房子Downsize一点能提高养老金账户，但也可能影响领退休金资格

dootbear

房子Downsize一点能提高养老金账户，但也可能影响领退休金资格

超过8.1万名澳洲人通过“缩房缴款”（downsizer super contributions）把总计211亿澳元转入养老金账户。

但理财顾问提醒，这个方法虽然好处很诱人，也伴随不少风险。

把自住房换成更小的房子，可能是利用房价创新高、把卖房收益免税落袋的简单方式。同时，它也可能带来一些不错的super账户的好处。

理财顾问发现，越来越多人在考虑“缩房缴款”：卖房后，每个人最多还能额外把30万澳元打进养老金账户。澳洲人口老龄化，也让更多长者想住得更小、更简单。

不过，顾问们也提醒，在做决定前要把利弊都算清楚，因为它会影响财务、税务、是否符合领age pension的条件，甚至也会影响情绪。

澳洲税务局最新数据显示，过去5个财年里，有超过8.1万人做了缩房缴款，总额达到211亿澳元。

这项策略的威力在于：你可以在退休前把一大笔钱很快放进养老金账户，为未来领取免税的退休养老金（retirement pension）做准备。但在2024-25财年，实际使用这项策略的只有1.58万人，和全年接近70万套的住房成交量相比，只是很小的一部分。

理财顾问贝克（Helen Baker）是《为生活准备的钱》（Money for Life）作者。她说，房价大涨让人很想“趁高变现”，但缩房不是只看卖价。

她说：“这会对你的财务、税务、领养老金资格、与家人的关系，以及退休后的生活质量产生深远影响。”

好处

贝克说，缩房的最大好处之一，是把原本“躺在房子里”的净资产释放出来。你也可以用这笔钱更早支持家人，比如提前给孩子一点“继承”、帮孩子凑首付，或者避免为了日常开销去做“以房养老”式的反向抵押贷款（reverse mortgage）。

她说，房子小了，通常电费等能源账单和维修保养成本更低。不用打理大房子、也不用维持大花园，你能腾出更多时间陪孙辈、旅行和发展兴趣爱好。

贝克还说，缩房也可能“把更需要的空间让出来”，让另一个家庭有地方成长。而且提早做也有好处。

她说：“你大概率迟早都得缩房，所以趁你还更年轻、更健康的时候做，会更好。”

她还说，在退休前缩房，也意味着你可以用工资收入，而不是退休收入，来支付搬家等费用。

提高养老金账户余额当然是大好处，但贝克提醒，这里面有年龄与资格条件，“而且缩房缴款一生只能做一次，所以要做就要做得值得”。

Bridges Financial Services的理财规划师斯格罗（Dominic Sgro）说，缩房缴款是个很聪明的选项。

它适用于55岁以上、并且持有该自住房至少10年的澳洲人。

他说：“它能把房屋净资产转成养老金账户的免税增额，而且不会触碰通常的缴款上限。”

他说：“对很多人来说，这能明显增强退休储蓄；如果规划得好，甚至还能改善领年龄养老金的资格，我们也看到有人把钱打进更年轻配偶的养老金账户，用来提升家庭层面的年龄养老金资格。”

人满67岁后，Centrelink才会把个人的养老金账户纳入资产测试（assets test）。

斯格罗说，做缩房缴款时，时间点很关键。

他说：“从交割（settlement）起，你只有90天可以完成缴款，并向养老金基金提交缩房选择表（downsizer election form）。”

他说：“错过这个期限，机会就没了。”

斯格罗说，提前和养老金基金、以及理财顾问沟通，可以减少出错。

坏处

自住房本身免资本利得税。所以对一些人来说，把“唯一免资本利得税的资产”变小，未必划算。

斯格罗说，人们也要搞清楚缩房对养老金账户“转入余额上限”（super transfer balance cap）的影响，目前每人是200万澳元，用于免税的账户型养老金（account based pension）。此外，还要考虑未来可能的养老护理需求。

他说，缩房需要非常仔细的规划。“坏处包括：离开老房子在情感上很难；规则和时间要求很严格；钱进了养老金账户后会被锁住，短期现金流可能会紧；转入余额上限也可能让你以后更不灵活。”

他说：“对很多人来说，换到海边、换到乡下、或换成不同类型的房子，会很不适应，因为生活方式、朋友圈和日常节奏都会被打乱。”

斯格罗说，人们要把整体情况想清楚，判断把钱放进养老金账户到底合不合适。

他说：“如果你只是为了省税，也不一定对。因为钱放在养老金账户外，你可能也不需要为投资收益交税。所以专业建议很重要。”

贝克说，只要规划得当，缩房的坏处未必会很痛苦。

她说，风险包括：在房价高位同时卖房和买房；如果搬去偏远地区，后来又需要回城市，可能会发现买不起；如果老房子曾用于出租等收入用途，还可能牵涉资本利得税问题。

她还说，提前还清剩余房贷可能会产生高额违约退出费，尤其是打破固定利率贷款时更明显。并且，如果你对钱不够自律，很容易把卖房的钱花掉，而不是把它用在更重要的地方。“花完就没了，而且是永远没了。”

贝克还说，缩房也可能影响年龄养老金。

她说：“你自住房里的净资产，在养老金资产测试里是豁免的。”

她说：“但缩房之后，那些没有用来买新房的钱，就会变成可被评估的资产。”

她说：“每个人适合缩房的时间都不一样，一定要找你的理财顾问拿专业意见，把风险降到最低，把收益最大化。同时也要和家人把话说清楚。”






来源：

https://www.theaustralian.com.au ... ab772645ea05aeb?amp

Anthony Keane
@keanemoney
4 min read
December 26, 2025 - 8:00AM

dootbear

本文要点:

1. 过去5个财年超8.1万人用Downsize缴款，把211亿澳元转入super；但占全年成交近70万套的比例很小。

2. 55岁以上且持房至少10年，可卖房后每人额外打30万澳元进super，90天内完成并交表。

3. 好处是释放房屋净资产、少维护省开销，还能帮子女首付或避免反向抵押；但一生只能做一次。

4. 风险包括资金被锁进super、受200万澳元转入上限影响；自住房免CGT，缩房未必最划算。

5. 领年龄养老金时，自住房资产不计入测试；缩房后未用于买新房的现金会被计入，可能影响资格。

jfwang

Thanks for sharing.

岁月并不静好

自住房本来就没有增值税，为什么还要打进super?

SAland

岁月并不静好 发表于 2026-1-5 12:34
自住房本来就没有增值税，为什么还要打进super?

自住房本来就没有增值税，但套现后再投资（比如说买个股票基金之类）就要交 CGT 了，而打进 super 60岁后所有收益都是免税的。

pessy

那打进去的时候要交税吗？

angaozhou

leagl, financial advice 都是要 LICENCE 的，不免费；  交了钱，出了事，也没处索赔， 一律 DENY