“负担得起”的界线勾勒出悉尼严重的住房分化

dootbear

澳洲金融时报：“负担得起”的界线勾勒出悉尼严重的住房分化

在没有额外收入的情况下，悉尼一对拿平均工资的双职工夫妻，已经无法在距离悉尼CBD30公里范围内“负担得起”一套独立房子。

悉尼房价中位数预计明年将升至190万澳元，远远跑赢澳洲工资涨幅。

《AFR》委托Cotality做的数据显示，如果一对全职上班、没有小孩的夫妻，年收入中位数为21.3万澳元，又没有“父母银行”等额外帮忙，在不陷入房贷压力的情况下，他们能买得起的独立屋，只集中在悉尼一条大致南北走向界线以西的地区。

Cotality研究主管欧文（Eliza Owen）说：“我们谈的是接近工作、娱乐和各种设施的便利性。一旦把买家往外推，我们其实在加重他们的劣势，通勤距离更远，通勤成本更高。”

她说：“让人最不公平的是，我们一边要求人们去城市中心上班，一边又告诉他们，他们唯一买得起的房子在最外圈，甚至在更偏远的区域城市。”

假设这对“双收入无孩夫妻”（DINKs）已经攒够20%首付，他们可以贷款117.5万澳元，并把收入的30%用来还贷。一般认为，把超过30%的收入用在房贷上，就属于房贷压力。

在大悉尼共有160个独立房子市场区域，但其中只有28%的地区房价中位数低于这对夫妻的预算。理论上他们也可以花得更多，就像很多买家那样，但那就不再算“负担得起”，而是要承受明显的财务压力。

离CBD最近、房价中位数还在这对夫妻预算之内的，是西悉尼Fairfield旁边的小区Carramar，距CBD约30公里，坐火车单程要50分钟。根据Cotality的数据显示，对这对夫妻来说，其他最近的“可负担”小区，大多集中在悉尼外南西、外西北、蓝山和中央海岸一带。

一些经济学家把住房负担能力危机，归咎于多年来住房供应严重落后于需求，以及一些“不要在我家后院”（NIMBY）思维的地方议会不愿意让靠近市区的地方增加开发，而这些地方恰恰是居民最想、也最需要居住的地区。

1994年，在距离CBD10公里内的悉尼城区里，有31.7%的小区对这类买房家庭来说还算“买得起”，不论是买独立屋还是公寓。

现在几乎80%的公寓市场对这对假设中的夫妻来说，价格仍然“够得着”。但欧文指出，这里面有很多其实难以满足下一代有置业梦想的家庭的需求。

她说：“公寓便宜是有原因的。面积通常更小，长期资本增值空间不如带土地的独立屋，还有持续的物业费。再加上大家对公寓建筑质量缺乏信心，担心后续要交特别维修金等问题。”

“真正适合年轻夫妻养育家庭的三房公寓非常稀缺。”

连排屋在统计中一部分被归为公寓、一部分被归为独立屋：凡是分层产权（strata title）的房子算公寓，而独立产权（Torrens title）的算独立屋。例如一套双拼屋（duplex），大概率会是Torrens title，因此被归入独立屋。

所谓“住房负担能力界线（The housing affordability line）”，比悉尼经常被提起的“Red Rooster line”更靠西，当地人常说，这条界线大致可以从快餐连锁店Red Rooster的分店分布看出西区真正的“边界”在哪。

欧文说，这条“负担能力界线”凸显了悉尼房地产上的不公平：

一边是早就进场、已经持有房产、可以拿投资收益再去买的人；

另一边则是完全没房、只能从零开始的人。

截至今年六月的过去一年里，悉尼住宅土地价值整体上涨了4.7%。涨幅最高的是西区的Fairfield和Penrith这类地区，因为买家为了抢相对“便宜”的房子，竞争异常激烈，推高了这些地方的地价，涨得比大多数区域都快。

在联邦政府推出5%首付计划后，首次置业者的竞争加剧，导致市场低端的房价涨得比高端还快。

新州生产力委员会专员阿赫特斯特拉特（Peter Achterstraat）曾警告说，如果决策者不紧急应对住房负担危机，悉尼可能变成一个“没有孙辈的城市”。欧文认为，这条“负担能力界线”说明，悉尼正越来越变成一个只有获得经济援助的人才住得起的城市。

在另一项采用全国税前家庭平均收入10.4万澳元的负担能力分析中（这个口径覆盖范围更广，包括租客、单收入家庭和退休人群），Cotality发现，悉尼的房价中位数现在是全国家庭平均收入的12.5倍，而全国平均水平是8.9倍。

按这套算法，买一套悉尼的房子平均要存16.7年首付，全国平均则是11.9年。而在悉尼，新按揭贷款的月供要占普通买家收入的68.1%。

对于这一更广泛人群（包括租客、单收入家庭和退休人群），Cotality根本画不出一条“负担能力界线”。因为在全国家庭收入中位数这个水平上，一个家庭最多只能贷款68.5万澳元，而在这个贷款额度下，在悉尼几乎找不到真正够得上“买得起”的独立屋市场。

根据Domain的数据，悉尼的房价中位数预计将在2026年底前涨到190万澳元，比今年9月再多涨17万2702澳元。

反对开发被指是房价危机元凶

智库“独立研究中心”（Centre for Independent Studies）的首席经济学家图利普（Peter Tulip）指出，住房需求已经连续多年，每年大约增加3%，但供应却只增加约2%。他认为，这个缺口就是房价持续上涨的根本原因。

他说：“供应跟不上的一个主要原因是分区管制太严。建筑商非常愿意建更多新房来满足新家庭的需求，但我们的地方议会会告诉他们：‘不行，你不能这样建。’”

“当然，供给和需求是相互作用的。简单地说只有一个因素也不准确，但从政策角度看，只要允许多建房子，住房就会变得更负担得起，这是很清楚的。”

图利普表示，那种认为“多盖豪华公寓并不能改善负担能力”的说法，是“缺乏了解的观点，已经被大量可靠的研究推翻”。

他说：“如果新州柯民思政府继续像最近这样做下去，再加上联盟党政策转向的支持，我们就有机会看到住房负担能力改善。但如果由地方议会说了算，情况只会越来越糟。”

“问题在于，我们一直没有在大家想住的区域建够房子。”

新州政府已经推出一系列改革，强制在需求旺盛的地区提高密度、增加房屋供应，例如悉尼东部的Woollahra、Mosman以及北部的Ku-ring-gai等地方政府辖区。但这些改革面临强烈的NIMBY居民反对，以及各种法律挑战，其中莫斯曼居民皮尔森（Judith Pearson）已把这项政策告上法庭。

Ku-ring-gai议会后来撤回了对这项政策的诉讼，因为柯民思政府同意采纳由该议会提出的、提高密度的替代方案。

Ku-ring-gai市长凯伊（Christine Kay）说：“我们这套替代方案将取代政府之前的TOD（以公共交通为导向开发）政策，在保护重要的建筑遗产和树冠绿化的同时，满足政府给库灵盖设定的新住房目标。”

与此同时，Mosman议会确认，继Ku-ring-gai成功“谈判”之后，他们也在制定一套“可负担住房政策”，以便掌控在本区哪些地方可以开发、如何开发。

Mosman议会一名发言人说：“我们承认低层和中层住宅政策（LMR）是新州政府住房战略里不可更改的一部分，但议会对该政策给我们社区带来的影响仍深感忧虑。议会愿意探索其它路径，在不牺牲Mosman独特风貌和历史文化的前提下，也能实现政府的住房目标。”

东区Woollahra坚持反对

Woollahra市长迪克森（Sarah Dixson）表示，议会反对这项政策，因为它完全忽视了增加密度会带来的一系列问题。

她说：“考虑到Woollahra的房价和地价水平，单靠改变分区或增加住房供应，极不可能真的压低价格。”

“在我们这个地方政府区域，没有任何证据显示LMR政策曾经压低房价或租金。我们看到的反而是开发商抱团收购相邻住宅，把它们拆掉，改建成豪华公寓，以最大化LMR政策所允许的额外高度和体量。”

她接着说：“只要地价因为LMR政策被‘抬一头’，再加上飞涨的建筑成本和开发商高额利润要求，用这种模式永远造不出真正可负担的住房。”

根据新州住房协议的指标，新建住房目标中，有41%分配给悉尼东部各地方政府辖区，22%分配给西悉尼地区。

新州规划厅长斯卡利（Paul Scully）说，悉尼之所以成为全球第二贵的城市，很大程度上是因为新州的规划规则长期以来过于严格、复杂、令人困惑，导致我们根本没有建够房子。

他说：“上一届自由党-国家党联合政府几乎只在新开发的郊区集中建房，而柯民思政府则在全悉尼范围内重新平衡住房增长，让居民更好地接驳公共交通、就业机会和各种生活设施。”

“目前住房开发申请的增长中，大约三分之二，直接来自柯民思政府推出的各项改革。”














来源：


https://www.afr.com/property/res ... ide-20251119-p5ngsm


Lucy SladeProperty reporter
Dec 3, 2025 – 5.00am

dootbear

本文要点:

1. 悉尼房价远跑赢收入，一对年收21.3万澳元的夫妻，30公里内几乎买不起独立屋。

2. “负担能力界线”被推到更偏西的郊区，靠近CBD的独立屋对普通买家基本关上大门。

3. 公寓虽然价格较低，但面积小、物业费高、质量存疑，适合养家的三房公寓极为稀缺。

4. 房价对收入比已达12.5倍，买悉尼房平均要攒16.7年首付，月供吃掉近七成收入。

5. 更广泛人群按全国中位收入计算，只能贷68.5万澳元，在悉尼几乎找不到真正买得起的独立屋。

6. 需求年涨3%、供应仅涨2%，分区管制和NIMBY阻挠被指是房价危机的核心原因。

7. 柯民思政府推动提高东部富裕地区密度，却遭Woollahra、Mosman等区强烈反弹和法律挑战。

8. 新州政府称改革已带动多数开发申请增长，但不少地方议会认为政策只会推高地价，难以真正创造可负担住房。

joyalty

税务上过于慷慨的优惠政策导致了过多的炒房投资需求

Jianlin

房价还是得涨

dootbear

joyalty 发表于 2025-12-5 07:45
税务上过于慷慨的优惠政策导致了过多的炒房投资需求

嗯，不过要砍优惠，不容易。

oed

dootbear 发表于 2025-12-5 07:49
嗯，不过要砍优惠，不容易。

那就先砍独立屋，公寓不变，政策引导投资向公寓倾斜

总有刁民要害朕

1.5m闭眼抢

fiony

是时候把任大炮的语录给澳洲人民学习一下了。



大炮语录
​“我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房。”
"It’s not my job to look after the battlers. I’m a developer, mate—I build homes for the folks with deep pockets, not for those doing it tough."
​
​“傻瓜才指望房价下跌。”
"You’ve got rocks in your head if you reckon property prices are gonna drop. Only a drongo would bank on that."
​
​“胸罩比房子贵。”
"Do the math, mate. A bra costs more per square metre than a house does. So don't tell me houses are exxy."
​
​“过去十年，所有听我的话买了房子的，现在都发了；所有不听我的话没买房的，现在都亏了。”
"Anyone who listened to my tips over the last ten years is laughing all the way to the bank now. But if you ignored me and didn't buy? You’ve absolutely done your dough."
​
​“年轻人就该买不起房。”
"Young pollies shouldn't expect to snap up a house straight away. It's supposed to be out of reach for 'em until they've put in the hard yards."
​
​“历史证明，房价永远都是上涨的。”
"History proves one thing, mate: property prices only go one way—and that’s through the roof."
​
​“中国人太有钱了，房子太便宜了。”
"People here are flushed with cash. To be honest, houses are going for absolute peanuts compared to what people can actually afford."
​
​“房地产就应该暴利。”
"Real estate isn't a charity. It's meant to be a goldmine. It should be raking in the big bucks."
​
​“越调控，房价涨得越快。”
"The harder the gov tries to crack down with red tape, the faster the prices skyrocket. It's simple as that."
​
​“只有富人买得起房，穷人买不起。”
"Let's be real: Houses are for the top end of town. If you're short on cash, you're priced out of the market. That's just how the cookie crumbles."

dootbear

总有刁民要害朕 发表于 2025-12-5 08:21
1.5m闭眼抢

包括利物浦？ 外西南？

cai9801

oed 发表于 2025-12-5 07:59
那就先砍独立屋，公寓不变，政策引导投资向公寓倾斜

这样的话，公寓可能大涨

飘啊飘啊飘

澳洲没有户口，而且同类工作各城市收入差距不大，觉得悉尼太贵离开成本也不高。

xq052b

dootbear 发表于 2025-12-5 07:49
嗯，不过要砍优惠，不容易。

CGT的边际税率快50%了，全世界这样的奇葩，一个手数的过来的

NG是骗小孩的把戏，任何一个有实盘经验的都知道，NG要越小越好

粤式油鸡

砍负扣税吧

joyalty

xq052b 发表于 2025-12-5 09:54
CGT的边际税率快50%了，全世界这样的奇葩，一个手数的过来的

NG是骗小孩的把戏，任何一个有实盘经验的都 ...

屁股歪到姥姥家了

雾沉半垒

买不起“独立屋”和买不起“房”，两个概念还是有差别的

总有刁民要害朕

dootbear 发表于 2025-12-5 07:35
包括利物浦？ 外西南？

利物浦不能算悉尼了 我已经把他们驱逐了

fiony

悉尼房价全球第二？第一是谁？

oed

cai9801 发表于 2025-12-5 09:27
这样的话，公寓可能大涨

这是解决住房危机唯一方法

groper

fiony 发表于 2025-12-5 13:47
悉尼房价全球第二？第一是谁？

必须是香港啊

flyfish668

为了维持高房价，只能不断增加移民。自由党移民政策害死房东

Isydney

大难临头，媒体还在鼓吹房价，圣诞过后，尸横遍野