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发表于 2024-2-27 11:18
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本帖最后由 laji 于 2024-2-27 18:18 编辑
zxie8 发表于 2024-2-27 10:17
谢谢，我明白你的意思，但是不适用我，我之前refinance出来的钱又拿来买投资房，后来投资房卖掉后现金拿 ...
楼主 loan 的演变史：
Current loan is a refinance to pay off previous loan
—> . Rounds of refinance to buy a number of properties，
--> some properties are investment, some owner-occupied
--> some are already sold (ie cash-in)
梳理一下：
- loan 初使用于购买自住， 随后经历若干次refinance 和新购， 成为自住+投资组合
- 在自住+投资组合中， 投资房已经卖掉， 转化为手里的现金
- 银行对贷款人的 income， serviceability, 对房子增值， LVR 都满意， 同意在卖掉部分抵押房房产后，依旧维持 loan size.
- 现将此自住出租， 请问 total loan size 中还有多少 loan 可以报ATO抵税
根据 ATO rule：
- 每次refinance， 必须用于购买新的投资， 或者清偿旧的 投资， 才能抵税
- 如果refinance 出来的钱 仅仅部分用于购买新的投资， 或者清偿旧的 投资房，那么，仅有那部分才能抵税
- 当一个loan 既包含投资房，又包含自住房时，仅有投资房对应的 loan portion 才能抵税
- 当投资组合部分售出后，剩余的投资房只能维持其原有loan portion 扣税， 不可以扩大到整个loan，哪怕银行同意剩余投资足以抵押整个loan。
给楼主的建议
- 楼主提供给会计每次 refinance statement
- 会计算出这个即将被出租的自住房 在total loan 中的份额
- 会计将这个份额 产生的 interest 用于抵税。
- 注意这种自住+投资混合loan 的 CASE已经多次被ATO点名关注
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