请澄清一个问题，个人卖出在国内唯一一套住房，算不算澳洲的投资房收CGT

cathyqk

和人争执一个税务基本问题，澳洲PR或公民卖出在国内唯一一套房子，所得收益差额ATO收不收CGT。

Billhan1989

据说是如果不是你在世界上的唯一住房就要收，但报不报看你自己吧

cathyqk

Billhan1989 发表于 2025-7-26 17:13
据说是如果不是你在世界上的唯一住房就要收，但报不报看你自己吧

是的。

joyalty

这其实是个很复杂的问题，和这套房子的购买以及出租历史有关

gcc

我觉得要看你在澳洲名下有没有房子。关键就是同一时刻，只能有一套自住房，不管在世界哪个国家。同一时间的其他房产，都算投资房。

不知这么理解对不对，请各位大神指正。

cathyqk

gcc 发表于 2025-7-26 17:24
我觉得要看你在澳洲名下有没有房子。关键就是同一时刻，只能有一套自住房，不管在世界哪个国家。同一时间的 ...

假设澳洲名下无任何房产，只有国内有一套，这套卖了，算不算投资房？

gcc

cathyqk 发表于 2025-7-27 15:59
假设澳洲名下无任何房产，只有国内有一套，这套卖了，算不算投资房？

我觉得算自住

inandbr

比较难搞，主要看你是不死澳洲的税务居民，如果不是，不需要

如果是，那么你很难证明中国的房产是你的自住房，即使只有一套，从而拿到cgt豁免

2000lily

据说ATO是可以知道的，因为国内卖掉房子后的款项要转入你国内的银行帐户，而海外人士在国内开户是需要澳洲税号的，如果你仍然保持中国护照就不知道了。不过你怎么把那么大一笔钱转出来？一动ATO就知道了吧

bbsmile

cathyqk 发表于 2025-7-27 15:59
假设澳洲名下无任何房产，只有国内有一套，这套卖了，算不算投资房？

如果常住澳洲，就不算自住房，你实际没住，要算投资房

henryhe1985

bbsmile 发表于 2025-7-27 23:48
如果常住澳洲，就不算自住房，你实际没住，要算投资房

查了一下Copilot,以下是答案

在澳大利亚税法下，如果你是澳洲税务居民，即使你卖的是海外的房产（比如中国的唯一住房），你仍然可能需要缴纳资本利得税（CGT）。以下是关键点：

???? 海外唯一住房是否需要缴CGT？
✅ 需要缴纳CGT的情况：
你是澳洲税务居民；
你卖的是海外房产（例如中国的房子）；
该房产在你持有期间增值了；
即使该房产是你在中国的唯一住房，澳洲税法不自动承认海外房产的“主居所豁免”。

❌ 可能不需要缴纳CGT或可部分豁免的情况：
如果你在成为澳洲税务居民之前就拥有该房产，CGT计算通常从你成为税务居民的那天起开始；
如果该房产在你成为澳洲税务居民后一直是你的主居所，你可能可以申请部分主居所豁免，但这通常需要你能证明你在该房产居住过；
如果你在出售前对房产进行了估值，可以用该估值作为成本基准来计算CGT 1。

???? 特别注意：
澳洲税务局（ATO）不承认海外的“唯一住房”自动享有主居所豁免；
如果你在成为澳洲税务居民后出售海外房产，你需要申报该交易并计算CGT；
你可以使用市场估值法来确定成为税务居民时的房产价值，作为成本基准；
如果你在出售时仍是澳洲税务居民，你必须在报税时申报该资本利得。

???? 建议你做的事：
确定你成为澳洲税务居民的日期；
获取该房产在你成为税务居民时的市场估值报告；
计算从那时起到出售时的增值部分；
咨询注册税务代理或会计师，确保你能正确申报并利用可能的豁免或折扣（如50% CGT折扣）。

个人补充
一般来说可以按照年限计算cgt， 例如30年前你以一万购入这套国内的房子，10年前你成为澳洲居民，现在你要买房子，房子价值301万，那么你的增值部分就是 （301-1）*0.5*（10/30）=50万

以上是我不专业的分析，仅供参考

henryhe1985

gcc 发表于 2025-7-27 19:30
我觉得算自住

是否算自住，其中一个条件是“是否因为工作生活的原因，短暂并有计划地搬离这个房子”

ato上面就有个案例解释，如果你离开中国，并没有预订的回归国内工作生活的证据，这样就不算是自住房，只能按照投资房算。

总之政府写税法的都是高手，我们能想到的他们基本都想到了，只能想办法少交。

kevindo

关键是基本近10年在中国买的房子，全部都亏到本金都没有了，还交什么CGT。。。

gcc

henryhe1985 发表于 2025-7-28 10:23
查了一下Copilot,以下是答案

在澳大利亚税法下，如果你是澳洲税务居民，即使你卖的是海外的房产（比如中 ...

我感概一下。。。这个PR拿的好鸡肋！！！

福利没有享受到，先给澳洲政府上供！

gcc

henryhe1985 发表于 2025-7-28 10:23
查了一下Copilot,以下是答案

在澳大利亚税法下，如果你是澳洲税务居民，即使你卖的是海外的房产（比如中 ...

想请教一下各位大神，“税务居民”是怎么定义的呢？

是PR下签那天开始，还是首次登陆开始？还是住满183天开始？。。。。。。

gcc

kevindo 发表于 2025-7-28 10:35
关键是基本近10年在中国买的房子，全部都亏到本金都没有了，还交什么CGT。。。 ...

我觉得那也要找ATO做investment loss.凭什么他们只进不出。。。

henryhe1985

kevindo 发表于 2025-7-28 10:35
关键是基本近10年在中国买的房子，全部都亏到本金都没有了，还交什么CGT。。。 ...

这是个好问题，如果是最近10年买的，真的亏了应该是可以claim loss的，关键是大部分人是很早就买了，按照年份算还是有增值的。

henryhe1985

gcc 发表于 2025-7-28 11:04
想请教一下各位大神，“税务居民”是怎么定义的呢？

是PR下签那天开始，还是首次登陆开始？还是住满183 ...

我的理解是住满183天才是澳洲的税务居民。
你没住满的话，也就等于大部分时间在国内，那国内当然是自住房啦。就不存在楼主原来的那个问题了

henryhe1985

gcc 发表于 2025-7-28 11:01
我感概一下。。。这个PR拿的好鸡肋！！！

福利没有享受到，先给澳洲政府上供！ ...

你可以让父母移民过来，住够10年拿政府的养老金

cathyqk

gcc 发表于 2025-7-28 11:01
我感概一下。。。这个PR拿的好鸡肋！！！

福利没有享受到，先给澳洲政府上供！ ...

现在交换账户的CRS实在太恐怖了。

波风鸣城

gcc 发表于 2025-7-28 11:01
我感概一下。。。这个PR拿的好鸡肋！！！

福利没有享受到，先给澳洲政府上供！ ...

这个和pr没有关系，只和是不是澳洲税务居民有关系。
从你成为税务居民开始，到卖掉房子那天的增值来交cgt.
这个其实很好操作，只需要估价的时候注意点就行，说不定还有capital loss可以拿来carry forward。

gcc

henryhe1985 发表于 2025-7-28 11:23
你可以让父母移民过来，住够10年拿政府的养老金

父母在这里住够10年，他们国内的房子就变投资房了吧。。。哈哈哈ATO都替大家提前想好了

gcc

henryhe1985 发表于 2025-7-28 11:22
我的理解是住满183天才是澳洲的税务居民。
你没住满的话，也就等于大部分时间在国内，那国内当然是自住房 ...

那我问问哦，如果今年满183天，明年没满，后年有超过183天了，那这种怎么搞？。。。。

摩尔公园

gcc 发表于 2025-7-28 16:31
那我问问哦，如果今年满183天，明年没满，后年有超过183天了，那这种怎么搞？。。。。 ...

如果中国的房子你确实可以钻空子，澳洲你钻不了，因为非税居民税更高

gcc

摩尔公园 发表于 2025-7-28 16:42
如果中国的房子你确实可以钻空子，澳洲你钻不了，因为非税居民税更高

我意思是怎么报税？隔年报？

kevindo

gcc 发表于 2025-7-28 11:05
我觉得那也要找ATO做investment loss.凭什么他们只进不出。。。

是的，我也觉得，真的赚钱了该交就交，LOSS了也据实报呗

gcc

另外，我的会计师认为，税务居民是从PR下签开始算起。。。所以我很晕。


他意思是说，是否满183天这个条件，其实指的是那种旅游签证。比如父母600签证，过来住一年，其实理论上也算税务居民。。。我感觉不太对，也可能是因为周围的探亲父母，持有600签证的，没有一个报税的。。。

kevindo

henryhe1985 发表于 2025-7-28 11:22
我的理解是住满183天才是澳洲的税务居民。
你没住满的话，也就等于大部分时间在国内，那国内当然是自住房 ...

国外的房子是不是也适用于六年法则呢？比如说澳籍在国内买了唯一的自住房，住满了半年后出租了，那六年后卖，如果有收益的话是不是也适用于自住房六年免CGT的优惠呢？

xq052b

CGT是从你变成澳州税务居民开始算的

比如你100W买的，那时候不是税务居民

涨到200W的时候，你移民澳村，成了税务居民

250W的时候卖掉，那么就CGT根据250W - 200W = 50W来算

wuxiaoq

gcc 发表于 2025-7-28 16:54
另外，我的会计师认为，税务居民是从PR下签开始算起。。。所以我很晕。

会计师不对。
PR 长期在国内的也很多，就不是税务居民了。旅游签证不能在澳工作，就不会申请税号，ATO管不到吧？但是会把他们存款利息收入直接扣掉很多税。