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By 沈中明 William Shen 地產商持牌人
http://www.hlweekly.com.au/content/view/4674/311/
在这一期地产论坛, 我要向读者们介绍一位份量的华人地产投资成功人士。
筆者與杰夫(右)
杰夫·刘Geoff Lowe 眞实的中文名叫刘国兴，是澳洲出身的华人（Australia Born Chinese）。
父母亲早在一九四0年就从广州移民来澳洲了。 起初,他父亲开了一间水果店，主要出售香蕉。母亲是家庭妇女，照顾弟兄三人。杰夫在小时候还能讲一些简单的广东话，但后来工作忙，都忘了，现在讲得是一口地道的澳洲英语。杰夫父亲后来在Campsie区经营中餐馆。杰夫与他二兄弟从七岁起就在父亲的中餐馆帮忙，一直到十八岁。杰夫在Canterbury Boy High School上中学，后来进入大学。弟兄三人都是学医的，但杰夫没有在医学界实习和发展，却改行学电脑。因爲七十年代初电脑是一门新兴的热门科学。杰夫毕业后开设了澳洲第一家电脑公司，专做Modem。杰夫继承了华人的传统，喜欢自己做生意，又与人合伙做中国杂货批发，同时还在唐人街经营首家华人肉店，晩上又在TAFE做兼职敎师。
杰夫热衷于地产投资，但他的首次地产投资并非那样成功。早在1978年，他在昆士兰的Sonny Bank买了一块地，但是空地没有任何收入，反而要支付许多杂费，不久后只能出售。杰夫最早的地产投资啓蒙是阅读了一位美国人写的"How to make 3 million dollars in Real Estate"- "怎样在地产上赚了三百万"。后来又认眞阅读了Robert Kiyosaki"穷爸爸富爸爸"（Rich Dad & Poor Dad）。从书本上和实践中, 杰夫获得很多啓发,因此在地产投资上颇有成就。
杰夫现拥有的地産，除了民用住宅外，有写字楼、商铺、购物中心、市中心车库等。他的租客有 超市、医疗中心、各种零售店等。他从事地産投资四十年，是我们华人在澳大利亚地産投资界的老前辈和成功人士。
以下是杰夫个人地产投资的一些经历与体会：
1.要想在地产上赚钱，必须要利用杠杆作用-向银行借贷。
2.要购买多间公寓房屋（Apartment），原因是如果用所有钱买一栋大住宅（House）风险较大。拥有多间公寓，风险就大大减少了，因为租客不可能一下子全部跑掉，你的房租就分散在多个租客身上了，这样就不可能"吊死在一棵树上"了。租客越多，风险就越少。
3.我从书本上学到，如果开始投资地产，必须要从民用地产开始，不可以从商业地产开始。因为商业地产回报虽高，但风险更大。商业地产颇受大经济局势的影响，没有经验和实力，难以把握。
4.我购买的物业并不是位于便宜的地区，而是比较有档次、有发展前途的地段。
通过银行借贷投资地産，一定要有稳定的收入来维持。起步时，困难最大，因为手上没有资金周转。可以説那时所有的收入都放在房産里了。
那时候我白天做生意，晩上敎书，非常辛苦， 但眞的一点办法都没有，因为手上没有现钱周转。投资地产需要有现钱，因此我不得不打几份工。贷款投资地産的好处是能在税务得到优惠，所以我的财务师称我为Mr Negative Gearing-"负资産先生"。对负资产投资必须要注意，购买时，可以是负资产（ 指投资时是亏本的），但今后会有升値的可能。不能总是"负资产"。投资最终的目的是"在最后出手时一定要有资产升値"。我花百分之九十的时间是寻找那些具有增値潜能的地産。你不能没有任何挑选的来购买。
我认爲应该先投资公寓房。但有许多人说要先买House住宅，因为有土地在上。这我能够理解。但是购买House住宅，资本相对大。而且租金收入要比公寓房少得多。土地增値是由"通胀"来决定的。因此House住宅升値较慢。我一开始也没有钱买House，所以我买了公寓房。
我还买了许多楼花（Off Plan）。买楼花之前，你要先做调查，否则会有风险。要对所买的地段有深刻的瞭解，知道过一二年后会有增涨。而且要买小型建筑地盘上的公寓房，不要买一下子建造许多的公寓。因爲小型建筑地盘上的公寓房容易涨价。 房屋多了，就难以升値。比如前几年我的孩子在Wahroonga 区一个小型开发地盘上买了四套楼花， 45万一套二室一厅的公寓房，到造好成交时已涨到60万了。建造少，卖完后 就没有了，若想要就得买转手货，这是一个简单的道理。我所选择的公寓房地点都是这样的。那时有许多人买楼花，等完工后出售马上赚钱， 而且那时还没有资产增値税。但是我就没有这样做，而是出租这些公寓房，用房屋裡的增値部分（equity）再去贷款，又在墨尔本买了三十套公寓。那时墨尔本的公寓房只有悉尼的一半价钱。我后来又买下一栋大楼，然后去市政府申请分契公寓。在一般情况下我不会卖掉地産，只有遇到经济危机时，我才会卖掉部分减轻负债。经济危机来时，我当然也受到冲击，有时不得不强迫出售。但是我没有亏钱，因为这些资产买得早，所以还是赚了钱。
所以"时间"很重要 - 进入的时间和出手的时间都非常重要。经济危机一般出现在当银行利息向上攀升时。这是个信号，作爲投资者，应该时时留意。
有些人虽然拥有许多地产，但债务也高，而且没有很好管理。当经济危机来临时，就难以抵挡了。在澳洲历史上几乎没有民用地产下跌10%以上的记録。1981年，澳洲经济大萧条，我手上还是握有民用地产。我所经历最严重的经济危机是1991-1993年，那时失业率百分之十以上，官方利息高达17%，商业地产利息超过20%，许多人闻风丧胆，根本不敢涉及地产。幸运的是我所买的地产较早，到萧条时租金已经上涨了许多，同时我还有其它生意及工作支持。那时也是买进的最佳时侯。我在Bondi Junction看中了一栋被银行拍卖的商业楼宇，楼下有五百五十平方米的商铺，上面有二佰五十平方米的商业用房。我以880,000买下，平均每平方米只有一仟一佰元。现在该屋业净租金每年就有40多万。那时也是最好的谈判时期，我手上也没有多少现金，就与银行谈判，最后以8%利息贷了许多款，因为那时银行也想儘量清除手中的破产地盘。
在澳大利亚，地产发展很稳定，其中有几大原因。首先，不像美国那样有"不追索法"（Nonrecourse条例）。在美国，投资人破产后银行不能追索投资人背后的财富。而在澳大利亚，个人破产后，银行或法庭可以追索到你身上一分钱都不剩为止。这一条例就加强了投资者的责任心。这非常重要，使许多人不敢妄然投资，必须三思后行。其次，澳洲银行控制紧，现在没有100%借贷。商业地产借贷控制更加严格，这对澳洲地产是有保护作用的。
我给初投资者的忠吿是先把自己的住房买好，建立一个良好的民用地产投资组合，然后再进入商业地产。但是对于那些自用的商业地产，我建议买得越早越好，不要去付租金，而是付利息。这样你在做二笔生意，一笔是现有的生意，如移民代理，财务，律师，零售等；另一笔就是"无形"的地产生意。若干年后，这无形的地产生意会给你带来"意想不到"的收益，千万不要低估付租金与支付银行利息之间的区别。对借贷的处理，也是一项策略。在一开始时，当你只拥有一二个房産时，你可以借贷90%左右。但是随着地产增多，应该把借贷减少到60-70%。当进入商业地产，应该保持在50%左右，否则风险很大。当你借贷90%时，是你的最危险期。
我们华人有生意头脑，能吃苦耐劳，克勤克俭，很适合地産投资。只要认眞摸索，抓住机遇, 坚持不懈，人人都能在地産投资上获得成功。
[ 本帖最后由 patrickzhu 于 2010-5-3 12:16 编辑 ] |
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