换房还是买投资房？

cdfei

如题，如果买了房子后，经过一段时间又积累了一部分钱，是考虑用这个钱买投资房，还是卖掉现有的房子买个更好的呢？
投资房：
可以负扣税，但需要花精力，有时候会比较麻烦。
买好房：
可以提高自己的居住质量，不需要考虑出租的麻烦事情，但不可能负扣税。

Cactin

可以同时进行的，换好一点点的房，把之前的房子改为投资房！

chenyi1976

负扣税是双刃剑。。。用得不好，自残自宫。

红石

Of course purchase another property to benefit from capital gain and nective gearing.

cdfei

如果要保留自住为投资，往往新买的房子也不会好到哪里去，因为基本上投资房的收入是cover不到支出的，负扣税，但还是有支出的。那么购买新的自住房的时候，不得不考虑负担问题啊。

chenyi1976

如果承担得起，是两套房合算。。。

举个例子：
80万买个house，算4室好了，租出去2间。
或者80玩买两个Unit，自住一间，整租一套。

一般情况下，两Unit的租金要高于一House，而且独立起来方便。但House的优势就是升值比Unit快。

这里面还牵扯到喜好问题，有人就是爱house；有人不爱，比如我这种从小住了10多年House的人。一般而言，很多喜欢House的人都来自于城市，原因是他们没住过House，或者是住Unit住腻歪了。

负扣税的话，就是一选择题：A，赚1千缴税5百；B，亏1千退税5百，哪个更好。显然前者收入是正5百，后者收入是负5百。答案不言自明。

但选择B也有好处的，就是房产的增值。如果房产的增值速度可以赶上您在负退税游戏里面亏掉的1000（正5百，负5百，相当于亏1000），那就赚了，否则就亏了。而这个负扣税游戏里面的增值速度是最大的未知数，而且风险完全不可控。房产中介告诉我每隔7年房价会翻一番，我至今不知道出处在这里，也许只在两张薄嘴皮之间。

cdfei

但如果你花80W买了两个UNIT，估计这两个都不会太好。而你花60W买个UNIT或者townhouse，就能买个新的，好区的，校区的，这个房子的增值预期可能更好，而你在居住的时候能更舒适。

七月

把原来的那个refinance一下，再买一套好的自住，原来的出租

sunflowerseed

原帖由 七月 于 2010-1-25 16:00 发表
把原来的那个refinance一下，再买一套好的自住，原来的出租

这个一定要小心, 很多情况下利息不算费用,房租收入反过来要交税.

欢乐海马

对,这个一定要小心,我们家的就不行!

raya

原帖由 欢乐海马 于 2010-1-26 09:02 发表
对,这个一定要小心,我们家的就不行!

这个是需要去银行问的吗？有什么规定吗？

steven_sa

所以当你买第一个房子的时候就要考虑清楚你的还款方式。

alyssa

原帖由 chenyi1976 于 2010-1-25 15:21 发表
负扣税是双刃剑。。。用得不好，自残自宫。

怎么个双刃法子？愿闻其详。。

七月

原帖由 sunflowerseed 于 2010-1-25 16:19 发表

这个一定要小心, 很多情况下利息不算费用,房租收入反过来要交税.

为什么投资房的利息不算费用呢? 听说好像连找房的费用，比如交通费都可以算费用的。

sunflowerseed

原帖由 七月 于 2010-1-29 11:51 发表


为什么投资房的利息不算费用呢? 听说好像连找房的费用，比如交通费都可以算费用的。

这个我不是专家.但报税和实际你这个投资房现金流情况不完全一样.就我个人的情况,如果我将我现在的自住房REFINANCE去买另一套自住,原来自住转成投资,尽管这套投资房现金流是负的, 但大部分利息都不能算作费用扣税,反而报税时是正收入要交税的. 具体每个人情况不一样, 需多多咨询好再投资.

brightyellow

当然是买房投资好过了

steven_sa

原帖由 sunflowerseed 于 2010-1-29 14:17 发表

这个我不是专家.但报税和实际你这个投资房现金流情况不完全一样.就我个人的情况,如果我将我现在的自住房REFINANCE去买另一套自住,原来自住转成投资,尽管这套投资房现金流是负的, 但大部分利息都不能算作费用扣税,反 ...

因为你前面的房子应该是本息一起还的，而且已经还了很大一部分。已经还了的贷款本金即使做了REFINANCE，利息也不能抵扣。能抵扣的部分只能是原贷款中还没有还完的部分所产生的利息。

someeric

原帖由 steven_sa 于 2010-2-2 17:50 发表



因为你前面的房子应该是本息一起还的，而且已经还了很大一部分。已经还了的贷款本金即使做了REFINANCE，利息也不能抵扣。能抵扣的部分只能是原贷款中还没有还完的部分所产生的利息。

这样说的话，是不是首次置业就选择interest only, 对将来购置第二套房产的refinance来说更有税务优惠？

MU

那首套自己住的房子用的是interest only，2年后想再买一栋，不做refinance的话，从自己住的房子里redraw出来做投资房的首付，税务是怎么算的呢？redraw这部分钱能退税么？

大笨鱼是我

原帖由 manunited 于 2010-2-7 21:48 发表
那首套自己住的房子用的是interest only，2年后想再买一栋，不做refinance的话，从自己住的房子里redraw出来做投资房的首付，税务是怎么算的呢？redraw这部分钱能退税么？

这不就是refinance么，把增值部分取出来，增值部分的利息也是不可以抵税的

cygrace

所以说投资房应该买在自住房前面，这些问题就没了

zn7726

建议LS各位去拜读下老妖的大作吧, 解释得很清楚

MU

就算拿出来的首付不能抵税，但是投资房的利息加上一些杂费，最后房租还是抵不了的。。最后还是可以负扣税的。。要想做还是有办法的

ameng

看你的情况。如果现在的房子够住，就直接买投资房了；如果很想改变现有的居住环境，就换房。

rent2008

买投资房

MU

错，这不叫refinance，redraw的钱是自己的，不是增值的钱。

metalengineer

投资房

爱吃糖的小猪

回19楼

你应该做REFINANCE,把增值部分提出来做首付,那由于是投资目的,所产后的利息可以抵税,但如果不是投资而是自用就不可以抵税了.

MU

谢谢回复，那如果不做refinance呢？ 把多还进去的钱拿出来去付投资房的首付就不能抵了是么？

有点confused这个问题，你的意思就是说增值的部分拿出来去付首付就可以抵税？