为什么你现在应该提前还清房贷？

dootbear

经济学人：在欧美，为什么你现在应该提前还清房贷？

几十年来首次，数字显示提前偿还住房贷款可能是个好主意。

对于少数仍在享受“低利率假期”的幸运房主来说，这段时光是美好的。

三年前，在英国和欧洲大部分地区，抵押贷款利率仍接近1%，在美国也仅高出一两个百分点。即使后来利率上升，新贷款的借贷成本翻倍甚至三倍，那些在2020年代初锁定低利率的房主，依然沉浸在过去的美好中。

而且，促使利率上升的通货膨胀还削减了他们债务的实际价值。

但这种“假期”对许多人来说已结束。

虽然美国的固定房贷利率通常可持续数十年，但英国和欧洲大陆大部分地区的房贷期限多为五年或更短。

2022年初，超低利率的贷款最后一次出现，随后借贷成本迅速攀升。

换句话说，许多房主的利息支出要么已经大幅增加，要么很快就会增加。对于有闲置资金的人来说，几年前看似遥远的问题如今变得迫在眉睫，他们是否应该提前偿还贷款？

对上世纪80年代贷款的人来说，答案显然是“应该”。当时，利率高达两位数，仅仅支付利息就已艰难，更不用说偿还本金。现在重蹈当年覆辙的风险实在太大，因此最好尽早偿清债务，只要还能做到。即使利率维持在当前水平，提前还贷也能节省未来的利息支出。

但对于经历了过去几十年低利率的人来说，想法可能完全不同。过去几十年，利率持续走低，直到新冠疫情期间实施的超宽松货币政策才结束。与此相比，过去几年的加息更像是“反常”。

更重要的是，长期以来，提前还房贷的机会成本一直高于可能节省的利息。对于在2022年前以接近1%利率贷款的人来说，这一点尤为明显，因为现在普通银行存款利率已是当初的好几倍。在这种情况下，选择提前还贷而不是将资金存入银行赚取更多利息，显然不合理。

长期来看，投资股票的机会成本更高。20年前，英国的房贷利率大致与现在相当，约为5%。即使当时面临百年一遇的金融危机，投资股票也比提前还贷更划算。自2005年以来，按英镑计算，MSCI全球股票指数的年化名义回报率超过10%。如果你的房贷利率在未来20年保持不变（尽管实际上已下降），那么2005年提前偿还1000英镑的贷款可节省约1800英镑的利息，而将这笔钱投资于全球股票基金则可获利6500英镑。

如今的房主需要考虑，股市是否还能提供如此亮眼的回报。

英国投资者的高回报部分得益于英镑大幅贬值，使外币计价的外国股票回报更为可观。

对全球投资者来说，过去几十年的高回报很大程度上来自股票估值的膨胀。

例如，20年前，MSCI全球指数的市盈率为22倍，而现在已升至30倍。

换句话说，股市的涨幅很大一部分源于市场情绪，而非企业盈利。

除非投资者继续推高企业每一美元利润的价值，否则未来超高回报的空间将受到限制。

因此，现在提前偿还房贷比很长一段时间以来都更具吸引力，甚至超过了过去利率同样高甚至更高的时期。

对于央行而言，这可能是个奇怪的现象，在他们开始收紧货币政策以抑制通胀之后这么久，许多央行最近几个月反而在放松政策。

那些幸运地锁定了数十年低利率的借款人，仍将享受一段时间的“假期”，但对许多其他人来说，现实已在召唤。



来源：

https://www.economist.com/financ ... your-mortgage-early

Feb 13th 2025

dootbear

本文要点：

1. 过去几年，许多房主享受了低利率贷款，但随着利率上升，提前还贷的需求变得紧迫。

2. 上世纪80年代的高利率让人们倾向于尽早偿清贷款，以避免未来高额利息负担。

3. 近年来，低利率和高回报的投资机会让提前还贷变得不划算，尤其是银行存款利率提升后。

4. 投资股票长期收益颇高，过去20年全球股票指数年均回报超过10%，远超房贷利率节省的利息。

5. 目前股市估值高企，未来超高回报可能受限，促使许多房主重新考虑提前还贷的可行性和吸引力。

挑灯亮剑

这就像一个富二代问我，你好傻，为什么要贷款，多给银行那么多钱。

pingyu1109

不提前还清房贷，难道是我不想吗？

SAland

几十年来首次，数字显示饿了就吃饭可能是个好主意。

ArmFeel

何不食肉糜！

yl002

真尼玛有病。。。病的不清

不提前还贷，是因为我拿钱去吃喝嫖赌了吗？

ericcheung17

为啥不先挣一个小目标

Y叔

能提前还清，多数人都会还清，不是想不想的问题

yx.zhang

yl002 发表于 2025-2-17 07:00
真尼玛有病。。。病的不清

不提前还贷，是因为我拿钱去吃喝嫖赌了吗？ ...

这文章写给有余钱做其他投资的人的 不是满杠杆的房贷者的

rayki

说的好像普通老百姓有能力还钱，而宁可付利息也不肯还似得。站着说话不嫌腰痛，和说中国老百姓都有存款，干嘛不出来消费一样的问题。

Siva

yl002 发表于 2025-2-17 10:00
真尼玛有病。。。病的不清

不提前还贷，是因为我拿钱去吃喝嫖赌了吗？ ...

华人可能是这样想的。
但是西人有拿很大笔用来旅游，hobby玩车玩船玩枪各式各样，收入不太高但是这种支出减不下来的。
但是就算看了这文章也是白费，人家就这样的消费观。
前阵子论坛不是分享一本书，死之前怎么把钱花完？贷款花钱才是最高享受哈

wmwqdxys

看到文章的第一行就有一个疑问： 澳洲是不是也包括在内？

happyheros

你以为我不想吗

PeanutJr

pingyu1109 发表于 2025-2-17 08:17
不提前还清房贷，难道是我不想吗？

就是

我都不知道为什么有人写这种文章

yourock

rayki 发表于 2025-2-17 10:06
说的好像普通老百姓有能力还钱，而宁可付利息也不肯还似得。站着说话不嫌腰痛，和说中国老百姓都有存款，干 ...

有钱不还房贷，放offset, 美其名曰为了资金灵活性，然后拿去炒股，被带头大哥忽悠，最后房贷没还，钱也没了。这种事情不新鲜。别问我怎么知道的。

sylvannus

pingyu1109 发表于 2025-2-17 08:17
不提前还清房贷，难道是我不想吗？

offset就是提前还贷了。不提前还贷的意思指继续抵押加杠杆买房，实现滚动借贷

Huayra-J

PeanutJr 发表于 2025-2-17 11:40
就是

我都不知道为什么有人写这种文章

如果你有这样的疑问，说明不是这个文章的受众。
第一是因为华人普遍不喜欢贷款过日子，无论利息高低，都想着如何赶快还清，无债一身轻。但很多西方人不是这么想的，一方面有着房贷的同时，还有着超高的消费，车贷，甚至什么旅游贷，消费贷，以及超高的信用卡逾期bill。
第二是很多据我所知美国买房很多是可以fix 10年20年的，所以很多人的房贷是1% 2% fix了很久。这篇文章也是提醒这些fix的低利息到期的贷款者，如果有闲钱，目前的高利息情况下要优先考虑提前还完房贷

不要觉得不可思议，我真的见过信用卡只还minimal payment的澳洲人，也不知道是数学不好，还是消费观念太超前。

dpblue

原来大家都不懂啊

现在大家多余的钱放在offset账户，就是提前还完贷款。
如果把多余的钱直接放入home loan账户，银行可以降低你每个月的最低还贷额，那就是不提前还完贷款，因为你放入home loan账户的钱还可以用redraw重新取出来。

rayki

yourock 发表于 2025-2-17 11:47
有钱不还房贷，放offset, 美其名曰为了资金灵活性，然后拿去炒股，被带头大哥忽悠，最后房贷没还，钱也没 ...

哈哈，没有闲钱也去炒股，那就是自己对自己高估了。

chcfy

yl002 发表于 2025-2-17 10:00
真尼玛有病。。。病的不清

不提前还贷，是因为我拿钱去吃喝嫖赌了吗？ ...

Re  #7  

也有可能是 “ 琴棋書畫 芙蓉風雅 ” （珠寶手飾 ...）

yzy01

难得又一个评论一致的帖子

chcfy

rayki 发表于 2025-2-17 14:07
哈哈，没有闲钱也去炒股，那就是自己对自己高估了。

Re  #20

當聽聞  出租車司機 茶樓點心大嫂  都賺賺賺 .....

chcfy

這篇文稿的出處 肯定不會是   " .au "
因為  只有 .au   這個蠢政府才有 “負扣稅”  

小胖子吃辣肉面

sylvannus

这是英国的帖子，英镑贬值很多，导致美元股票投资叠加了汇市的收益

Flyingfree

挑灯亮剑 发表于 2025-2-17 07:43
这就像一个富二代问我，你好傻，为什么要贷款，多给银行那么多钱。

现代版的“何不食肉糜”

punky

这不是给华人写的 而是给鬼佬。 我他妈的路上捡到20cents 都想放到offset!

vivic2333

如果有能力，谁不想提前还清房贷啊

abh

yl002 发表于 2025-2-17 10:00
真尼玛有病。。。病的不清

不提前还贷，是因为我拿钱去吃喝嫖赌了吗？ ...

有钱不是应该先吃喝嫖赌吗，有多才贷款买房