在澳洲各大首府，传统置业建议为何失灵了？

dootbear

澳洲金融时报：在澳洲各大首府，传统置业建议为何失灵了？

房价大涨让“置业阶梯”的第一阶消失。

各大首府城市许多入门级住房，年轻人们已经基本已买不起，“修修补补”的房子也几乎绝迹。

过去十年住房财富增速最快的年龄段，可能让人意外是千禧一代（Millennials）。

毕马威对澳洲统计局数据的分析显示，至2024年的10年里，千禧一代房产资产平均上涨169%，约合100万澳元，甚至快过婴儿潮一代（Baby Boomers）。

但在一些千禧一代财富大增的同时，同一轮房市繁荣也让其他世代人更难踏上置业阶梯。

不仅在澳洲最贵的悉尼，买家为中位数房产凑首付平均要花13年以上；房价猛涨也让“先买入门房，再换大房”的传统建议难以执行，因为仅存的可翻修房更远离中央商务区（CBD），房况更差也更贵。

进行这项分析的毕马威城市经济学家罗恩斯利（Terry Rawnsley）说：“置业阶梯的阶梯间距，现在比过去二十年任何时候都更大，年轻澳洲人迈出第一步比以往更难。”

十年前在二十几岁、三十出头就上车的千禧一代，如今已累计到平均161万澳元的住房财富，高于2014年的59.6万澳元。

其中很大一部分动力来自这十年间不断“以小换大”。

但这一过程与超低利率和建筑行业梗阻同时发生，需求被推高、供应受限，房价被抬升。

而推动已购房千禧一代致富的同一顺风，也等于抽走了置业阶梯的第一阶。也就是，那些让上一代买得起的“入门房”，对普通首置者已遥不可及。

罗恩斯利说，这既是“代际不平等”的结果，也是“驱动因素”。

他说：“过去十年的繁荣抬高了所有（房主）的船。”

“如果你足够幸运踏上了置业阶梯，就享受了这些好处。”

“但我们当前25—34岁这批人，可能会错过这波上涨，他们就是进不了自有住房，因为第一道门槛太高。”

“房价的陡增造就了一个‘缺失的阶梯’。”

缴纳创纪录份额的税收

房屋和养老金（super）飙升叠加宽松的税制，让年长的澳洲人比以往更富；与此同时，劳动年龄人口承担了创纪录份额的税收。

这削弱了他们买房和达成同等财富的能力，除非得到父母银行的资助。

上周的生产力峰会重点关注代际不平等风险；财长查默斯会后表示，在未来税改中，要为打工者和年轻人实现“公平机会”是优先事项。

住房正在放大这种不平等：越来越只有拥有家族财富的人买得起，而住房的税收友好也加速了既有房主的财富累积。

罗恩斯利说，供给不足把问题进一步“加速”。

他说：“对于想迈出第一步的人来说，这一下要跨的距离，比过去大得多。”

这也推高了攒标准首付所需的时间。

澳新银行与Cotality的独立分析显示，2004年之前，凑够中位数住房20%首付平均需9年；新冠后升至10.6年。

而在可负担性最差的悉尼，现在平均要13.1年。

同时，住房中位价与平均年收入之比，从2004年的6.7倍，涨到去年9月的8倍。

罗恩斯利说，这就是为什么拥有住房的年轻人更少。

25—34岁自住房占比从2003—04年的58%，降至2023—24年的43%。

罗恩斯利说：“以前你更可能先买更便宜的房子或两居公寓，自己动手修一点，攒到权益再换大。”

“但现在难多了，因为第一步就是大跨，哪怕先买到两居公寓，下一步换三居独立屋又是大跨。置业阶梯的阶距被越拉越开。”

罗恩斯利补充，这不仅是第一阶更难够到的问题；对于很多人，如今的可买房源要么更费力翻修，要么比上一代“第一阶”离就业中心更远。

他举了悉尼25至30年前买房的例子：“三十来岁的人会想，‘我能住哪？’他们会在彼得Petersham、Redfern、Surry Hills买下破旧排屋。”

“这些房在六七八十年代，伴随城市郊区化被疏于维护。所以当时有一批结构扎实、地段很好的可负担住房，人们买来能砸几面墙、装几扇窗。”

但这类可翻修房的存量如今已被耗尽。罗恩斯利说，而此前首置者会看的外西的Seven Hills、南区的Padstow、西区的Greystanes或好事围等地，通常通勤30—40分钟其可负担房源也在减少。

“过去你可能有不同的置业阶梯可爬。也许你善于翻修；也许先买公寓，再买小房，再买大房；或者搬到离城半小时的地方。但这些阶梯都在被撤走。”

一些城市仍有可负担入门房

房地产中介公司Ray White首席经济学家科尼斯比（Nerida Conisbee）说，悉尼“确实在见底”，但在墨尔本、阿德莱德等城市仍有可负担的入门房。

科尼斯比说：“以墨尔本为例，六七十年代建的公寓更结构可靠，又在很受欢迎的城区，仍然买得起。比如到Hawthorne，大约75万澳元还能买到一套公寓。”

“在布里斯班，往外走10公里，仍能买到相对可负担的可翻修房。”

当然，问题在于，这些可翻修房已不同于新冠前。

“它们一般离中心城更远，这是最大的变化；而且往往更破，这也是另一重挑战。”

她说：“布里斯班就是例子。增长太猛，五六年前能很便宜买到的可翻修房，现在没那么好找了，你得搬到比过去更远的地方。”

科尼斯比说，解决问题要靠多建房。

她说：“（新冠期）冲击可负担住房的第二波，是建筑业的大麻烦。”

“突然之间，不只是存量房涨价，新房的建造成本也变得非常高。”

“我们看到新房建造成本上涨了30%—40%。这抑制了开发，更多人被挤向存量市场。”

受影响的不仅是首置者。缩宅族也想在好地段买两居公寓，这正是“第一阶”。

科尼斯比说：“问题不太在于资金可得性，而在于有无合适房源。”

“我们面临的问题是，占大房的年长澳洲人不愿缩宅……因为他们常常找不到合适的小房可搬。”











来源：

https://www.afr.com/wealth/perso ... ken-20250818-p5mnqx


Lucy DeanWealth reporter
Aug 26, 2025 – 5.00am

dootbear

本文要点：

1. 十年房价猛涨，千禧一代房产资产均增约一百万，未上车者更难踏上第一阶。

2. 悉尼攒20%首付平均需13.1年，置业阶梯间距前所未有地拉大。

3. 入门房远离CBD、房况更差且更贵，传统“先小后大”路径失灵。

4. 代际不平等加剧：有家底者更易买房，税制与供给不足放大差距。

5. 可翻修房存量枯竭；部分外圈仍有入门房，但更偏远、维修成本高。

6. 解法在于加速新建住房；缩宅族与首置者对同类两居房源竞争。

凯瑟琳琳

”千禧一代，如今已累计到平均161万澳元的住房财富，高于2014年的59.6万澳元。

其中很大一部分动力来自这十年间不断以小换大”

” 上周的生产力峰会重点关注代际不平等风险”

生产力峰会整天喊“代际不平等”，掰开了说就是：千禧一代踩着自住房升级红利滚雪球，财富差距越拉越大。

如果政府真的要动刀代际不公，还能动谁？自住房 CGT 免税可是每年六百亿的超级漏洞。

这也并不是哪一党的计划。自由党也好，工党也好，在“代际公平”这个话术上早就形成了共识。

下一步计划就差写在黑板上： 自住房 CGT 。

wxm611

遗产税？

che999

买家为中位数房产凑首付平均要花13年以上

20%的125万，是25万，要存13年，每年存2万？

RCF50

未来只会越来越难。独立屋通勤时间长，公寓质量又堪忧

maatthew

澳洲政府其实心知肚明澳洲社会现在最大的问题在哪里 productivity 否则财长也不会开那个会讨论什么productivity了

生产力低下的结果就是整个社会根本没有能力开启大型基础设施建设和项目更新的能力 所有设施都落后社会发展的需要了 落到住房头上 新造的大型公寓质量堪忧 开工的项目又慢过人口增长的速度 链接城市和远郊区住宅的比如道路和地铁之类基础设施又严重落后 逼得人们近郊的house买不起，公寓不敢买，远郊的house买得起可谁愿意搬过去

abcd12345

流传这样一个说法  一位成功的人士 一身资产应该是1000万 澳元 而在房产上得到递增的又很普遍。很多富人都热衷于地产 投资。这从澳洲的历史和现状中可以证实 其中除了运气 各人的智慧起决定作用 甚至你交什么样智慧的朋友和对你影响的环境都十分重要

future2521

階級分化越來越嚴重了，歷史總是重演，然後是民粹升起。

hankz

很好奇某位阿姨一直在鼓吹自住房CGT，是真的悲天悯人为国为民还是另有目的？

FlyJoe

太贵了

sarahlin

hankz 发表于 2025-8-28 09:24
很好奇某位阿姨一直在鼓吹自住房CGT，是真的悲天悯人为国为民还是另有目的？ ...

我看纯粹是脑洞大，这种不对等的新税引进无异于政治自杀。除非以后新买的自住房贷款可以抵税，那还可以说同步引入CGT，否则这种事也就最多绿党提提，大家骂一顿拉倒。

happyyuanchi

maatthew 发表于 2025-8-28 08:30
澳洲政府其实心知肚明澳洲社会现在最大的问题在哪里 productivity 否则财长也不会开那个会讨论什么producti ...

城市摊大饼本来就会让通勤时间大幅上升，这样生产力也不可能上去

xq052b

"过去十年住房财富增速最快的年龄段，可能让人意外是千禧一代（Millennials）。

毕马威对澳洲统计局数据的分析显示，至2024年的10年里，千禧一代房产资产平均上涨169%，约合100万澳元，甚至快过婴儿潮一代（Baby Boomers）。

十年前在二十几岁、三十出头就上车的千禧一代，如今已累计到平均161万澳元的住房财富，高于2014年的59.6万澳元。"


教科书式的把因果倒置了

“千禧一代”是现在的社会中坚，他们把偏远区弄成了中产区，当然是增幅最大啦

当年买山区都属于“偏远”了

所以一个推论就是，要想增幅大，就要去买现在年轻人买的地区

天涯浪客

hankz 发表于 2025-8-28 09:24
很好奇某位阿姨一直在鼓吹自住房CGT，是真的悲天悯人为国为民还是另有目的？ ...

那是因为她和儿子都以经完成房地产布局了，根据她说的＂老爸爸原则＂，她们家族的所有房产都不受影响。所以才能悲天悯人。。。

rains

天涯浪客 发表于 2025-8-28 08:09
那是因为她和儿子都以经完成房地产布局了，根据她说的＂老爸爸原则＂，她们家族的所有房产都不受影响。所 ...

就是那个用水桶接屋顶漏水的故事主人公吗？

skysadness

现在看新闻都是想推测政府要增加什么税

sylvannus

maatthew 发表于 2025-8-28 08:30
澳洲政府其实心知肚明澳洲社会现在最大的问题在哪里 productivity 否则财长也不会开那个会讨论什么producti ...

脱实向虚，都玩金融游戏左手倒右手去了

xq052b

sylvannus 发表于 2025-8-28 12:55
脱实向虚，都玩金融游戏左手倒右手去了

因为实业不挣钱

为什么实业不挣钱，因为人工太高，税太高

codeviny

xq052b 发表于 2025-8-28 13:02
因为实业不挣钱

为什么实业不挣钱，因为人工太高，税太高

人工太高是不是又说明老百姓收入还不错？但是总是公司抱怨人工贵，工人抱怨收入低。