旦在auction中成交，要马上签合同，下10％定金，没有cooling-off，没有subject to，要在auction之前做各种inspection和取得loan approval，风险相对较大。
3。还有一种销售方式比较少见，英文叫tender，就是投标，竞标的方式。通常是设定一个投标截至时间，买家做书面offer，到截至时间后，如果最高offer达到卖家reserve，就成交。和auction不同的是，买家（竞标者）不用在一个特定的时间内相互竞价，一般也见不了面。和private sales不同的是，在投标截至日前，买家一般没有还价的机会，所以在提供书面offer的时候出价都不能过低。
[ 本帖最后由 demoboy 于 2006-9-25 21:47 编辑 ] |
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发表于 2006-9-24 17:41
