参加活动--在澳洲买房（一）

chatchat

前言：我的经历，对大部分年轻人应该不适用，但对于人到中年才来澳州的新移民还是可以借鉴的。
对比国内买房，澳洲买房有很多不同。首先，这里要买到新房，还是不容易的，大部分都是二手房，有些还很老，很老。光从这点上来看，心态很要紧，不能感情用事，还是要把各种因素明确列出来，思考权衡。这方面，我在国内有教训，大约8年前，100万可以买4个25万的市中心“破房”，也可以买个内环附近的新房；到了近年，4个破房可以轻松以每个100万卖掉，100万的要卖400万却困难了（大约能买3.5-3.75万）。所以，投资不能感情用事。
第二，要不要买HOUSE，“别墅”？国内来的人，容易把别墅当成买房的高级境界，一般也认为洋人都是住HOUSE的。其实，住公寓还是别墅，是生活方式的不同。做决定之前，还是要考虑哪种方式适合自己。本论坛就有好多人热衷园艺，种植的，别墅对他们可能是最好的选择；对国内长大的大部分人来说，房子和院子带来的好处，有时候远远抵不了打理他们的烦恼。所以，买之前，还是要多想想，究竟是愿意选择别墅所代表的生活方式，还是因为大家都以有HOUSE为荣。有人会说，主要还是经济条件限制，有钱还不能请人搞？超级富豪我们就不说了，只说一般国内出来有点小钱的家庭。澳洲人工贵就不说了，难的是这里分工细，而且没有像国内的物业管理机构给你全包，所以，即使有钱，找到不同的人，安排时间，协调也是大麻烦。我认识几个住有码头的水边豪宅的朋友，各家对花园，设施的保养程度同洋人还是有很大的区别的，很多事情，对洋人来讲可能是传统，是习惯，对新移民却是麻烦。
第三，关于区域的选择。区域选择很大程度上是经济问题，但同时也是生活方式的选择，国内发展时间短，大部分中产其实没有选择地过着差不多的生活，澳州却有很多活法可以选。从我的了解，同样住100万-200万房子，住在CHATSWOOD的人和住在SYLVANIAWATERS的人有很大的区别。前者可能西装革履开中档车，在城里做一份高薪的工作，每天工作时间长，加上交通披星戴月，小孩子在私校读书；后者往往是自雇人士，穿短裤开高档车，每天工作几小时，孩子在附近公校或教会学校。即使两者孩子都在精英中学就读，前者的焦虑程度也会高于后者。这些差别，外人有时候不能分辨，新移民在国内获得的资料很有限，所以，是选择一个地方过渡，还是一步到位也需要考虑。个人认为，人到中年，完全改变是不可能的，还是要尽可能选择同自己契合的区域。
第四个不同就是买房程序，这个后面讲。

homepage

中国人和Local的后院差别确实挺大的：）

缓缓

说到CHATSWOOD我就联想到朱爸，哈哈哈

patrickzhu

原帖由 D妈妈 于 2011-2-15 12:14 发表
说到CHATSWOOD我就联想到朱爸，哈哈哈

住在CHATSWOOD的人和住在SYLVANIAWATERS的人有很大的区别。前者可能西装革履开中档车，在城里做一份高薪的工作，每天工作时间长，加上交通披星戴月，小孩子在私校读书

为啥要联系到我？我这些都不符合啊。

缓缓

就是因为反差大啊

patrickzhu

chatchat最后买了house？还是公寓？

dramaking

住Chatswood的人现在也是越来越多了。。。最近造了不少新的Unit，还有一个新的APT也在造。。。
人口密度相当高。。。周末出门都麻烦。。。考虑搬家了。。。朱版还准备坚守？

patrickzhu

原帖由 dramaking 于 2011-2-15 12:38 发表
住Chatswood的人现在也是越来越多了。。。最近造了不少新的Unit，还有一个新的APT也在造。。。
人口密度相当高。。。周末出门都麻烦。。。考虑搬家了。。。朱版还准备坚守？

嗯，住到女儿中学毕业。

bffbffbff

我想到的也是论坛知名成功人士帕特里克朱

patrickzhu

三位同学不要歪楼。
楼主请继续写。

DMW

上次去chatswood, 看到一栋很高很高的apartment, 要死劲仰头才看到顶，不知道有多少住户在里面。

chatchat

明天上班接着写

cgz

看你写的这段话，就觉得你对SYLVANIAWATERS不了解。

chatchat

为了将移民带来的动荡减少到最小，我们决定尽快在澳洲买房。因为工作关系，我对澳洲社会还是有一定的了解的，加上我的洋人朋友的两个女儿也正好买房，我递出移民申请后，就开始学习有关澳洲买房的知识。

4月，趁出差的机会，同朋友太太和两个女儿一起看了不少房子，因为他们是首次购房，所以看房集中在50万左右。朋友家一直住在SYLVANIA，太太对THE SHIRE推崇备至；他的其中一个女儿曾经住到NORTH SYDNEY几年，经过她的比较，认为比较而言，SYLVNIA 生活非常方便，生活成本较低。巧的是，决定移民后，我联系了到一个中学同学，恰好住在SYLVANIA WATERS。有老朋友一家可以就近照顾我们；又有说家乡话的同学；买豆腐只要15分钟（比虹桥到徐家汇还近）。。。我很快决定先在这个传统的洋人区域落脚。 于是就带着DOMAIN和REALESTATE两个网站和一个区域地图回家了。

7月签证下来，正好也是暑假，决定全家短登看房。3个礼拜几乎看遍所有上市物业，为了有更好的感性认识，从一房小公寓，看到400万豪宅，快回家的时候，对该地区有个基本的了解了。这个区域有很多靠水的房子，遗憾的是，我们在的三星期，几乎没有100-150万的水边房子。这也好，我们也不要心思活，就定在70万的3房TOWNHOUSE和房子。

看房子是很主观的一件事情，根据国内买房的经验，我一般先看图，看功能上是否有重大缺陷，朝向是否不可以忍受；然后实地观察。国内有很多人买房流行看风水，我觉得找风水师有些过了，但看房子的气场是否合适还是要紧的。带孩子看房是个很好的主意，因为孩子们对环境比较敏感，不容易受很多后天的喜好的影响。我女儿参与，让我们很快叉掉了一些被选房屋。

离开前圈定一个4房（2房后加盖）的大地房子和3房的TOWNHOUSE。财迷的我，喜欢大房子，地大，值钱，因为加盖的在后面，无形中把房子分成2个部分，今后要自己做个生意也方便。TOWNHOUSE特别明亮，正气，每个房间都是DECENTSIZE，同我们看到的大部分类似房子不一样（朋友说，这个是以DOWNSIZER为目标客户群的，注重品种的房屋，同以首次购房者为目标的房子有很大不同。）虽然女儿，爸爸，同学的父母都很喜欢后者，我坚持走第一个的下一步。BUILDINGANDPESTINSPECTION。

回国前，找了华人的贷款中介做LOWDOC，开了2个不同银行的账户，授权给朋友太太签字。该中介是ABC，听不懂中文，但我朋友说，VERY SMART CHINESE。为了做成我们这个生意，他用2小时时间，为今后的财务安排画了个蓝图，对于我进一步学习在澳洲理财很有帮助。交谈当中也体会到，确实是个聪明的人，你问一个问题，他马上能意识到你为什么要问，不但回答你的问题，还深入解释你没问的。下面华人员工也很有效率，当时是周五下午，是我们在澳的最后一个工作日，我们决定让他做代理，交流具体信息后，他发现我们可能需要用到另外一个银行，就立即安排同该银行联系，我们在银行关门前20分钟从城里赶回SYLVANIA，做好了开户，授权等相关事项。

blueheidy

坐等后话

icec

不错 mark

cgz

SYLVANIA WATERS买豆腐只要15分钟? 你是指开车15分钟到hurstville的华人店还是走路15分钟到Sylvania southgate shopping centre的Coles?

largo

关注中！！！

18092007

继续，等看

chatchat

很快BUILDINGANDPESTINSPECTION 结果来了，这个房子有白蚁活动的迹象，但已经被处理过了，目前没有白蚁痕迹，房子的结构什么的未受影响。我记得很久很久以前看过一个纪录片，讲白蚁，很恶心的样子，蛀掉了整个房子。就决定不要这个房子了。
其实，来了以后才知道，澳洲这种乡下地方，有个白蚁啊，虫子出没是很平常的事情，所以这里的PEST CONTROL是日常开销之一，不用太害怕。当时完全可以凭这个报告同卖主讨价还价一下。
这一晃，2个月过去了，这时候，朋友太太说，那个TOWNHOUSE还在，价格略低了点，她觉得这个房子非常值，而且在他们家隔壁，很值得买。我们就请人看STRATAREPORT等，准备买这个房子。这个也很重要，同国内很不一样，因为这里的房子年代较久，很多维修基金已经用完，要大修就会有SPECIALLEVY，每家要出大笔钱，我们买的这个房子 建的时候质量很好，不需要大动，而且我买前几个月，刚刚集资清洗粉刷过外墙，看上去同新的一样，我还是很运气。这里人工很贵，如果公共设施多的话，平时的物业管理费会非常贵。我朋友的房子公共花园多，有泳池，健身房，管理费大得咂舌。来了发现，城里的很多公寓都是这样。
这时候，中介已经将贷款预批做好了，这里面，有个同国内不一样的地方，国内的贷款保险是强制的，但是提前还贷可以退。我们的费用里面有一项保险，我也没有多想，后来知道这个保险不是强制的，同贷款的总量和百分比都有关系，但当时人在国内，也就没有深究。现在知道，还是要根据不同的房子问清楚，这笔费用是可以省的。还有OFF SET 功能是国内没有的，也就是，贷款以后可以把自己的钱放在这个OFFSET 账号里，这样，只要付差价部分的利息。因为住房贷款的利息相对别的商业贷款是最低的，所以，一般建议尽可能多贷，有钱就放OFFSET。根据中介的建议，我们选择了INTEREST ONLY，也就是只付利息，不还本的方式，当时他说，这是为了方便以后换房时把房子做成投资房，可以NEGATIVE GEARING。 这个也是澳洲特有的。简单说就是投资房产的损耗可以抵消其他收入，对于工资高，应税收入多的人来讲，是一项优惠政策。根本上是政府既繁荣市场，又鼓励高收入者投资房产出租给低收入者以减轻公共负担的一种手段。可以作为投资房产的考虑因素，但不能作为投资的首要原因。
接下来很简单，中介帮找的CONVEYANCOR， 朋友太太签字，付款，就把房子买了。买房律师会帮你看合同的细节，同时调阅STRATAREPORT，CONCIL等的资料，以保证你在买房过程中的种种法律权益。
收房以后，朋友们很认真地帮我量了尺寸，画了图纸，同时开始找电工，水管工休整水电，找做地板的把地毯换成地板，找BODYCORP修屋顶窗的漏水，找油漆工做粉刷，油漆 。当然不可能像自己做一样的货比三家，斤斤计较，但真是帮了我大忙！她还找了清洁工清洁了房子，买了新的电器，到超市为我们买了生活必需品，使得我们来澳州就非常ATHOME，第二天女儿就去上学了。

JuJu

真好看, 等后续.

tony30017

褸主:) 有朋友帮忙真好,

chatchat

絮絮叨叨，希望给后来的人一些启发。足迹也是我来了以后解决很多生活问题的第一站。

anitaying

不错！ 楼主能否简单的介绍一下什么是offset？经常看到可又不明白是什么意思。。。

跳大宝

写得真好，MARK一下，持续关注。。。。。。

solarpoweraust

原帖由 cgz 于 2011-2-15 21:02 发表
看你写的这段话，就觉得你对SYLVANIAWATERS不了解。

此话怎解？SW 的房子老贵了。哎。。。只好往PENSHURST ，HURSTVILLE GROVE 这种地方搬了。

tjjimmycy

写的真好，马克马克

alalala

mark!

日光

写得很好，很有启发！

小y医生

感谢分享