自住房出租超过6年还适用六年法则吗？

springtt

自住房自住七八年，然后买了新房子搬进去自住，老房子出租变为投资房；如果老房子出租超过六年，比如出租了8年然后卖掉，那么是不是出租的前六年可以按自住房算免除cgt，然后后两年缴纳cgt？还是说必须在六年之内卖掉？否则就不能申请免除cgt？

人在悉尼已中年

六年法则的前提是只有一套房

人在悉尼已中年

六年法则是要在六年内转回自住房自住。

人在悉尼已中年

你这个就是投资房

springtt

人在悉尼已中年 发表于 2024-3-11 14:47
你这个就是投资房

不好意思，如果我的理解没问题的话，你上面三条回复说法都不对；之前的自住房出租六年之内卖掉可以适用六年法则，选了老房子做为自住房，那么现在的自住房以后出售的时候就要做为投资房，也就是同一时间只能有一套自住房，而不是说只能有一套房子。这一点是明确的，我只是不确定是否必须在出租六年内卖掉。

人在悉尼已中年

springtt 发表于 2024-3-11 15:42
不好意思，如果我的理解没问题的话，你上面三条回复说法都不对；之前的自住房出租六年之内卖掉可以适用六 ...

你应该仔细学习一下，什么叫六年法则，什么叫主要自住房认定法则

你的情况都不符合。

Forbne

不可以，出租超过6年，一切都结束了，只能按投资房报税，ATO都有你的退税记录，除非你是私下出租从不退税。

kr2000

我理解是这样的
但是你现在的自住房这6年要算投资房

人在悉尼已中年

kr2000 发表于 2024-3-11 16:28
我理解是这样的
但是你现在的自住房这6年要算投资房

已经过了六年，不可能自己选择哪个房子当自住房了

yn0521

老房子6年免CGT 意味着新房子要交6年CGT
反正在这6年里 2套房子至少有一套要按投资房交税的，政府又不傻

flyinfree

自住房自住七八年，然后买了新房子搬进去自住，老房子出租变为投资房；如果老房子出租超过六年，比如出租了8年然后卖

如果你没有买新房自住而是在外租房，当然，你的理解是对的。。但一但有了新购的第二套房子。。。咳。。。你这房子就不能再运用六年法则了。。。

yourock

我觉着lz对 可以保持6年比例 这个里面举例的James就是lz的情况
https://www.ato.gov.au/individua ... -as-main-residence#

人在悉尼已中年

yourock 发表于 2024-3-12 09:27
我觉着lz对 可以保持6年比例 这个里面举例的James就是lz的情况
https://www.ato.gov.au/individuals-and-fa ...

你应该仔细看看，楼主的房子出租时间超过六年了，已经不适用主要自住房认定法则了。

Poweregg

yourock 发表于 2024-3-12 09:27
我觉着lz对 可以保持6年比例 这个里面举例的James就是lz的情况
https://www.ato.gov.au/individuals-and-fa ...

treat the Brisbane house as his main residence for the period after he moved out in October 2014 until he purchased his new main residence in Perth in October 2019.

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就像前面说的
同一时间只有一套自住
一般是选择到自己买了新房子为止
不然新房子要算CGT？

springtt

yourock 发表于 2024-3-12 09:27
我觉着lz对 可以保持6年比例 这个里面举例的James就是lz的情况
https://www.ato.gov.au/individuals-and-fa ...

谢谢，我看了一下也觉得和这个James的情况比较符合。

springtt

人在悉尼已中年 发表于 2024-3-12 10:12
你应该仔细看看，楼主的房子出租时间超过六年了，已经不适用主要自住房认定法则了。 ...

James:

bought a house in Brisbane on 15 September 2012 and moved in immediately
moved to Perth on 10 October 2014 and rented out his Brisbane house
bought and moved into a new house in Perth on 3 October 2019
sold the house in Brisbane on 1 March 2023.

链接中James的房子从2014年出租到2023年出售，超过9年了。

springtt

哦我又仔细看了一下，链接中的James14年出租了之前的自住房，但直到19年才买了新的房子，所以是不是如楼上一位回复的，如果买了新房子而不是租房，那么老房子就不能认定为自住房了？

GoJetter

yourock 发表于 2024-3-12 09:27
我觉着lz对 可以保持6年比例 这个里面举例的James就是lz的情况
https://www.ato.gov.au/individuals-and-fa ...

人家黑字有写一定要当作自住房

人在悉尼已中年

springtt 发表于 2024-3-12 14:57
哦我又仔细看了一下，链接中的James14年出租了之前的自住房，但直到19年才买了新的房子，所以是不是如楼上 ...

都已经说了，你的情况就是投资房

GoJetter

springtt 发表于 2024-3-12 14:57
哦我又仔细看了一下，链接中的James14年出租了之前的自住房，但直到19年才买了新的房子，所以是不是如楼上 ...

是的 我的会计是这样说的 买了新房显然就不适用 你租房还说的过去

人在悉尼已中年

springtt 发表于 2024-3-12 14:52
James:

bought a house in Brisbane on 15 September 2012 and moved in immediately

他那个六年是从买第二个自住房开始算，这叫主要自住房认定法则。可以任选老或新作为自住房免增值税，但这一时期内，另一个房子要计算增值税（就算是实际自住也要计算增值税）


这种情况适合大城市搬去小地方养老，比如悉尼搬到珀斯这些房子增值慢的小地方

人在悉尼已中年

正常来说，买自住房一般都是越买越好/贵，所以主要自住房认定法则的实际意义并不多，主要就是适用于大城市去小地方。

springtt

所以其实是否出租超过六年不是决定性因素，而是是否买了新房子并搬进去超过6个月对吧？

人在悉尼已中年

springtt 发表于 2024-3-12 15:14
所以其实是否出租超过六年不是决定性因素，而是是否买了新房子并搬进去超过6个月对吧？ ...

上面已经说了，你要把六年法则和主要自住房认定法则分清楚。一套房适用六年法则（一套房产，因不可抗力，要搬出，出租六年内，搬回自住，出租期间还算自住房，以后卖房，不用计算增值税，这个六年是可以重复的。就是说回来自住后，可以再因不可抗力，搬出，出租）。

两套房适用主要自住房认定法则

fly4freedom

所以一套房出租六年内例如说最后一年回去自住的话，是不是还可以用六年法则？例如说接下来一直自住，是不是也要住够六年内卖？还是说六年后可以搬出去，然后又回去再卖？

szrqypl

fly4freedom 发表于 2024-3-14 21:34
所以一套房出租六年内例如说最后一年回去自住的话，是不是还可以用六年法则？例如说接下来一直自住，是不是 ...

好像不用六年，搬回去自住超过六个月还是一年，又可以出租六年，如此往复

cecilia04

mark

三文鱼贝贝

那是不是出租6年以上，期间一直没有买房而是在外面租房，然后再搬回去自住几年然后出售，是否就可以当自住房出售啦？谢谢！

springtt

三文鱼贝贝 发表于 2024-3-16 23:58
那是不是出租6年以上，期间一直没有买房而是在外面租房，然后再搬回去自住几年然后出售，是否就可以当自住 ...

我理解是这样的，只要你没买新的自住房。

忽然一周

springtt 发表于 2024-3-17 12:40
我理解是这样的，只要你没买新的自住房。

如果又再买房了，你需要指定一套是自住房

反正原则是再任何一个时间节点上，你只指定一套自住房， 例外的只有六个月的重合期，这里不复杂化讨论