租赁房屋所涉法律知识

意大利10号

1、转约与分租(Assignment & Subletting)

        一般转约与分租都要取得业主的同意，租约内会注明租客使用物业的用途，例如办公室或旅行社，如果转约与分租后会改变其用途，业主是有权拒绝的。若得到业主批准转约，新租客负责所有租约内的责任，但旧租客在新租客没法履行他的责任时有责任赔偿业主。业主同意转约之后，租客亦要得到该物业的抵押人的同意（如果业主已经把该物业作抵押了的话），这一点对租客很重要。因为若没有抵押人的同意，如果业主一旦有经济困难不能还钱给抵押人，抵押人有权收楼，这样等于租客的合约终止。所以抵押人的批准是十分重要的。租约内，业主不得无故拒绝。无故拒绝在法院上已经作过多次的解释，但基本上是要看实际的情况才可以审理。

        以下的例子可作参考之用：

    * *新租客经营不法或非道德之行业 - 非无故拒绝
    * *业主拒绝新租客的国界 - 无故拒绝
    * *新租客的使用会令物业价值下降 - 非无故拒绝
    * *业主想自用 -无故拒绝
    * *新租客缺乏生意经验和阅历不足 - 非无故拒绝



        2、续约权 (Option)

        续约权是租客的权利。一般租约是确定第一期，然后租客可终止租约，或继续租下去。这种权利的使用一般有如下的条件。首先租客需要在当前的租约满期之前，先通知业主需要的意图。一般都有时间限制，不能太早或太迟。例如不得超过六个月以前或少于三个月内以书面形式通知业主；其次就是不能经常损毁租约，虽然每次最后都作了补偿，业主在此情况下可不续约。


        3、房产拥有者和租客责任

        住宅楼宇法例

        维省在一九九七年修改了这条法例，在很多方面都有改变。较独特的是：租务按金实施中央管理法。一直以来由业主管理的按金现都要交往"住宅租务按金局"(Residential Tenancies Bond Authority)。如果你现在是租住或者是把你自置的物业租出去作住宅用，这条住宅楼宇法例会对你有所影响。

        下面先谈及几个经常碰到的问题：

        1) 按金如果周租金是低于三百五十，按金则不可多于一个月的租金。另外要是已有按金的话，业主就不能再要求担保人。租客在交按金给业主或其他的经纪人时，双方都要签署一份按金投管表格(Bond Lodgement Form)，这份表格注明业主和租户、物业和租约的资料。业主收到按金在租约开始后的五天便需把按金和表格一同寄往"按金局"。当局会在十四天内书面通知租户按金已在他的保管之内，除非租约中断或者期满不续约，按金一直会存放在按金局内，到租约终止。谁可以拿到按金？基本上有三种可能：

        第1， 业主同意租户完满履行租约的责任。换句话说，租金交足，楼已清洁，没有破损。这样业主和租户双方应填妥并签署一份按金提取表格(Bond Claim Form)，然后寄往按金局等待退款。

        第2， 租户同意业主从按金中扣除一部分以作赔偿租金或修理费。和以上的情况一样，也祝贺租户。双方应填好一份按金提取表格寄往按金局。注意租户和业主的协定不能再租约结束前超过七天达成，因为按金局不会接受这么早便达成的协定。

        第3， 如果租户和业主就谁应得到按金或者其比例有不同意见的话，若业主要争取他认为应得的，他要在租约结束十四天内向租务法庭申请，租户也可以自行向法庭申请。法庭接到申请后，会安排审讯日期时间，通知业主和租户出席。法庭聆听双方的理由后，会作适当的判决，之后还会把按金提取表格同法庭判决寄往按金局。

        最后还有一种可能：租户不动声色自行搬走。一般租户不会留下通讯位址，亦可能欠下租金。这样业主可向租务法庭申请要求用按金作抵押。法庭又可能会不开庭便判给业主。租户在特殊情况下，可能得到法庭重新聆听的机会。

        2)  业主维修责任。

        住宅楼宇法律规定：业主在租约期内应保持楼宇维修妥当，除了是租户本身破坏以外，一切屋内外的维修都是业主负责。此责任与商业楼宇租约有莫大分别。一般商业租户都是自己负责屋内的修理。业主只管结构上的问题。RTA法例规定，业主是提供合理的安全设施，例如门窗都有锁。并且修理好楼宇内的设施。例如：烹食炉、热水系统等等都要工作。RTA法例把修理责任分为两类：一为紧急修理。在这种情况下，租户若因找不到或者来不及通知业主，有权自行去找人修理，然后再找业主偿还修理费，但费用不能超过一千元，而业主应在十四天内付费给租户。如果租户不愿预先付修理费，或者费用超过一千元，租户就要向租务法庭申请紧急聆听。业主有责任在签租务时，给租户联络电话作为紧急修理之用。如果业主任用经纪管理物业，则业主需明确授权与经纪修理费用的决定权，否则业主需要给租户联络电话作紧急修理联繫之用。法例上紧急修理定义为：爆水喉、厕所堵塞、天花板严重漏水、漏煤气、漏电等等，任何使楼宇不安全或不可靠的事项。除了这些以外，一切要修理的部分都列入一般修理类别里，业主也有责任去处理一般修理，但租户需书面通知业主。业主应在十四天内处理好那些问题。要是业主在这十四天内不处理或租户依旧不满意，租户可在此时申请到租务法庭解决。当然，业主所负责的维修是一些在正常情况下使用所产生的毛病，要是租户因使用不当，不小心引起的，租户便要自行修理，并且负责赔偿业主所导致的损坏。还有，如果某些设备在租约开始时已是不工作的，例如壁炉，业主则不需要修理。

        3）业主检查物业的权力。

        在以下情况下，业主或其他代理是有权入屋检查的：

    * A 在租客要搬走的前十四天﹐业主有权带未来的租客看楼。
    * B 业主要履行租约内的维修和责任，需要入屋进行。
    * C 业主要给楼宇估价
    * D 业主要卖楼，需要给买家看楼
    * E 业主有权每六个月检查一次物业
    * F 业主有充足的理由怀疑租客不履行租约的条款﹐ 在入屋之前﹐业主一定要在二十四小时之前给租客书面通知﹐列出理由和准备入屋时间。这书面通知可邮寄或面交﹐但邮寄一定要准备两天的邮寄时间。重要的一点是﹐租客有安排享用楼宇的权力﹐业主要是无理或不合理的损害租客的权利﹐租客可向租务法庭申请强制令禁止业主入屋﹐并要求赔偿损失。业主入屋不需要租客在场﹐当然业主有义务负责一切因业主入屋而导致的财务损失。业主原有楼宇的锁匙﹐若租客更换门锁﹐他应通知业主并配给业主一套﹐不可在不通知业主之前自行更换。

        4）如果租客不按时交租应如何处理？

        要是租客超过十四天都不交足房租，业主有权发出"搬出通告"。当然，租客有可能因短期的经济问题要求业主通融一下，尽快补交租金。这样，业主是有权接纳或拒绝的，但如果因此而到租务法庭想把租客赶走，法庭接受业主令租客搬出的机会恐怕不高。但如果租客接到业主发出"搬出通知"在十四天内仍置之不理﹐法例是准许业主赶走这样的租客。

        要将这样的租客赶走，业主需要做到以下步骤：

    * ①当租客超过十四天还不交清租金，业主发出一份书面的“搬出通告”(Notice to Vacate)，表格可在政府的Office of Fair Trading拿到。
    * ②向租务法庭(VCAT)申请收楼(Possession Order)，并把申请表副本送给租客一份。
    * ③给租客两份反对通告表格。
    * ④给租客一份有收楼令的住客须知。

        上面的①﹑③﹑④的表格均在Office Of Fair Trading索取。这四份档一定要用以下的其中一种方法交给租客﹐否则无效。

    * A﹑亲手交给租客
    * B﹑交到租客的住所﹐若他不在在可留给十六岁以上住在那里的住客。
    * C﹑用挂号信邮寄给租客。

        如上所说，租客在十四天内仍不理会通告，业主可向法庭要求收楼令。一旦收楼令发出之后，业主可购买收楼令执行书。这执行书指令员警在十四天内到该住所赶走租客。员警一般在行动之前的几天书面通知租客，这样他们自动搬走的可能性会大些。但无论如何，业主无权自行赶走租客﹐只有员警才有权力这样做。

        5）业主打算加租应需要怎样的手续？

        业主加租通知一定要在执行前九十天发给租客。如租客没有定期合同的话，即所谓逐月 (Month byMonth) 交租，业主仍须提前九十天的通知，才可以实施新租金。如租客有定期合同，则视合同是否许可在租约期内调整。若不许可的话，九十天通知应在合约到期前发出。当然，租客有权反对加租。加租只是容许调整到“市场”租值，在九十天通知书内，业主一定要提到租客反对的权利，他们可能向“Office of FairTrading”要求审查加租的幅度。租客一定要在收到通告后三十天内向该办事处申请。现在的法例已经没有限制加租的次数，唯一要求是九十天前通知。
如果租客在合法加租通知后，拒绝交新租怎么办？这样与不交租的情况一样，一旦超过十四天，业主便可发出“搬出通告”和申请收楼令。

        6)在什么情况下﹐可立刻逐走租客﹖

        如果租客和他的访客恶意损坏住宅，或者危害到邻居的安全，业主有权发出马上要他们搬走的通告，如果要使之有效力，业主可同时向租务法庭申请紧急收楼令，要求法庭立即聆听桉件，并马上给予收楼令。

        7）投资业主管理物业须知。

        住宅物业租出去后，若要收回，有以下几种情况和条件：

        ①业主要卖房：这是所谓交吉卖楼，业主想交空屋给新业主。在租约还未期满满之时，住客是有权继续租约的；在租约结束前至少六十天之前，业主应该发出书面通知给租客，要求租客在租约结束后马上交出住房。关键在于业主要给租客六十天的书面通知，才是有效的通知。

        ②业主要收楼自住：业主至少必须六十天之前通知租客。与第一项条款一样，在租约期内，业主无权中途收楼，最快要等到租约期满才可以收回。自住的定义为本人、配偶、子女、父母或其他倚靠者用来作住宅。如果业主在收楼后十二个月内再出租，租客有权向租务法庭申请搬回，而要业主赔偿损失。如果业主在租楼时已预先证明物业是自己的住宅，这样业主只需给予租客十四天的通知，即在租约期面前的十四天，书面通知租客要收楼自住。

        ③收楼改作商业用途：这是业主准备把楼宇改为非住宅用途，则在租约期满前六十天书面通知租客便可。非住宅用途包括商用或工业用等。

        ④楼宇需要拆除和大装修：如前一样，业主必须提前六十天通知租客。

        ⑤政府徵用﹕须提前六十天通知。

        ⑥无需任何理由收楼：如果业主在租约期满九十天前，已经书面形式通知租客到期要搬出，业主无需给予租客任何理由。如果租客原本的租约已期满，现在只是定期交月租或周租，即所谓Periodic Tenancy，则六十天通知便足够。

        ⑦另外若租约是短于六个月的，所需的通知也是六十天，而不是一般租约的九十天。如果通知期满后，租客仍然不愿意搬走，业主可向租务法庭申请指令租客搬走。

        以上提及的书面通知均可向政府部门Fair Trading索取。

欢乐海马

学习了！谢谢

wmai10000

意大利10号

这么快有分了。谢

意大利10号

居然没人顶？

ggjackie

顶

ameng

谢谢。
屋主加租通知提前60天就可以，不是90天。