悉尼EASTWOOD地区房价探讨分析。大家一起来探讨

HDDDY

悉尼EASTWOOD地区房价探讨分析。大家一起来探讨

[ 本帖最后由 HDDDY 于 2011-6-1 22:24 编辑 ]

HDDDY

经常上domian.com.au和realestate.com.au，发现悉尼EASTWOOD这个地区的房价一直高居不下，2房2手unit, 品相看的过去的房子，均价都在45w-50w之间，如果是近10年，2000年以后建造的房子，卖价都在50w以上。
另外，该地区，近10年新的2手unit的房源极少。每到周六房子Inspection，看房子的多数是华裔和韩裔。听中介说：eastwood是个老革命根据地。是个传统老区！很多人都想在eastwood买房，只是由于当前房源少，买家多，导致房价过高，很多想买在这个地区的人只好搬到周围地区居住！

请教各位，

1.  对目前eastwood地区unit价格的分析和未来3年走势。

2.  新Eastwood Shopping Centre的兴建，是否会进一步提升eastwood的房价！

3.  为什么这个地区的2房楼花最高已经卖到$64w起？


有能人可以解释一下以上问题吗！这个区令我困惑！


现房：

http://www.domain.com.au/Property/For-Sale/Apartment/NSW/Eastwood/?adid=2008964653
5/14 May Street EASTWOOD  SOLD - $515,000
这个房子是2楼，2004年9月建造的，新房价$427500

http://www.domain.com.au/Property/For-Sale/Apartment/NSW/Eastwood/?adid=2008682597
1/14 May Street EASTWOOD  SOLD - $510,000
这个房子是1楼，2004年9月建造的，新房价$407000

http://www.domain.com.au/Property/For-Sale/Apartment/NSW/Eastwood/?adid=2008856167
12/18 May Street EASTWOOD  SOLD - $468,800

http://www.domain.com.au/Property/For-Sale/Apartment/NSW/Eastwood/?adid=2008970970
4/21 Doomben Avenue EASTWOOD  SOLD - $457,000

楼花：

http://www.domain.com.au/Property/For-Sale/Apartment/NSW/Eastwood/?adid=2008695150
Two(2) Bedroom from $589,000

http://www.domain.com.au/Property/For-Sale/Apartment/NSW/Eastwood/?adid=2009007363
20-22 Ball Avenue EASTWOOD   Two(2) Bedroom from $583,800

http://www.domain.com.au/Property/For-Sale/Apartment/NSW/Eastwood/?adid=2008554783
62-80 Rowe Street Eastwood   Two(2) Bedroom from $640,000


未来3年内该地区的重大建设：

新Eastwood Shopping Centre的兴建，The development application for the Eastwood Shopping Centre was approved on 3rd February 2009.

开发商网站
http://www.ecdevelopments.com.au/4.html


注明：  以上信息，是最近看房期间收集所得，看Eastwood这个区有4个月了，inspection参加了至少n次。。看房辛苦。买房更辛苦！  大家集思广益，给点分析吧！本人，非中介，是个首次购房自住者。以下两个图是新的eastwood center的模拟图照片

[ 本帖最后由 HDDDY 于 2011-6-16 12:01 编辑 ]

mxgong

楼主中介。鉴定完毕。

snowolivia

楼主做什么工作的？怎么可以查到买入价和卖出价？

HDDDY

分享一下：

http://www.onthehouse.com.au/property_research/

这是网上免费的房价搜索引擎

输入地址即可

可查到：您想买的房子的过去购房价格及出租价格。

[ 本帖最后由 HDDDY 于 2011-6-1 22:34 编辑 ]

wdmznzd

eastwood的房价不算贵，没觉得这个区非常有特色，没来3年预期稳中有升，做200次inspection还没有买到，只能说明大部分的inspection你都是看热闹，浪费时间。

zliner

eastwood这个区投资回报率到底如何？有懂的人来说说吗？

HDDDY

希望有达人来讨论分析这个区！

Martin_2F

那个批准的购物中心一直没动工，也没预售，不知道什么原因。

cn_yy

mark

Martin_2F

原帖由 mxgong 于 2011-6-1 22:08 发表
楼主中介。鉴定完毕。

有兴趣的人做点功课很正常的，你这样误伤太多了。以后大家都不敢发言了，多说点就会被中介。

de1218

eastwood是华人比较喜欢的地区，交通方便，学校好，购物方便，便宜
房价因为相对房子旧，所以中位价格大多在45万，相对新的房子在50-55万，适合初次买房人
出租方便，靠近mq.这个也是比较吸引投资者的原因
韩国人那的shopping centre已经开始建了，上面的unit因该已经卖的差不多了，因为有stamp duty free，所以很多2房之前定价在60万以内，现在因该还有些60万以上的还有
ball ave那个价格好像57万起，但周围都被老unit包围，地势个人觉得不是很好
eastwood之后还有个项目应该在靠近通用那之前的mobile加油站，那会修个64套的apt
新eastwood shopping centre DA是批了，但一直没找到投资方，之前也有去看过这个项目，195个apt，但价格比较高了，如果要修的话，周围交通还要有整改才可以，不然看条路就太拥挤了

HDDDY

楼上分析的有道理。。EASTWOOD. 有火车站,靠近MQ,有华人市场,很多华人餐馆，生活非常方便，所以很多MQ学生住在这.EASTWOOD附近的小学也不错,治安情况良好. EASTWOOD这里新的UNIT很少,目前有3个楼盘在卖，有个靠近火车站，有很多人在其他帖子里讨论过，2房近60万起，还有个小盘在韩国人街，面对first ave，那卖的差不多了。 老的UNI大概三四十年的大概在45万左右, 近10年新的，过50万。之前有新的TOWNHOUSE 3房大概70多万, HOUSE的话, 2手的大概也要在近百万左右,取决地的面积还房子的大小. 出租情况很不错,可以说出手极快、近大学, 老的UNI，2房大概在380-420/周, 新的UNI，2房大概在450-500/周。HOUSE 1个房间大概在140/周左右. 近半年价格上去不少，好点的house也过1m了.CROWN之后会在EASTWOOD建个盘，位置不错，在通用附近，喜欢EASTWOOD的朋友可以注意了。

[ 本帖最后由 HDDDY 于 2011-6-2 20:30 编辑 ]

Martin_2F

觉得eastwood有个先天缺陷。就是作为所属的Ryde council内最热闹的商业中心，council所在地却不在eastwood （而是在ryde）。这样在规划发展和各种政策措施上，eastwood就不是council的first priority对象了。

横向比较的话，整个大悉尼地区范围内有41个council，而绝大部分council的所在suburb，都是该council辖内最主要的商业中心。比如willoughby council 在chatswood， hornsby council 在hornsby， canterbury council 在campsie，waverly council在bondi junction等等 （其他华人集中地，比如hurstville，ashfiled， hurstville，rockdale等等，也都是如此）。 这样这些suburb总是所属council的top priority，在规划，投资，建设上都是所属council重中之重，于是形成一个良性循环，越发展越中心化，越中心化越得到council的优先考虑。

这样比较下来，就会发现eastwood在ryde council里的位置有多么尴尬。ryde councill一直在ryde （top ryde），发展重心当然就是比较倾向top ryde这边。只看看top ryde city shopping centre的开发就可以比较了，ryde council做了很多的支持工作，搞了很多re-vitalize的campaign，从旧购物中心拆掉到新的centre出来，一气呵成，在澳洲这样的环境下真是飞一般的效率了。现在连ryde council的主图书馆和business and development centre都搬到top ryde shopping centre里去了。反之比较eastwood，旧购物中心的重建方案都是磕磕碰碰好不容易在08年弄出来的，结果拖到现在也没建，虽说有开发商自己的问题，但council不闻不问的态度跟top ryde S/C上差得不是一点半点。那个旧的council 停车场，一直都是超负荷运转，周末去那边shopping的TZ们应该是没少受找车位的苦吧？基本上council对eatswood的态度就是能少管就少管，反正不能把它当中心来发展。但站在council角度来看也有他们自己的苦衷，如果把eastwod发展成整个council内的区域商业中心，council自己却不在中心，也是蛮尴尬的。这点和中国国内的情况倒也很相像 --- 政府在哪里，哪里就发展得最好。

[ 本帖最后由 Martin_2F 于 2011-6-2 21:42 编辑 ]

xs8111

原帖由 Martin_2F 于 2011-6-2 21:24 发表
觉得eastwood有个先天缺陷。就是作为所属的Ryde council内最热闹的商业中心，council所在地却不在eastwood （而是在ryde）。这样在规划发展和各种政策措施上，eastwood就不是council的first priority对象了。

横向比较的话， ...

是因为EASTWOOD太超前发展了, RYDE没跟上而已, 被你说的真惨.

自游自在

据说2000年后建的房子质量都不怎么样.

kawara

原帖由 自游自在 于 2011-6-2 22:07 发表
据说2000年后建的房子质量都不怎么样.

一般来说是的。

2000年左右引入GST.

Builder的成本一下子高了很多

mxgong

原帖由 Martin_2F 于 2011-6-2 21:24 发表
觉得eastwood有个先天缺陷。就是作为所属的Ryde council内最热闹的商业中心，council所在地却不在eastwood （而是在ryde）。这样在规划发展和各种政策措施上，eastwood就不是council的first priority对象了。

横向比较的话， ...

觉得有点道理，但是EASTWOOD 已经发展这样了，还投入的话，周边的SURBUB怎么办。。总是要照顾一下的。比如搞个TOP RYDE SC， 这样可以抓点人气过去，慢慢发展起来。

wdmznzd

原帖由 Martin_2F 于 2011-6-2 21:24 发表
觉得eastwood有个先天缺陷。就是作为所属的Ryde council内最热闹的商业中心，council所在地却不在eastwood （而是在ryde）。这样在规划发展和各种政策措施上，eastwood就不是council的first priority对象了。

横向比较的话， ...

Eastwood并不能算Ryde council的商业中心，它的热闹繁华也只是对华人而言，而且Eastwood也不是交通枢纽，所以Eastwood很难成为规划的中心。

kawara

华人区就是个升值保证。

看hurstville，号称离city15公里，其实比城堡山还偏。

除了坐飞机，啥都在15公里以外

Martin_2F

原帖由 wdmznzd 于 2011-6-2 23:00 发表


Eastwood并不能算Ryde council的商业中心，它的热闹繁华也只是对华人而言，而且Eastwood也不是交通枢纽，所以Eastwood很难成为规划的中心。

如果eastwood算不上，那ryde council范围内还有哪里算得上？top ryde的人气现在在新S/C建成后提升了不少，但跟eastwood比还有不少差距。Eastwood在整个悉尼来看当然不是交通大站，但在ryde council辖区内还有谁可以和它比？epping交通比它好，但local business人气太低。top ryde都没火车。Macquarie park那边只是商业园加一个孤零零的购物中心，没有local community。

HDDDY

http://www.domain.com.au/Propert ... od/?adid=2009007363
20-22 Ball Avenue EASTWOOD   Two(2) Bedroom from $583,800

听说，这块地皮后来是华人买下来的。交通位置不错。但是地势较低。楼盘里面没有去看过，没有发言权。

petercome

Eastwood交通方便,购物方便

linger

在西北区对华人来说，Eastwood真的是挺方便的。

pretty

我觉得eastwood还好了。 所有经过Epping的火车，不管快车慢车都停。。。交通方便啊。。。唯一的缺点就是没有大的shopping center，要是再有类似Top Ryde shopping center规模的center，肯定比现在还火。。。

HDDDY

如果西北铁路修成，相信Epping周边地区房价还会涨，当然包括eastwood




[ 本帖最后由 HDDDY 于 2011-6-5 16:54 编辑 ]

kawara

西北铁路修成，为啥epping会涨？

匿马

有火车大站和大shopping centre的区根本不好 ，人流大，品流复杂，神马人都有。只适合出租
Epping 没有local business还好，
Eastwood 商业中心也不要改造太大。现在已经太多人了

Martin_2F

还好吧，火车大站+购物中心 并不就一定等于杂乱，要看区域和coucnil的规划和管理能力，chatswood就是一个很好的例子。

superblue

Eastwood的热主要是附近几个区的商业购物环境太糟糕 （Top Ryde SC修建以前），基本上西北部买华人东西，买便宜蔬菜水果都是在Eastwood。

不过Top Ryde SC修好以后，Eastwood的人气被抢走一些，有时候两边都可以去，考虑到冷气，停车，就去Top Ryde了。

其实Eastwood现在处于一个比较尴尬的位置，东南有Top Ryde SC，西面还有Parramatta SC，北面不远还有Macq SC，基本上处于SC的包围中，很多时候如果不是为了买水果蔬菜什么的，基本上没必要去Eastwood。

Eastwood Ball ave那个楼盘我经过几次，Ball ave是很小一条街，一头还不能出，如果APT建好以后，千军万马早上开车杀出来，这个可有得堵了。