请问大家投资房的还款策略

mightyview

请问大家如果自住房已经还完了，投资房大家会还款吗？
如果不还款只用interest only，多的钱是放哪里不收税呢

Grange

多的钱是放哪里不收税呢

我都是埋后院

mightyview

Grange 发表于 2024-2-4 13:09
我都是埋后院

所以你的策略是投资房完全不还款，负扣税最大化是吧？

Grange

mightyview 发表于 2024-2-4 12:10
所以你的策略是投资房完全不还款，负扣税最大化是吧？

放offset里，earn 6% tax free

amyo(∩_∩)o

Grange 发表于 2024-2-4 13:09
我都是埋后院

你家住哪。我去你家后院挖呀挖

inandbr

amyo(∩_∩)o 发表于 2024-2-4 13:12
你家住哪。我去你家后院挖呀挖

你挖出来了，也是他的呀

inandbr

Grange 发表于 2024-2-4 13:11
放offset里，earn 6% tax free

放offset还不如用PI，利息还能低点

Grange

inandbr 发表于 2024-2-4 12:31
放offset还不如用PI，利息还能低点

贷款做成P+I的确利息会比I/O低点，多一个offset account有些银行还要多收一个几刀的月费。

我是猜lz已有一个offset account。如果没有offset，放进loan account，需要钱的时候redraw出来，和offset没差。

mightyview

Grange 发表于 2024-2-4 13:50
贷款做成P+I的确利息会比I/O低点，多一个offset account有些银行还要多收一个几刀的月费。

我是猜lz已有 ...

是的，你说的没错。请教大家自住房还完了，pi投资房要不要开始还款？然后慢慢就是正现金流？
如果不还款拿去存定期或者其他投资感觉意义不大，还要交税。

Grange

mightyview 发表于 2024-2-4 12:59
是的，你说的没错。请教大家自住房还完了，pi投资房要不要开始还款？然后慢慢就是正现金流？
如果不还款 ...

除非有其它投资回报能大于（6% + your marginal tax rate），不然还进贷款里是最保险又省事的办法。

maxinfang

搂主我教你 自住转io 告诉银行是投资房了 利率无所谓反正可以完全对冲掉了
投资房 转自住p+i 利率 余钱放这个对冲
这样操作的好处 我就不多说了 加分就是了

mightyview

maxinfang 发表于 2024-2-4 14:40
搂主我教你 自住转io 告诉银行是投资房了 利率无所谓反正可以完全对冲掉了
投资房 转自住p+i 利率 余钱放这 ...

谢谢回复
但是目前投资房的利率很久前通过跟银行商量后，跟自住房已经差不多了，所以不用特别变化。
不过你这个方法应该能帮助到很多人，加分

mightyview

Grange 发表于 2024-2-4 14:16
除非有其它投资回报能大于（6% + your marginal tax rate），不然还进贷款里是最保险又省事的办法。

...

谢谢回复。看来还是放投资房offset比较保险。
问这个问题的初衷是主要不知道大家有什么不错的方案，因为不想丢失时间成本

jz1215

如果offset没有满的话，也许可以split loan。

比如50万loan，40万资金，就把loan分为40万IO和10万PI。IO反正是全都offset了不需要还款，PI部分压力比较小，慢慢还本金，积累equity。

这可以用作没有更好机会情况下的临时安排。

haifang

maxinfang 发表于 2024-2-4 14:40
搂主我教你 自住转io 告诉银行是投资房了 利率无所谓反正可以完全对冲掉了
投资房 转自住p+i 利率 余钱放这 ...

自住转io 告诉银行是投资房了 利率无所谓反正可以完全对冲掉了- 问题是你自助房没有收入，利息去哪里对冲？

maxinfang

haifang 发表于 2024-2-4 20:24
自住转io 告诉银行是投资房了 利率无所谓反正可以完全对冲掉了- 问题是你自助房没有收入，利息去哪里对冲 ...

搂主 自住全 现金放offset  对冲 这里的对冲指的是 offset 放满
税务 和银行贷款类型  是分开的
这样的好处是可以直接 取出为下次投资利息抵税做准备
比如 买股票 也是可以报税的 我是听会计这么说的 我自己没那么操作过

llllllllll

自住转投资，要评估市价的， 除非你只为了利息， 没告诉ATO。

llllllllll

自住都还清了，该买个更大的自住， 继续积累。增值不交税。

leinlee

llllllllll 发表于 2024-2-4 22:49
自住都还清了，该买个更大的自住， 继续积累。增值不交税。

更大的自住会导致✍️问题

llllllllll

leinlee 发表于 2024-2-5 22:30
更大的自住会导致✍️问题

不懂会有什么问题。

买更贵的自住， 不停积累，也是一种懒人策略。

leinlee

llllllllll 发表于 2024-2-6 12:10
不懂会有什么问题。

买更贵的自住， 不停积累，也是一种懒人策略。

因为还完了转投资房就不能抵税了

llllllllll

leinlee 发表于 2024-2-6 12:16
因为还完了转投资房就不能抵税了

当然是卖掉现在的自住买更贵的自住。没有任何税务问题。

管閒事的路人

就一条规律，你觉得你那笔钱能在其他地方赚超过房贷利率的话（平均下来）就拿去投资，不行的话就丢在offset

YHB64668

MARK

管閒事的路人

mightyview 发表于 2024-2-4 13:59
是的，你说的没错。请教大家自住房还完了，pi投资房要不要开始还款？然后慢慢就是正现金流？
如果不还款 ...

赚了才要多交税，有支出才能抵税。算算总收益再决定。

newbiew

马克

shine_on

Grange 发表于 2024-2-4 13:16
除非有其它投资回报能大于（6% + your marginal tax rate），不然还进贷款里是最保险又省事的办法。

...

6% + your marginal tax rate，这个说大了吧，6%也可以扣税的，实际只支出（6%－your marginal tax rate）

管閒事的路人

shine_on 发表于 2024-2-6 13:01
6% + your marginal tax rate，这个说大了吧，6%也可以扣税的，实际只支出（6%－your marginal tax rate ...

其实比利率低一点的收益页可能划算，部分投资收益是增值（capital gains），超过一年只算50%的税。这个要每个人根据自己情况仔细算一算咯。

zzn

Grange 发表于 2024-2-4 13:50
贷款做成P+I的确利息会比I/O低点，多一个offset account有些银行还要多收一个几刀的月费。

我是猜lz已有 ...

offset和redraw，在ato税务方面可是有差别的。

offset里的钱不算是loan里的钱，随便取用，税务上没任何问题
loan里的钱redraw，除非取出的钱再用来投资，如果用到自助房或生活开销等非投资方面，loan里抽出的这笔钱多产生的利息是不能抵扣税的。

所以，投资房loan要多还钱，宁愿开多一个offset account把钱放里面，也不要直接放loan里，潜在的税务问题太麻烦。

urbb

投资房做IO, 一分本金都不还，多出来的钱放offset ，随时可用。
早几年offset快满时，直接拿出25万支援儿子首付，前年offset又快满，又拿出来把自住房推倒重建。
现在全家住进新房，再努力填满投资房的offset.