再说说小生意的生意贷款

yuxuanlin

FREEHOLD 的生意，如果生意没什么品牌，或者小品牌银行不认可的话，那么就是地产做抵押。
一般FREEHOLD生意，都是两份合同，一份是地产合同，一份是生意买卖合同。银行根据你地产合同的价值，给你做地皮价值评估，然后会贷给你60%-70%左右。生意那部分的款项+剩下的地皮款，你就必须自己筹备了。商业地皮贷款一般没什么问题的，利息根据不同银行的不同贷款产品，略有不同。

如果你的生意是连锁品牌，那么除去地皮部分贷款60%-70%以外，你的生意还可以根据整体表现贷款。贷款额度不等，最高不超过65%。

打个比方，你要购买地皮加生意，总金额300万，其中地皮200万，你可以贷到120～140万，你自己要筹集另外的80～60万；如果生意是连锁品牌在银行的贷款品牌名单上，价值100万，那么根据3年报表还有商业评估，你最高可以贷到65万，自己要另外筹集35万加存货款。


反之，你只可以贷到地皮的120～140万款项，自己必须筹集剩下的180～160万加存货款等。

关晓冬

谢谢yuxuanlin，解释很详细。
如果一个店面，在商业一楼，要价75万+GST，以前的租约是5万8一年，想买下来开连锁生意，大概还要25万，如果按您的说法，100万连锁自己要准备40-45万咯。

买店面开连锁好处是不用担心以后房租成倍的涨，坏处是怕店面以后升值空间不大，不如拿这笔钱买住宅出租，以后再卖掉。纠结啊。谁能谈谈看法，帮着参谋参谋？

yuxuanlin

原帖由 关晓冬 于 2011-5-14 21:38 发表
谢谢yuxuanlin，解释很详细。
如果一个店面，在商业一楼，要价75万+GST，以前的租约是5万8一年，想买下来开连锁生意，大概还要25万，如果按您的说法，100万连锁自己要准备40-45万咯。

买店面开连锁好处是不用担心以后房租成倍的涨，坏处是怕店面以后升值空间不大，不如拿这笔钱买住宅出租，以后再卖掉。纠结啊。谁能谈谈看法，帮着参谋参谋？

本来想让其他高手回答你的问题，没有来，还是我自个来吧。

1、你要买的店铺是否已经是连锁生意，或者当前不是，你准备接手以后申请连锁加盟？这个情况一定要搞清楚，区别很大的。
2、要看你是准备以地产增值还做投资回报，还是考虑生意的现金流
3、一定要记住，商业楼的铺面是没有地皮的，本身增值空间就有限。就像国内的公寓楼一样，地皮全都平摊到每个住户的头上了，没什么实际意义。

关晓冬

我现在很纠结，
跟个S的区域经理谈了很久了，就等店面开店，我看中的区没空位，现在有一个店面只卖不租，130SQM，
如果买了贷款的利息跟房租差不多少，但买的话一次投资就很大了。
商铺的投资回报也不知道好不好，怕以后不想做了，生意卖了，结果店铺砸手里，

yuxuanlin

商业房产是靠商业租金来实现投资回报的，所以租你商铺的这个生意的运作就非常重要。生意好，房租稳定，提价也不会有多大问题，那么你卖这个物业的时候，基本也没什么问题。

生意不好，房租收不上来，更不用说提价了，那么卖这个物业还能赚钱啊？或能不能卖出去都是个问题。

如果有现成的生意，那么你生意和地产一起买还是可以的，因为付银行利息等于付房租，但是最终你手上有固定资产。现成的生意相对比较稳定，人流营业额都是有数的。

如果没有生意，靠你自己建立生意，那么风险就比较大了。如何才能吸引人流是个大问题。新建的生意都会有个时间过程，你能守的住这个过程吗？你的银行的贷款能够靠你新建的生意的资金流支撑吗？

关晓冬

yuxuan 说的有道理，还是现成店比较容易控制

anita510

好贴, 收藏!

mlhdo

买lease hold 的生意，如幼儿园，贷得到款吗？

mlhdo

学习

lindaz

不知道现在买邮局贷款如何?能贷到65%吗?

mimi_qiqi

学习

yuxuanlin

同学们，最新情报，银行银根进一步紧缩。

放贷超不过50%了。没有良好的过往记录，没有很好的银行客户经理，没有很强硬的项目回报，现在向银行贷款的可能性很小了。

mimi_qiqi

mmn

小女子想买家takeaway的pizza店，因为容易操作。之前看过一家，想各位大侠帮忙合计合计。
在Dandenong山附近，路上车挺多的，号称周围有8000户居民，附近有1-2家pizza店。月租$560，taking $3200 到$4000 per week， 现在是一个经理带3个PT， pickup+delivery，要价$45000。去看过店面很小，设备挺新的。上周二的晚上7点左右去过，人不多，半个小时买出4个pizza。
这样的小店值得做吗？？

Orchid

学习了~~

heluxuedd

学习了

jinihong

liuweiqw

yuan6610

mark

iberson

Mark

jingli1023

请问生意贷款需要多久才会审批成功啊？还有LZ提过的合同，没有合同，银行不会开始做贷款。但是如果银行贷款还没有下来，俺们怎么敢签合同呢？审批不通过定金不就打水漂了吗？

yuxuanlin

jingli1023 发表于 2014-3-10 12:03
请问生意贷款需要多久才会审批成功啊？还有LZ提过的合同，没有合同，银行不会开始做贷款。但是如果银行贷款 ...

现在很难说，多久批下来，拼人品吧。

没合同，可以先签一个head agreement，让银行先做起来。

在文件上写明，subject to 贷款。贷款不成功，合同无效，定金是退回的。

playkey

请问楼主:
1 商业贷款的利息是可以算公司开销的, 可以抵税, 但是还本金部分是不是要公司利润扣掉公司税30%后再还呢?
2 商业贷款的利率是浮动利率还是固定利率?
3 是否跟 home loan 一样也有 offset?

yuxuanlin

playkey 发表于 2014-3-14 14:36
请问楼主:
1 商业贷款的利息是可以算公司开销的, 可以抵税, 但是还本金部分是不是要公司利润扣掉公司税30% ...

还利息是费用，还本金是赢利部分。

一般是浮动利息。

不知道，可以谈谈看。

三明治

jordangoodwjz

利率的话，浮动固定都可以，自己和银行谈就行了

playkey

yuxuanlin 发表于 2014-3-14 17:33
还利息是费用，还本金是赢利部分。

一般是浮动利息。

谢谢热心解答

flosed

Same Inquiry:
买lease hold 的生意，如幼儿园，贷得到款吗？

playkey

还想出一个问题:
如果我找的银行broker所做商业贷款的银行 跟 我买的生意不在同一个州, 这样可以吗? 有什么弊端吗?

wyl0109

很好的帖子，yuxuanlin解答对刚刚接触商贷的朋友帮助很大 受益啦~