有同学试过合资买地建房来投资吗？ 请谈谈经验。

lycans

最近有朋友提议， 几个人一块投资买地， 然后建duplex或者townhouse。不知道有没有同学曾经做过或者正在做这样的事情。 你们一般是以个人名义还是成了一个小公司来干？有没有什么值得特别留意的地方？
谢谢。

91联队帅克

我约了几个朋友准备去perth挖矿，不知道要带几把铁锹。

lycans

原帖由 91联队帅克 于 2010-3-20 14:08 发表
我约了几个朋友准备去perth挖矿，不知道要带几把铁锹。

我看不用了， 那里很多是露天矿， 直接往袋子装就行了， 不过记得要带水的说，呵呵呵。

procean

正在想做呢  要了解的东西会非常多 包括最开始公司的STRUCTURE  有很多税务和法律的事情， 再接着批文， 建造。。。。尤其是合作的话会有信任 责任 利益分配等等很多问题 可是自己单干又没有钱 风险又大。。。。。。。。。。。。想想头大了

91联队帅克

昨天有个哥们说去矿区做项目经理，890一天，每个月连续休息9天，再连续工作21 天，养老保险其他另算，你们有没有兴趣?

procean

原帖由 91联队帅克 于 2010-3-20 14:20 发表
昨天有个哥们说去矿区做项目经理，890一天，每个月连续休息9天，再连续工作21 天，养老保险其他另算，你们有没有兴趣?

这个OFFER不错， 但是也不能为了挣钱 哪有钱往哪扑 是吧？明天南极大开发 你也去

lycans

原帖由 procean 于 2010-3-20 14:17 发表
正在想做呢  要了解的东西会非常多 包括最开始公司的STRUCTURE  有很多税务和法律的事情， 再接着批文， 建造。。。。尤其是合作的话会有信任 责任 利益分配等等很多问题 可是自己单干又没有钱 风险又大。。。。。。 ...

是呀， 光是找地就头疼死了。 现在好一点的区大的地已经不多了， 而且一出来， 一大堆builder都涌上来抢。

朋友说用有限公司名义好一点。 一旦将来出来什么事故， 也不至于倾家荡产。

休

钱从那里来?银行不会借钱给一个新开张的公司.

lycans

原帖由 休 于 2010-3-20 15:25 发表
钱从那里来?银行不会借钱给一个新开张的公司.

休前辈来了， 谢谢。
请问能用买来的地来抵押吗？

[ 本帖最后由 lycans 于 2010-3-20 15:29 编辑 ]

休

问题是你们能一次付清买地钱吗?若果不能,象这样一间新公司,根本谈不上还款能力,抵压地也借不了多少,以后工程怎么展开?

lycans

原帖由 休 于 2010-3-20 15:52 发表
问题是你们能一次付清买地钱吗?若果不能,象这样一间新公司,根本谈不上还款能力,抵压地也借不了多少,以后工程怎么展开?

谢谢回答。
如果我们可以通过自有住房revalue来一次付清买地的钱， 这样行不？
其实我们都没建筑方面的经验，起步时，我们打算基本让builder包活，然后自己在旁看着学些，  到tafe弄个home builder 之类的证书。 下次或下下次，就自己当包工头。

ninamm

原帖由 91联队帅克 于 2010-3-20 14:20 发表
昨天有个哥们说去矿区做项目经理，890一天，每个月连续休息9天，再连续工作21 天，养老保险其他另算，你们有没有兴趣?

是这个论坛上的人说的么？原贴在哪里？

ninamm

原帖由 procean 于 2010-3-20 14:44 发表


这个OFFER不错， 但是也不能为了挣钱 哪有钱往哪扑 是吧？明天南极大开发 你也去

我听过一个mm的报告，她在南极当了一年的project manager，回来这个资历就牛了。就是连续工作时间有点儿长，因为极昼极夜。

休

若果能付清买地钱,再用地去抵压,借施工的钱,可行.因为地价一般占总造价50%,银行按施工进度借出钱,对银行来说基本有保障了.
问题来了,合伙人各人财力不一样,没房产抵压的借不出买地的钱.

lycans

原帖由 休 于 2010-3-20 16:32 发表
若果能付清买地钱,再用地去抵压,借施工的钱,可行.因为地价一般占总造价50%,银行按施工进度借出钱,对银行来说基本有保障了.
问题来了,合伙人各人财力不一样,没房产抵压的借不出买地的钱.

我们比较担心的还有就是工程进度和质量保障的问题。
听说过有人请了doggy的builder， 建出的房很差， 卖不出去。另外，如果工程进度太慢了，光是银行利息都亏死（毕竟钱是从自己的homeloan里出的）。

chriswxy

原帖由 lycans 于 2010-3-20 16:41 发表

我们比较担心的还有就是工程进度和质量保障的问题。
听说过有人请了doggy的builder， 建出的房很差， 卖不出去。另外，如果工程进度太慢了，光是银行利息都亏死（毕竟钱是从自己的homeloan里出的）。

一个工程,就是三方面的问题:造价,进度,质量,如果你们都没有这方面的背景和经验,风险还是蛮大的.
请一个好的PMP或QS做项目经理吧.

lycans

原帖由 chriswxy 于 2010-3-20 16:47 发表

一个工程,就是三方面的问题:造价,进度,质量,如果你们都没有这方面的背景和经验,风险还是蛮大的.
请一个好的PMP或QS做项目经理吧.

能选那些project home不。 这样造价和质量都有点谱了。

yyx_au

我有个同事就是这么干的，他是印度人，他和他哥还有几个朋友一起买地建房，只要是便宜的地大大的就拿下，烂房推倒就好了，不过他们主要在北区和西区买地（MELB），他自己本人在外面学PROPERTY MANAGEMENT之类的课程，一起干的朋友里有两个是BUILDER，听他说资金要有保证，现金流不能有问题，买就一次性买下付清，他倒是有个有钱的老爸，买房时就打给他N桶金。

ken993

几个人合资买地我觉得有几个要注意的，

首先是， 合伙人之间要有从分的信任， 可以沟通， 就是出问题了大家能够坐下 来谈，来解决问题。 这点很重要， 总口难调的， 有时候一个driveway的用料大家可能都会有几种方案， 更不要说最后建成了谁要那座房子的问题， 反正很多问题，  

2， 除非了全部都是自己住， 否则我不建议自己合伙住几栋还卖出去几栋。因为这样子每个人利润就会变得很低了，  我觉得除非自己买一个很大的地， 否则 每人最后可能最后一栋房子只便宜几万块钱， 还出很多力气，自己想想都不划算。 因为你自己都不懂， 好多东西都要请人， 这些cost 你 降不下来，  只有给builder 赚钱的份。
最近我看到有些华人论坛上， 有所谓的发展商需要大量的trader帮他们做， 最后来一句根据项目利润分成。 这些人就是算盘算的很精， 想吧builder的利润给抽掉，  天下没那那么傻的事情， 不过不少人也是会做的， 一些刚出来单干的gyprock施工队 也会会去做。

lycans

原帖由 ken993 于 2010-3-20 17:16 发表
几个人合资买地我觉得有几个要注意的，

首先是， 合伙人之间要有从分的信任， 可以沟通， 就是出问题了大家能够坐下 来谈，来解决问题。 这点很重要， 总口难调的， 有时候一个driveway的用料大家可能都会有几种 ...

我们是纯粹投资， 只卖不住。

91联队帅克

具体不说了，就一句话，这种小工程不挣钱，除非你是builder,developer,还有一班子亲戚做各种trades。

91联队帅克

挣这点钱用不着跑这么远，我的意思是这样辛苦的工作，也远远好过什么都不懂就做小开发商，收益差不多，风险就大了去了。

lycans

原帖由 91联队帅克 于 2010-3-20 17:26 发表
具体不说了，就一句话，这种小工程不挣钱，除非你是builder,developer,还有一班子亲戚做各种trades。

怪不得，我在拍卖时一看都是一堆堆的中东人。

lycans

原帖由 91联队帅克 于 2010-3-20 17:28 发表
挣这点钱用不着跑这么远，我的意思是这样辛苦的工作，也远远好过什么都不懂就做小开发商，收益差不多，风险就大了去了。

我们只是想着， 这样会比买现成的投资房来的划算点。 这个只是业余的。

休

全新房出售要加GST,这样一下来,没什么利润空间.中东人为什么能在这些小工程兼钱,首先自己是builder,其次是仔女多,18岁以上就能买自住房,每个子女都可以拿一次第一次购房优惠,起好后先买了,将成交日期hold到一年,这样下来利润最大化,啥税也不交.

91联队帅克

给一个思路，有一个别的方法相对好做，找一个设计师，律师合作，在熟悉的地区找地，打个比方，两个相连的地，单独没有开发接价值，合在一起就够大，屋主自己没有能力与精力作开发，你和屋主签好合同后，你负责设计，康嫂报批，拿到许可后卖地，这样可以多卖出30%左右的房价，这一部分利润你可以拿6成，和律师，设计师分，这些条件在开始就要签在合同里。

这个方法的好处是没有大现金投入，但要对康嫂审批等流程十分熟悉，但还是挣不了大钱，除非赶上去年那种涨法

citypiger

原帖由 休 于 2010-3-20 15:52 发表
问题是你们能一次付清买地钱吗?若果不能,象这样一间新公司,根本谈不上还款能力,抵压地也借不了多少,以后工程怎么展开?

很多builder都愿意给你垫付地钱+房钱的deposit

lycans

原帖由 91联队帅克 于 2010-3-20 17:37 发表
给一个思路，有一个别的方法相对好做，找一个设计师，律师合作，在熟悉的地区找地，打个比方，两个相连的地，单独没有开发接价值，合在一起就够大，屋主自己没有能力与精力作开发，你和屋主签好合同后，你负责设计， ...

谢谢回答。 今天的分用完了， 明天补上。

对已经狂升过的区， 我们是不考虑的， 现在是想去一些还没有怎么起来的非华人区碰碰运气。
好像有个地产理论叫“波浪理论”来着。 实在不行， 就当买地等升值好了。

休

这么好的事,肯定是工程他做,价格他定,风险你承担,

91联队帅克

研究下股票吧，都是学习投资，股票入门的投入小多了，风险也小多了。