退休后别踩坑：投资房养老真的靠谱吗？

dootbear

澳洲金融时报：退休后别踩这个大坑：为什么很多退休人士不适合继续靠投资房养老

很多澳洲人相信，靠一套投资房的租金就能安心养老，但现实往往算不过账。

澳洲人对房产的迷恋很难夸张。

澳洲人均财富中位数位居全球第二，但其中53%都压在房地产上。

对年轻人来说，炒房也许是积累财富的一条路；但对另一群人，退休人士，它反而可能是“伤人”的选择。

理财顾问说，他们经常看到一代“资产很多、现金很少”的退休人士，为了守住回报并不高的投资房，过着不必要的节俭生活。很多投资房扣掉各类成本后的回报，甚至还不如高息储蓄账户。

Viridian Advisory执行顾问谢里尼（Ryan Scherini）说：“澳洲人把投资房当作退休资产简直到了狂热的程度。租金被包装成‘被动收入’，但以我做理财顾问的经验，有更好的养老方式。”

谢里尼说，很多退休人士发现，投资房的租金收入一旦把各类成本算进去，根本不够生活，只能更快地动用自己的养老金（super）。

“大家都沉迷于‘每周每月收租就能替代工资’这个想法，但很多人忽略了：房产是流动性很差的资产，你不可能只卖掉一间卧室，也不可能只卖掉一个车库。”

为说明退休阶段持有投资房的弊端，他以一对典型夫妻为例，62岁的布拉德和60岁的杰基。

两人有自住房和一套普通投资房，且都已全款持有。

他们每周收租800澳元，年租金为41,600澳元。扣除12,000澳元的市政费、代理费、维修与保险后，净租金只剩29,600澳元。

若再叠加各州土地税，成本可能再上千甚至上万。

这样算下来，这套房的净收益率（净收入占房产总价值比例）是2.96%。这看似不差，但谢里尼说，仍可能比把等值资金放进高息储蓄账户要低。

假设布拉德和杰基希望退休后每年有八万澳元收入，略高于澳洲退休基金协会（ASFA）“舒适退休”标准约76,505澳元。房产净租金只有29,600澳元，仍缺50,400澳元，只能从super补。

在这个例子里，布拉德的super是43万1澳元，杰基是25万澳元，谢里尼称这属于“普通中等收入家庭”。若两人平均承担这50,400澳元缺口，杰基每年需要提取10.08%，布拉德需要提取5.8%。

按Moneysmart账户型养老金计算器估算，并假设杰基的super年回报为8.62%（类似AustralianSuper过去10年养老金阶段的平均平衡基金回报），杰基大约75岁就会把super用光。之后，他们只能靠布拉德剩余super和投资房租金生活。

更糟的是，谢里尼说，这套约100万澳元的投资房很快可能超过领养老金（Age Pension）的资产门槛1,074,000澳元。等他们67岁时，可能就不再符合领取年龄养老金资格。

现实里，他们更可能选择大幅压缩开支，尤其当孩子住在那套投资房里，或房子有情感价值时更难下决心处理。

谢里尼强调，他并不是简单说“别买”，而是要把风险摆出来：“比如12年后，你们的流动资金可能耗尽，那时怎么办？要不要把自住房换小？”

他给出另一条路：退休后第二年卖掉投资房，让应税收入降到很低甚至没有；再利用优惠性缴款、结转额度和非优惠性缴款，把卖房资金尽可能转进super。

这样做后，杰基super可增至708,000澳元，布拉德增至888,000澳元。要实现每年80,000澳元收入，他们只需从布拉德super每年提取4.5%，从杰基super提取5.6%。

谢里尼说，如果平衡型基金年回报是8.62%，而你只提取4.5%来覆盖生活费，账户余额反而可能继续增长，“这样到了晚年需要支付养老院或护理费用时，你仍有充足的本金可用”。

不过，谢里尼最担心的还不是回报，而是流动性差：“哪怕最理想情况，你卖房也要6到8周才能拿到现金。万一人生突然出事呢？孩子生病？你想立刻给孩子10万澳元？你却拿不出来。”

Super里的房产

很多澳洲人还通过自管养老金基金（SMSF）在super里持有房产。Build My Wealth董事兼理财顾问拉纳（Sangram Rana）说，这在退休阶段会带来另一套风险。

“房产占比很高的SMSF在账面上看起来很健康，但实际可能很脆弱。基金可以有资产，却几乎没有现金。一旦到期要付钱，受托人就会被迫仓促决策、成员争执，最糟糕时只能被迫卖房或推翻原策略，反而比原本省下的更贵。”

拉纳认为，关键不在于SMSF能不能买房，而在于能不能长期承担房产带来的维护成本。他建议受托人在决定买或继续持有前，至少做五项“流动性压力测试”，对退休人士尤其重要：

1）养老金支付测试

只要基金成员进入养老金阶段，每年必须支付法定最低养老金。很多人以为租金能覆盖，但一旦租客搬走、费用上升或租金拖欠，就可能断档。拉纳建议问自己：如果租金停三个月，基金还能不卖资产按时发养老金吗？

2）空置与维修测试

SMSF最好有至少6个月的现金缓冲，覆盖支出、养老金与贷款。空置和维修都会发生；商业地产更“狠”，空置期和恢复成本可能瞬间把现金抽干。

3）成员退出测试

夫妻分开、合伙人拆伙并不少见。如果90天内必须让一名成员退出，基金能否在不卖房的情况下完成结算？

4）估值与缴款能力测试

若估值突然变化、缴款又受到限制，基金还能否履约？还是依赖“未来可能进来的钱”？他提到包括296号税改（Division 296）在内的政策讨论，会放大大额账户的不确定性，而房产型基金最怕“流动性与估值时间点”错配。

5）治理与文件测试

信托契约、投资策略、会议纪要、成员指示与租约文件，是否与基金实际运作一致？治理越混乱，越容易拖延审批与文件，流动性压力就会变成真实风险。

不只是钱

按澳洲税务局最新数据，2023财年约有226万澳洲人拥有投资房，其中60岁及以上者为609,507人，占投资房人群的27%。按人口比例算，2023年每10个60岁以上的人里，就有1个拥有投资房。

政府正在考虑下调房产投资的资本利得税折扣（CGT），希望用更不优惠的税收待遇降低投资热、给首套房买家腾出空间。

但顾问们说，很多投资房并非纯粹为了钱，而是心理与习惯。谢里尼说：“很多人相信‘砖头和水泥’更踏实，不像股票上上下下。”再加上“学来的行为偏好”：如果你过去10年靠房子赚过钱，你自然会回到熟悉的方式。

离开职场、没有固定工资后，这种心理更强。对很多人来说，从“收租拿现金流”切换到“靠投资市场取钱”，会让他们觉得风险太大。

他提醒：Vanguard的分析显示，若把一万澳元投在澳洲上市地产，到2025年7月价值为99,911澳元；同样金额投澳洲股票为143,786澳元；投标普500为214,332澳元。

当然，房产最大吸引力之一是能用杠杆放大收益。但顾问们说，一旦进入退休阶段、你真正需要的是稳定收入时，杠杆这件事基本就不再是重点。

专注退休人群的理财顾问霍华德（Patricia Howard）说，理财规划既是会计学也是心理学，所以她谈投资房会很小心。

她观察到，很多人即使投资房不再“负扣税”（negative gearing），也仍死守不卖，因为最初买房的理由已经变了。

“他们一直以为‘退休后靠那套房养我’，但如今进入退休阶段，持有投资房往往不是好选择，因为回报偏低，而且房子太耗时间，现实早已不利于房产投资。”

她认为多数人的理想配置是：自住房自己住，其余资产尽量放进super。她常用的一招是告诉客户：如果把投资房卖掉并正确转入super，你以后可能再也不用报税。

她说：“通常说到这里，他们才真正开始认真听”。

税负恐惧会阻碍好规划

Koda Capital的鲍斯特雷德（Nicky Boustred）说，她见过不少投资房持有人对卖房极其抗拒，只因为不想交税：“这真的很离谱，这些人把日子过得很苦。”

“哪怕从逻辑上完全应该卖，因为收入不够，他们只有1%或2%的收益率，需要现金流，却还是不卖，因为对交税有情绪上的恐惧。”

她强调，很多人会说“不想把一半给政府”，但现实并不是一半：税只对增值部分征收，且还有50%的资本利得折扣，最后按边际税率算而已。可这种“怕交税”的情绪依然强烈。

她说，很多人因为房产带来的安全感而依赖它，却因为股市波动而害怕股票。

她鼓励客户换个角度：积累财富没有唯一正确方法，关键是要主动管理组合。

“房产常被当作‘圣杯’，但它并不总是灵丹妙药。”





来源：

https://www.afr.com/wealth/perso ... ors-20260127-p5nxds

Lucy DeanWealth reporter
Feb 20, 2026 – 9.51am

dootbear

本文要点:

1. 很多退休人士迷信投资房养老，但扣除费用后净收益率常不如高息存款。

2. 案例显示收租难覆盖生活缺口，反而迫使更快动用super并压缩消费。

3. 投资房流动性差，卖房变现需6到8周，突发用钱时容易陷入被动。

4. 房产资产值还可能让退休者超过Age Pension门槛，导致养老金资格受影响。

5. 退休后卖房并把资金合规转入super，可降低提取率，甚至让余额继续增长。

6. SMSF持房看似稳健但可能缺现金，需做养老金支付、空置维修等五项压力测试。

7. 60岁以上投资房者占比高，动机不只为钱，还受“砖头更踏实”的心理偏好驱动。

8. 许多人因害怕交税而死守低回报房产，顾问强调税只对增值征且有折扣。

dinglongdong

是呀，炒房人吃了一辈子的苦，提心吊胆怕接到中介要维修的电话，这又是何苦呢！有些事要自己想通

大杨树

还是pension好啊

renob

大杨树 发表于 2026-2-22 08:06
还是pension好啊

年轻时候吃光用光，享受生活。也别管什么super，到时候直接拿pension过日子。有多少过多少级别的生活就好了，轻松愉快。

我觉得好多人都活的好累，天天在calculate future——万一没活到future，super pension都拿不到，挣的钱全在房子银行也没花，干啥啊。

每天活得舒服，计划下一周以及明年的生活就可以了。想太远都是自寻烦恼。

版主天天发这些，完全是给更多在精英中学和考奖学金里苦苦挣扎的悉尼父母制造更多的焦虑来着。

zpai

如果平衡型基金年回报是8.62%
这个数字看起来很高啊
但是还是担心投资风险，代理人风险，也怕市场崩溃

大杨树

renob 发表于 2026-2-22 08:12
年轻时候吃光用光，享受生活。也别管什么super，到时候直接拿pension过日子。有多少过多少级别的生活就好 ...

对头。
就像佛祖教导我们的：要活在当下。

dolic

zpai 发表于 2026-2-22 09:21
如果平衡型基金年回报是8.62%
这个数字看起来很高啊
但是还是担心投资风险，代理人风险，也怕市场崩溃 ...

你不担心房地产市场崩溃 租客断租 破坏房子？

qianshao_13

我算过只要每周能保证净2000元租金收入就可以退休了。

dootbear

renob 发表于 2026-2-22 09:12
年轻时候吃光用光，享受生活。也别管什么super，到时候直接拿pension过日子。有多少过多少级别的生活就好 ...

是鞭策他们。

不要以为孩子们上了精英，然后读医+法后，就上岸了。

后面还有慢慢长路，要开始考虑自己的退休+养老+遗产分配问题了。

super里面有没有3M？

有没有两E，745,85,245各几套独立房子？

要不要考虑以后怎么分配财产给下一代？怎么分？

手掌是肉，手背也是肉。。。。

xq052b

不就是忽悠人去买他们的基金嘛

凯瑟琳琳

xq052b 发表于 2026-2-22 10:22
不就是忽悠人去买他们的基金嘛

打脸了

文章里面那些数据基本是胡言乱语

dootbear

xq052b 发表于 2026-2-22 10:22
不就是忽悠人去买他们的基金嘛

你也可以买黄金，然后埋藏到后院的。

没人逼你要买基金。

xq052b

凯瑟琳琳 发表于 2026-2-22 10:24
打脸了

文章里面那些数据基本是胡言乱语

我可以自己买NASDQ ETF，平均年增长10%，根本不需要其它基金公司的

Saidlu

文章过于长，结论肯定是不行的，投资房只能是一部分

Pippa

哪有人退休才买投资房的？人家是年轻时买下，退休的时候涨了好几倍。怎么存在不可负担这个问题呢

viviancn

不同的人看到不同的点：）

pcpop

全靠一套投资房肯定不够啊

Pippa

qianshao_13 发表于 2026-2-22 09:52
我算过只要每周能保证净2000元租金收入就可以退休了。

至少2套悉尼物业无贷款的收入水平

renob

大杨树 发表于 2026-2-22 08:30
对头。
就像佛祖教导我们的：要活在当下。

Think of the future, but live at the moment.

很多事情way beyond ourcontrol，没必要瞎操心。

groper

胡扯高息储蓄账户，过去二十年何曾出现过高息储蓄账户，就是过去一百年都没有过，全是实际负利率。

忽悠不动年轻人就开始忽悠老人了。人家买房的都是傻子就你们会投资，会投资还用得着写这种文章混日子？

renob

dootbear 发表于 2026-2-22 09:15
是鞭策他们。

不要以为孩子们上了精英，然后读医+法后，就上岸了。

你纯属制造焦虑，结果就是这些家长太焦虑，说不定就减短寿命没福享受。

坟都管不过三代，操啥鸡毛心啊，万一娃dink，万一娃不要娃，万一娃是gay, les……

隔壁王丘才在七次灵魂拷问：你啥时候为自己活？

春暖花开2020

好像以前讨论过类似话题，记得结论是如果只有一套投资房，不如卖掉尽量放进super 同时让自住房资本最大化；持有2套+的，可以算一下哪个方式更适合自己。

dootbear

春暖花开2020 发表于 2026-2-22 11:14
好像以前讨论过类似话题，记得结论是如果只有一套投资房，不如卖掉尽量放进super 同时让自住房资本最大化； ...

介绍这些文章，主要是为我们这些华一代打开思路，看看西人是怎么考虑退休养老的问题。

tinkerbell

光说租金收入。 怎么不算房产增值呢。

千事可乐

大杨树 发表于 2026-2-22 09:06
还是pension好啊

年轻时考虑tax
中年时考虑pension
老年时考虑aged care subsidy

司芬克斯之谜

天涯浪客

太厉害了，自住房都还不完，不敢想投资房都还完的日子，太焦虑了。。。。。。

zhongbingo

华人资产太偏重地产。中国这次暴跌是个很好教训

dabaili

dootbear 发表于 2026-2-22 11:38
介绍这些文章，主要是为我们这些华一代打开思路，看看西人是怎么考虑退休养老的问题。

...

这些文章都很有启发，感谢版主翻译。

inandbr

太过神话super，super平均收益可不是每年收益；遇到金融危机时候，会很快让资产见底