投资房增值 重新refinance，贷款增量还能计入negative gearing？

jasonliu234

技术问题

比如一个投资房 50万，贷款40万

5年后，房子增值到80万，贷款依旧40万 （只还利息，不还本金）

按照贷款80%的房屋价值，重新refinance，能够贷出80万*80% = 64万

可以多贷 24万 （64-40万）

问题来了

这个24万，能计入这套投资房negative gearing吗？

ceci

以ATO的精神执行是不可以的，但是如果你refinance出来的钱做投资用途，你有一定的理由可以argue

bt123123

correct

满汉国际

这是堆积泡沫的行为，注意安全啊，希望多涨一些。

xingbu

不能，refinance出来的钱要看是不是for investment pps，如果不是，不能neg gearing.

click

看你这24万干吗用了，如果再投资，可以NG。
如果还自己的贷款啦，买车啦，旅行啦，都不行。
你只要记住，钱的用途是必须产生收入，才可以报损，不用管这钱怎么来的。
贷款的钱再投资，有收入，可以NG，其他那些行为，都是自己的消费，不可以。

jasonliu234

refinance出来的钱，去买第二套投资房，就能做neg？

那么neg gearing 怎么计算，

计入第一套的房子，还是第二套投资房？

xingbu

这样就可以。
NG当然是计入第二套房子。不过总的来说都是对你自己的income进行NG。

jasonliu234

那么再举个例子

我有套自住房，50万，贷款40万

5年后，增值到80万，重新贷款64万。

之后，我把自住转投资，ng 怎么算？ 按照原来的贷款40万，还是之后的64万。

cctang

这样的话你的cost base就变成64万,ng应该也算是64万

jasonliu234

原帖由 cctang 于 2011-1-30 00:03 发表
这样的话你的cost base就变成64万,ng应该也算是64万

这样是不是有 钻空子的嫌疑？

因为ng，就是负的越多越好。

happysee

原帖由 cctang 于 2011-1-30 00:03 发表
这样的话你的cost base就变成64万,ng应该也算是64万

税局的人象你这么善良就好了，可惜他们都精得狠，不肯吃亏的。

click

你这样的想法还是不对。
你重新贷款到64万，但是实际上你欠银行的钱还是40万，
总不能房子增值了，你欠银行的钱更多了吧。
实际上你重新贷款64万只是说你可以再从银行借24万，这24万，如果是再投资用，就可以NG，如果做其他的，就不可以。

原帖由 jasonliu234 于 2011-1-30 00:10 发表


这样是不是有 钻空子的嫌疑？

因为ng，就是负的越多越好。

jasonliu234

原帖由 click 于 2011-1-30 13:07 发表
你这样的想法还是不对。
你重新贷款到64万，但是实际上你欠银行的钱还是40万，
总不能房子增值了，你欠银行的钱更多了吧。
实际上你重新贷款64万只是说你可以再从银行借24万，这24万，如果是再投资用，就可以NG，如果做其他的，就不可以。

这里有个区别，是自住房做的refinance。做完之后，再转的投资房。

从ATO角度看，这套投资房的贷款 难道不是64万？

click

我们再讲得清楚一点：
你REFINANCE之后，到底欠银行多少钱？
还是40万是不是？总不能越欠银行越多吧。
你还是只付40万的利息对不对？
你REFINANCE的24万对这套房子来说并没有使用。
当你用这24万之后，看你这24万什么用途才决定是否可以NG。

原帖由 jasonliu234 于 2011-1-30 13:15 发表


这里有个区别，是自住房做的refinance。做完之后，再转的投资房。

从ATO角度看，这套投资房的贷款 难道不是64万？

pengwang

原帖由 jasonliu234 于 30/1/2011 13:15 发表


这里有个区别，是自住房做的refinance。做完之后，再转的投资房，属于equity变现而已。

从ATO角度看，这套投资房的贷款 难道不是64万？

仍然是按照原来的40万NG，因为新的24万并没有实际用于购买这套投资房。

jasonliu234

谈点具体操作的问题

自住房的home loan 贷款账号是64万，没问题吧？
refinance的钱，打到我offset账号，我随便怎么用。

之后过了1-2年

我把自住房 转成投资房，

我给ATO看偶的贷款账号就行了。

ATO还能查出来我之前refinance过？

七月

原帖由 ceci 于 2011-1-29 23:19 发表
以ATO的精神执行是不可以的，但是如果你refinance出来的钱做投资用途，你有一定的理由可以argue

看来我的理解是对的了。如果拿出来的equity用于买另一个投资房，那这个贷款的本质用途是用于投资，无论是买哪处房产，这个应该make sense的。

再飞

原帖由 click 于 2011-1-30 13:07 发表
你这样的想法还是不对。
你重新贷款到64万，但是实际上你欠银行的钱还是40万，
总不能房子增值了，你欠银行的钱更多了吧。
实际上你重新贷款64万只是说你可以再从银行借24万，这24万，如果是再投资用，就可以NG，如果做其他的，就不可以。

不是吧，欠银行的钱就是64万吧，因为你是refinance的，并不是真的拿到市场上把房子卖了得到的这额外的24万，所以还是银行融资给你的才对。

再飞

原帖由 xingbu 于 2011-1-29 23:31 发表
这样就可以。
NG当然是计入第二套房子。不过总的来说都是对你自己的income进行NG。

可是具体操作上岂不是很混乱么，也就是头一个房子的贷款账户里包括了买第一个房子贷的款和买第二个房子贷的款，但出来的statement都是买第一个房子贷款时建立的贷款账户，那负扣税的时候，怎么分哪些利息是第一个房子的，哪些利息是第二个房子的呢

jasonliu234

原帖由 再飞 于 2011-1-30 13:37 发表


可是具体操作上岂不是很混乱么，也就是头一个房子的贷款账户里包括了买第一个房子贷的款和买第二个房子贷的款，但出来的statement都是买第一个房子贷款时建立的贷款账户，那负扣税的时候，怎么分哪些利息是第一个房子的，哪些利息是第二个房子的呢

我也觉得很混乱

后来想想，其实也不难，整体法

就是算总额，两套投资房的贷款，加一起算。两个loan的总额算在一起，收到的租金加在一起，把两套房子看成一套投资房，算总额。就不混了。

[ 本帖最后由 jasonliu234 于 2011-1-30 13:43 编辑 ]

click

这还能查不出来？
你原始贷款是多少？现在贷款是多少？
不查是不查，一查肯定能查出来。
严格意义上说，只有那24万是投资用的，才可以NG。

原帖由 jasonliu234 于 2011-1-30 13:27 发表
谈点具体操作的问题

自住房的home loan 贷款账号是64万，没问题吧？
refinance的钱，打到我offset账号，我随便怎么用。

之后过了1-2年

我把自住房 转成投资房，

我给ATO看偶的贷款账号就行了。

ATO还能查出来我之前refinance过？

click

所以你得找一个好的贷款经理，把贷款结构弄清楚。
自住是自住的，投资是投资的，不要混在一起。
各个房子也不要混在一起。
这样会计好处理，以后万一查起帐来也明白。

原帖由 再飞 于 2011-1-30 13:37 发表
可是具体操作上岂不是很混乱么，也就是头一个房子的贷款账户里包括了买第一个房子贷的款和买第二个房子贷的款，但出来的statement都是买第一个房子贷款时建立的贷款账户，那负扣税的时候，怎么分哪些利息是第一个房子的，哪些利息是第二个房子的呢

再飞

原帖由 jasonliu234 于 2011-1-30 13:41 发表


我也觉得很混乱

后来想想，其实也不难，整体法

就是算总额，两套投资房的贷款，加一起算。两个loan的总额算在一起，收到的租金加在一起，把两套房子看成一套投资房，算总额。就不混了。

这个利息的算法还好了，可是两个房子各自的折旧啊维护啊等等费用怎么办，找会计师算人家有时候都懒得跟你算的。

jasonliu234

原帖由 click 于 2011-1-30 13:46 发表
这还能查不出来？
你原始贷款是多少？现在贷款是多少？
不查是不查，一查肯定能查出来。
严格意义上说，只有那24万是投资用的，才可以NG。

那么举个极端点的例子

一般房子3-4年就能增值不少钱，每三年 偶把自住房refinance。过个十来年之后，转投资房。

ATO，一个一个的loan 查吗？ 还是只查第一个loan的贷款额

如果只查第一个loan的贷款，如果我连本带息，换的，ATO还能查我还了多少，剩余多少吗？

[ 本帖最后由 jasonliu234 于 2011-1-30 14:01 编辑 ]

click

这里例子分两点说，连本带息的还，还的本，再REFINANCE出来的钱，如果还是贷款给这套房子，是不能NG的。这个问题讨论过很多次了。
简单点说，你开始的自住房，40万，都还完了，然后再REFINANCE出来，把这套房子当作投资房，那一点利息都不可以NG，除非你贷出来的钱再做投资。
这就是为什么如果自住房以后如果有可能转投资房，一定要INTEREST ONLY + OFFSET。
（如果你觉得难以理解，和ATO谈一谈。）
再谈第二个问题，多次REFINANCE，问题是如果你多贷出来的钱不做其他用途，欠银行就还是那么多钱。比如说最后你贷了100万，如果没有其他用途，那你OFFSET里就有60万，你还是欠银行40万。这60万看用途决定是否NG。

原帖由 jasonliu234 于 2011-1-30 13:50 发表

那么举个极端点的例子

一般房子3-4年就能增值不少钱，每三年 偶把自住房refinance。过个十来年之后，转投资房。

ATO，一个一个的loan 查吗？ 还是只查第一个loan的贷款额

如果只查，第一个loan的贷款，如果我连本带息，换的，ATO还查我还了多少，剩余多少吗？

ialienam

對阿~ 簡單來說就看你借出來的錢是要做合用途.

Investment - yah..tax deductible.
non-investment - not tax deductible.

上面說擔心兩三個laon混在一起最後不知道如何算..
找你的bank or mortgage broker...split the loan.. i.e. $650k = $400k is Loan A + $250k is Loan B.

Loan A for investment property A/principle residence
Loan B for investment property B

這樣所有interest等等就不會搞錯.