自住转投资Capital Gain Tax，当时的买房成本能减去吗？

wattlexp

假设一共持有5年，其中3年自住，后2年转投资，然后卖掉。这时候计算capital gain tax时，当时这个房子的买入成本（印花税，律师费 etc）在计算capital gain tax时，能减去吗？

xq052b

这个应该没有cgt的

wattlexp

xq052b 发表于 2023-12-6 22:15
这个应该没有cgt的

请问为什么没有cgt呢？毕竟出租了2年了

QianNing

wattlexp 发表于 2023-12-6 22:35
请问为什么没有cgt呢？毕竟出租了2年了

如果能适用六年优惠的话就没有CGT。

wattlexp

QianNing 发表于 2023-12-6 22:40
如果能适用六年优惠的话就没有CGT。

这个房子转投资房的时候，就是因为买了新房子搬去自住，所以在这个自住转投资的2年内，自己是同时拥有2套房子的。

seamoun

自住和投资混在一起的 就是按照时间比例来就行了， 2/5  ，40%

DuGuo

自住转投资，你需要找有执照的评估师给自住房做一个市场价评估，时间点就是新的自住房settlement 的那天。市场价就是自住转投资房的deemed costs, 用deemed costs 计算capital gain/loss. 如果是投资转自住，用时间比例计算capital gain/loss。

wattlexp

DuGuo 发表于 2023-12-7 13:54
自住转投资，你需要找有执照的评估师给自住房做一个市场价评估，时间点就是新的自住房settlement 的那天。 ...

请问一定要请估价师吗？用楼上的时间比例计算cgt可以吗？

如果一定要请估价师，那是不是所有卖房的都必须有这个步骤，就是：估价师的valuation report?

mmllyy

wattlexp 发表于 2023-12-7 15:08
请问一定要请估价师吗？用楼上的时间比例计算cgt可以吗？

如果一定要请估价师，那是不是所有卖房的都必 ...

请问一定要请估价师吗？YES
用楼上的时间比例计算cgt可以吗？NO

如果一定要请估价师，那是不是所有卖房的都必须有这个步骤，就是：估价师的valuation report? NO

mmllyy

DuGuo 发表于 2023-12-7 13:54
自住转投资，你需要找有执照的评估师给自住房做一个市场价评估，时间点就是新的自住房settlement 的那天。 ...

YES, CORRECT

wattlexp

mmllyy 发表于 2023-12-7 15:10
请问一定要请估价师吗？YES
用楼上的时间比例计算cgt可以吗？NO

我喜欢你的回答风格，简单明了。

不过还是请教下，为啥这个是No：“如果一定要请估价师，那是不是所有卖房的都必须有这个步骤，就是：估价师的valuation report? NO”

既然卖房都要这个valuation report，那么不是每个卖房的都需要估价吗？

wattlexp

DuGuo 发表于 2023-12-7 13:54
自住转投资，你需要找有执照的评估师给自住房做一个市场价评估，时间点就是新的自住房settlement 的那天。 ...

请问估价的时间点是：1. 时间点就是新的自住房settlement 的那天，还是 2. 自住转投资，和第一个租户签订租赁合同的时间前后？

因为新的自住房settlement那天，不可能一settle我就搬过去，是一段时间后，我才从原来的房子搬到新的房子中啊

mmllyy

wattlexp 发表于 2023-12-7 15:16
我喜欢你的回答风格，简单明了。

不过还是请教下，为啥这个是No：“如果一定要请估价师，那是不是所有卖 ...

ONLY 投资转自住，用时间比例计算capital gain/loss

wattlexp

mmllyy 发表于 2023-12-7 15:22
ONLY 投资转自住，用时间比例计算capital gain/loss

明白了，卖房有三种：1. 买来就一直是投资房 2. 自住转投资 3. 投资转自住。

对于自住转投资：需要估价师估价

对于投资转自住：不需要估价师估价，用时间比计算capital gain/loss

Again，很喜欢你的回答风格，一个大写的ONLY 言简意赅又一击重点。

mmllyy

wattlexp 发表于 2023-12-7 16:05
明白了，卖房有三种：1. 买来就一直是投资房 2. 自住转投资 3. 投资转自住。

对于自住转投资：需要估价 ...

红泥小火炉

2023财年我卖了两套房子，一套自住转投资，另一套投资转自住。两套都持有超过6年所以需要计算Capital gain／loss。没有请任何师，就是自己在mygov上按照指示一步一步填下来的。ATO有帮助计算CGT的工具https://www.ato.gov.au/calculato ... record-keeping-tool，我觉得有点耐心认真填写并不难。
个人经验仅供参考