开帖解答房子买卖的疑问~~急事回国归来~继续服务

墨尔本房产中介

刚刚到足迹,看到大家对买卖房子,做发展提出的疑问比较多
怎么出价怎么杀价怎么估价
这些方面的问题我都可以帮大家了解一下

强调一下:只和大家讨论,作为工作以外的娱乐,大家不要找我买房子

还有我只能帮墨尔本的同学，悉尼的同学就抱歉拉~

[ 本帖最后由 墨尔本房产中介 于 2010-6-26 14:41 编辑 ]

rainee

junniao

o ....

墨尔本房产中介

大家好捧场啊~~~
有疑问提出来，大家可以讨论讨论

szyou

那我问一个问题吧。

假如现在我看中了一个房子asking price 55-60万，申请银行贷款，最多能贷80%，我手里有现金12万。

现在市场那么热，都是拍卖，房子很有可能被抬高。万一我参与拍卖，房子被拍到70万，但是银行估价为60万而已，那么我只能从银行贷48万出来，那岂不是我没法settle？因为我贷不出那么多钱，而aution又是没有subject to finance的。

难道每次拍卖前都让银行先去估价？

还是为了保险起见，我只能买60万左右的房子？但是银行又低估房价为50万怎么办？那样的话还是不够钱买呀。50*0.8=40 + 12 =52万

参加拍卖的话，如何知道银行估价会不会达到那个成交价？

墨尔本房产中介

原帖由 szyou 于 2010-3-1 19:19 发表
那我问一个问题吧。

假如现在我看中了一个房子asking price 55-60万，申请银行贷款，最多能贷80%，我手里有现金12万。

现在市场那么热，都是拍卖，房子很有可能被抬高。万一我参与拍卖，房子被拍到70万，但是银 ...

银行的预批是评估你能借多少钱，加入按照你的收入，银行按照60万的物业，能借给你48万，如果70万的物业，能够借56万

做预批是让你知道你的借贷能力到哪里，如果说按照你的工资，最多可以贷56万，那你去拍卖的时候就只能最高拍70万的房子了

拍卖基本就是市场价格了，银行的估价一般就是你的拍卖买回来的价格，很少有说把你的估价估低（当然偶尔，非常小的概率的情况下也会发生）

Private sale,私人出价买卖的话，银行的审查会严格一点，出现估价估低的概率高一点。

不过一个好的broker会给你包装一下，我同事做贷款十几年了，没有通过的申请都是因为申请人的credit check过不了
（欠水力电力公司的钱，没有交罚款之类的~~~~~）

大家还有什么问题，都可以提出来讨论讨论

Ronny

问一个，通过broker做了预批，限额500k，80％，这个预批是已经审核了工资单并提交了护照等证明，这种情况下，无论是private sale还是auction拿到房子之后，银行还会再估价么？

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原帖由 Ronny 于 2010-3-1 20:50 发表
问一个，通过broker做了预批，限额500k，80％，这个预批是已经审核了工资单并提交了护照等证明，这种情况下，无论是private sale还是auction拿到房子之后，银行还会再估价么？

银行是会再估价的~~~
不过具体贷款的事情，大家最好还是问broker啊~~咨询broker不用钱的嘛，我的专业还是在买卖房子这块
贷款中间的过程和技巧，我真的不太清楚
不过明天我可以帮你具体问我同事

nini09

好筒子，可惜不在悉尼啊。

procean

那现在这种市场，是不是应该买便宜的房子呢

墨尔本房产中介

原帖由 procean 于 2010-3-1 22:42 发表
那现在这种市场，是不是应该买便宜的房子呢

多少算便宜呢？好的区如果能够和当地中介打好关系，一有楼盘出来，说不定是可以捡到便宜的好房子

如果是home and land package/ off the plan apartment的话，还是很多选择
投资自住情况也不一样
投资主要看回报，自住还要考虑周边环境

你要把预算和个人情况简单说一下，我可以和你讨论讨论

cdfei

如果以后想换更好的房子，怎么能同时进行呢？边买边卖？

墨尔本房产中介

原帖由 cdfei 于 2010-3-2 10:21 发表
如果以后想换更好的房子，怎么能同时进行呢？边买边卖？

换房子一般来说有几个不同的方法

卖了以后，3-4个月settlement,然后在这个期间内找一个房子，买下来，30-60天settlement。
如果买不到，就需要短租一段时间，然后再找房子

或者是说
你买下来以后，再去卖自己的房子，加入说你买一个60万的，买一个70万的，你可以向银行申请一个bridging finance
卖房子以后的钱还给银行就好了
风险也存在，就是自己的旧房子卖的时间比较长....要付银行大量利息

一般来说就是，卖了房子后再买，期间租房的很多

当然，买卖过程中的时间差是可以同过价格来调整，你想快点买，就offer高一点，想快点卖，就卖便宜点

高寿财

怎么杀价，恐怕暂时用不到。
LZ先学学怎么加价吧。
(paopaobing(3))

语阁

原帖由 高寿财 于 2010-3-2 12:06 发表
怎么杀价，恐怕暂时用不到。
LZ先学学怎么加价吧。
(paopaobing(3))

现在的行情，的确应该先知道如何加价。

墨尔本房产中介

原帖由 语阁 于 2010-3-2 12:54 发表

现在的行情，的确应该先知道如何加价。

加价这个问题，这的是取决房子本身和买家的追捧

一个人喜欢的房子的价格和两个人喜欢的房子的价格就差很多

房子的presentation如果好，看房子的人多，喜欢这个房子的人多，咨询的人多
那加价就会比价多了

如果房子挂了上网3个月还没有买卖，证明这个房子行情不好，或有杀价的可能

sunyk

LZ 在什么区，手上有什么好房，点评下。也算造福大家了。

墨尔本房产中介

原帖由 sunyk 于 2010-3-2 19:12 发表
LZ 在什么区，手上有什么好房，点评下。也算造福大家了。

这样就做广告了，还是别了
市场价格都很高，大家可以提出哪个房子感兴趣，我可以帮忙点评一下~~

fljrc

厉害，先支持你一下，

alyssa

原帖由 墨尔本房产中介 于 2010-3-1 18:05 发表
刚刚到足迹,看到大家对买卖房子,做发展提出的疑问比较多
怎么出价怎么杀价怎么估价
这些方面的问题我都可以帮大家了解一下

.

都是中介了，这话你也很明白，肯定不是所有的房子都有公式套的。
你起就是促进买卖的活儿。

墨尔本房产中介

原帖由 alyssa 于 2010-3-2 21:35 发表

都是中介了，这话你也很明白，肯定不是所有的房子都有公式套的。
你起就是促进买卖的活儿。

关于中介的作用，等我有时间了多写写
现在要睡觉了，这个星期给大家交个作业

kkjeffery

请问如果把自住转投资，但还没买好第二套房。这样怎么操作？自己先去短租一套？

orioncons

想请教一下，澳洲的房子拍卖价格都捧的很高，
为什么还会有人通过私卖方式卖房？

墨尔本房产中介

原帖由 kkjeffery 于 2010-3-2 23:27 发表
请问如果把自住转投资，但还没买好第二套房。这样怎么操作？自己先去短租一套？

基本上选择短租的人比较多
一般会买好了才把第2套才把现在自住的转投资
不过每个人都可以有一套自住的免税房，所以尽管你用于投资，但是你还是把它当作自主房，直到你决定搬到第2套，然后把第2套作为自住
第一套的captial gain才会开始按自住/投资的时间比例进行打税

红石

请问LZ, Truganina的房子怎么看？有无升值潜力？3房的house能租多少钱？

kkjeffery

原帖由 墨尔本房产中介 于 2010-3-3 09:37 发表


基本上选择短租的人比较多
一般会买好了才把第2套才把现在自住的转投资
不过每个人都可以有一套自住的免税房，所以尽管你用于投资，但是你还是把它当作自主房，直到你决定搬到第2套，然后把第2套作为自住
第一 ...

谢谢，意思是不是，比如我自己去比较方便的地方租房，自住的拿去出租，1年后我买了第二套，这样来个秋后算帐，把该补的税给补上？

墨尔本房产中介

原帖由 orioncons 于 2010-3-3 00:36 发表
想请教一下，澳洲的房子拍卖价格都捧的很高，
为什么还会有人通过私卖方式卖房？

private sale的原因很多，我总结一下：

1）费用，做拍卖，相信大家每个星期收到的melbourne weekly magazine，里面的广告都很漂亮
     但是做这个广告很贵，一个星期起码$500-$800（1/4版),6个星期下来加上其他的广告版，中介的小册子
     比较便宜的拍卖广告费都要到5000-7000左右，当然我也见过拍卖花费2万块的
     有一些房东比较害怕如果卖不出去，这个广告费非常的难以负担

2）有一些是家庭矛盾，不能公开的把这个物业拍卖，具体的比如吵架/离婚之类的

3）有一些是房子的target market比较小，拍卖效果不一定好，中介会用expression of interest来看看能不能private sale

4) 一些房子是发展商，做好了预算，固定的价格，价格合适就卖了，不用拍卖。他们马上用钱move to next stage

5）一些是个人习惯，不喜欢拍卖~~

6）一些是房子价格偏高，房东放着 wait for the right buyer

不过好像上个星期，其实拍卖和私卖的房子的数量好像不是差别特别多
[[[好像私卖是700多个，拍卖是900多个（86%成功）]]]

墨尔本房产中介

原帖由 kkjeffery 于 2010-3-3 10:28 发表


谢谢，意思是不是，比如我自己去比较方便的地方租房，自住的拿去出租，1年后我买了第二套，这样来个秋后算帐，把该补的税给补上？

还是用一个例子来说明

你2008年买了个自住 100万，2010年搬走，当时的房子估价是120万，2012年卖了140万，期间租房，那你挣的40万都不用交税

同样情况，如果2010年你搬走，马上买另一个房子，并且把这个房子作为自住房，那你2012年卖房子140万挣的40万就有一半要交税（2年投资/4年持有）
[哪一套作为自住，你可以自己选择]

当然了，中间交税部分你还是有一些维修费用/improvement/买卖房子的手续费用 可以抵税

t_guoguo

如果卖房 选择private sale或者拍卖对卖方而言 一般费用相差多少  需要给中介的拍卖师付额外费用吗

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原帖由 红石 于 2010-3-3 10:03 发表
请问LZ, Truganina的房子怎么看？有无升值潜力？3房的house能租多少钱？

这一边基本上都是做home and land package
那边基本上就是等土地的增值，一个房子带地32万左右
长期来说肯定是涨的，不过这个价位的房子的质量估计也就是20-30年把（个人意见）
以后也是卖个土地的价值，这个价值最好还是取决于医院交通购物学校这几个因素

同一片区域同时买卖，同时出租的房子很多

3房能租270-300块一个星期