收到一房产广告email，这样看买投资房对吗？

vivian

如果移民澳洲的您没有做过这样的计算，在未来的 20 年里，

您将至少向澳洲政府多缴纳 143 万元的个人所得税！



假设移民澳洲后，您的年收入为 6万澳币 ，您每年所需缴纳个人所得税计算如下：

($21,600-$6,000)×15%+($60,000-$21,600)×30%=$13,860



* 按照澳洲法律的规定，住房贷款的利息部分和房屋的折旧可以抵扣当年的个人所得税。



以购买一处总价 AU$288,000的房屋为例，如果向银行贷款 AU$172,800（总房价的 60% ），贷款期限 20年 ，以等额本息还款 法还贷，您每年所需缴纳银行利息（按现行澳新银行贷款利率6.97% 计算）如下：（贷款自动计算器： http://www.icbc.com.cn/calculator/calculator_per.jsp ）





       第一年还款利息部分： $11,914.04

       第二年还款利息部分： $11,617.11

       第三年还款利息部分： $11,298.87

       第四年还款利息部分： $10,957.70

       第五年还款利息部分： $10,591.98

       第六年还款利息部分： $10,199.95

       第七年还款利息部分： $9,779.68

       第八年还款利息部分： $9,329.16

       第九年还款利息部分： $8,846.24

       第十年还款利息部分： $8,328.56

       第十一年还款利息部分： $7,773.61

       第十二年还款利息部分： $7,178.73

       第十三年还款利息部分： $6,541.02

       第十四年还款利息部分： $5,857.44

       第十五年还款利息部分： $5,124.64

       第十六年还款利息部分： $4,339.13

       第十七年还款利息部分： $3,497.05

       第十八年还款利息部分： $2,594.37

       第十九年还款利息部分： $1,626.75

       第二十年还款利息部分： $589.47





房价 AU$288,000，按地皮价值 AU$86,400，建筑物价值 AU$181,600，家具价值 AU$20,000计算，年房屋折旧如下（按规定，地皮不计算折旧，建筑物年折旧率为 3% ，家具年折旧率为25% 。据此，建筑物可折旧至第 33 年，家具可折旧至第 4年 。）：



第 1~4年每年： $181,600×3%+$20,000×25%=$10,448

第 5~20年每年： $181,600×3%=$5,448



计算可得，各年可用于抵扣个人所得税的项目总金额（年还贷金额 + 房屋折旧金额）如下：





第一年： $11,914.04+$10,448=$22362.04

第二年： $11,617.11+$10,448=$22065.11

第三年： $11,298.87+$10,448=$21746.85

第四年： $10,957.70+$10,448=$21405.70

第五年： $10,591.98+$5,448=$16039.98

第六年： $10,199.95+$5,448=$15647.95

第七年： $9,779.68+$5,448=$15227.68

第八年： $9,329.16+$5,448=$14777.16

第九年： $8,846.24+$5,448=$14294.24

第十年： $8,328.56+$5,448=$13776.56

第十一年： $7,773.61+$5,448=$13221.61

第十二年： $7,178.73+$5,448=$12626.73

第十三年： $6,541.02+$5,448=$11989.02

第十四年： $5,857.44+$5,448=$11305.44

第十五年： $5,124.64+$5,448=$10572.64

第十六年： $4,339.13+$5,448=$9787.13

第十七年： $3,497.05+$5,448=$8945.05

第十八年： $2,594.37+$5,448=$8042.37

第十九年： $1,626.75+$5,448=$7074.75

第二十年： $589.47+$5,448=$6037.47





在未来 20年内，您通过贷款在澳买房比不买房将少向澳洲政府缴纳个人所得税总计 ：$13,860×9+$13776.56+$13221.61+$12626.73+$11989.02+$11305.44+$10572.64+$9787.13+$8945.05+$8042.37+$7074.75+$6037.47= $238,118.77



仅仅因为您在澳洲买了 1 套房，使您在 20年里少缴纳了 23.8万澳元 的个人所得税，约合143 万人民币！这已经相当于一套房屋的价值了！



好象还有更多开销唉，水电这类。有没有什么间接的负面的

happyman

完全錯誤的算法﹐這樣的信有非常的誤導成份

austeps_join

对法律的强奸!

lamoshi

原帖由 happyman 于 2006-7-16 16:50 发表
完全錯誤的算法﹐這樣的信有非常的誤導成份

能不能说具体一点

休

按照澳洲法律的规定，住房贷款的利息部分和房屋的折旧可以抵扣当年的个人所得税

自住房,利息不能抵税,投资房是房租减去支出,若是负数超出剖分抵扣税,因此后面的算法毫毛意义.

[ 本帖最后由 休 于 2006-7-16 20:13 编辑 ]

vivian

原帖由 休 于 2006-7-16 20:11 发表

自住房,利息不能抵税,投资房是房租减去支出,若是负数超出剖分抵扣税,因此后面的算法毫毛意义.

绝对误导，一下没想那么多。

如果参照那个可用于抵扣个人所得税的项目金额来算的话，
应该是
第一年60000－22362＝37538，税＝7121。4
          60000时，税是13860
那就是说13860－7121。4＝6738。6

可以帮助少交6738。6的税

西蒙

还需要计入房租的收益，然后才能计算减税税额。

philgu

原帖由 西蒙 于 2006-7-16 21:29 发表
还需要计入房租的收益，然后才能计算减税税额。

1. Cost of capital is ignored
                            a. Required return of the equity you put in and
                            b. Cost of borrowing from bank

2. Rental income is ignored

3. NPV of net cashflow impact every year would be a more reasonable approach though getting a reasonable discount rate is always difficult. After tax basis of course.

4. Whether property investment makes sense or not in CURRENT environment is potential for capital growth rather than rental yield. Every property commentator agrees that rental property is in high demand and yield is and will be on the rise. BIS Shrapnel projects rent to increase by 40% by 2010 - but that still only makes 4-4.5% p.a. hardly encouraging. One way or the other, the inflated valuation is going to come down by dropping in price or increase in yield or a bit of both.

vivian

原帖由 西蒙 于 2006-7-16 21:29 发表
还需要计入房租的收益，然后才能计算减税税额。

对亚，又忘记这个了

明天重算一个，再更正吧，今天懒得动了

不过看来也帮不了多大忙嘛！难怪好多鬼佬都不买房子，不升值好象就不值得买，买了就替银行打工

vivian

原帖由 philgu 于 2006-7-16 22:07 发表


1. Cost of capital is ignored
                            a. Required return of the equity you put in and
                            b. Cost of borrowing from bank

2. Rental income is ig ...

不过最好算这个价格，首付20％得，先谢谢

lamoshi

别介呀，大家都等着呢，还是受累一下吧

vivian

原帖由 lamoshi 于 2006-7-16 22:19 发表
别介呀，大家都等着呢，还是受累一下吧

你是说我还是指专家？我看我还是先歇歇吧，明天还要上班，最怕动脑子了

而且多等等，说不定哪位专家行行好，道破其中玄机，我们不是就省得瞎忙了嘛

明儿见

lamoshi

继续催啊～

vivian

原帖由 philgu 于 2006-7-16 22:07 发表


1. Cost of capital is ignored
                            a. Required return of the equity you put in and
                            b. Cost of borrowing from bank

2. Rental income is ig ...

÷
这位大侠，没完全看懂，能否？谢谢

vivian

以60000年收入， 总房价280000，首付20％，周租金230来算，再参照以上的折旧（不知对不对），暂时不考虑水费和首期的投入
第一年：60000-15443.9（利息）-10448（折旧）+11960(230*52租金)=46068.1
        60000－46068.1=13931.9
        13931.9*0.3=4179.57

第一年可帮助少交4179.57tax