自住转投资Capital Gain Tax，当时的买房成本能减去吗？

wattlexp

假设一共持有5年，其中3年自住，后2年转投资，然后卖掉。这时候计算capital gain tax时，当时这个房子的买入成本（印花税，律师费 etc）在计算capital gain tax时，能减去吗？

xq052b

这个应该没有cgt的

wattlexp

xq052b 发表于 2023-12-6 22:15
这个应该没有cgt的

请问为什么没有cgt呢？毕竟出租了2年了

QianNing

wattlexp 发表于 2023-12-6 22:35
请问为什么没有cgt呢？毕竟出租了2年了

如果能适用六年优惠的话就没有CGT。

wattlexp

QianNing 发表于 2023-12-6 22:40
如果能适用六年优惠的话就没有CGT。

这个房子转投资房的时候，就是因为买了新房子搬去自住，所以在这个自住转投资的2年内，自己是同时拥有2套房子的。

seamoun

自住和投资混在一起的 就是按照时间比例来就行了， 2/5  ，40%

DuGuo

自住转投资，你需要找有执照的评估师给自住房做一个市场价评估，时间点就是新的自住房settlement 的那天。市场价就是自住转投资房的deemed costs, 用deemed costs 计算capital gain/loss. 如果是投资转自住，用时间比例计算capital gain/loss。

wattlexp

DuGuo 发表于 2023-12-7 13:54
自住转投资，你需要找有执照的评估师给自住房做一个市场价评估，时间点就是新的自住房settlement 的那天。 ...

请问一定要请估价师吗？用楼上的时间比例计算cgt可以吗？

如果一定要请估价师，那是不是所有卖房的都必须有这个步骤，就是：估价师的valuation report?

mmllyy

wattlexp 发表于 2023-12-7 15:08
请问一定要请估价师吗？用楼上的时间比例计算cgt可以吗？

如果一定要请估价师，那是不是所有卖房的都必 ...

请问一定要请估价师吗？YES
用楼上的时间比例计算cgt可以吗？NO

如果一定要请估价师，那是不是所有卖房的都必须有这个步骤，就是：估价师的valuation report? NO

mmllyy

DuGuo 发表于 2023-12-7 13:54
自住转投资，你需要找有执照的评估师给自住房做一个市场价评估，时间点就是新的自住房settlement 的那天。 ...

YES, CORRECT

wattlexp

mmllyy 发表于 2023-12-7 15:10
请问一定要请估价师吗？YES
用楼上的时间比例计算cgt可以吗？NO

我喜欢你的回答风格，简单明了。

不过还是请教下，为啥这个是No：“如果一定要请估价师，那是不是所有卖房的都必须有这个步骤，就是：估价师的valuation report? NO”

既然卖房都要这个valuation report，那么不是每个卖房的都需要估价吗？

wattlexp

DuGuo 发表于 2023-12-7 13:54
自住转投资，你需要找有执照的评估师给自住房做一个市场价评估，时间点就是新的自住房settlement 的那天。 ...

请问估价的时间点是：1. 时间点就是新的自住房settlement 的那天，还是 2. 自住转投资，和第一个租户签订租赁合同的时间前后？

因为新的自住房settlement那天，不可能一settle我就搬过去，是一段时间后，我才从原来的房子搬到新的房子中啊

mmllyy

wattlexp 发表于 2023-12-7 15:16
我喜欢你的回答风格，简单明了。

不过还是请教下，为啥这个是No：“如果一定要请估价师，那是不是所有卖 ...

ONLY 投资转自住，用时间比例计算capital gain/loss

wattlexp

mmllyy 发表于 2023-12-7 15:22
ONLY 投资转自住，用时间比例计算capital gain/loss

明白了，卖房有三种：1. 买来就一直是投资房 2. 自住转投资 3. 投资转自住。

对于自住转投资：需要估价师估价

对于投资转自住：不需要估价师估价，用时间比计算capital gain/loss

Again，很喜欢你的回答风格，一个大写的ONLY 言简意赅又一击重点。

mmllyy

wattlexp 发表于 2023-12-7 16:05
明白了，卖房有三种：1. 买来就一直是投资房 2. 自住转投资 3. 投资转自住。

对于自住转投资：需要估价 ...

红泥小火炉

2023财年我卖了两套房子，一套自住转投资，另一套投资转自住。两套都持有超过6年所以需要计算Capital gain／loss。没有请任何师，就是自己在mygov上按照指示一步一步填下来的。ATO有帮助计算CGT的工具https://www.ato.gov.au/calculato ... record-keeping-tool，我觉得有点耐心认真填写并不难。
个人经验仅供参考

wattlexp

红泥小火炉 发表于 2023-12-7 16:13
2023财年我卖了两套房子，一套自住转投资，另一套投资转自住。两套都持有超过6年所以需要计算Capital gain ...

谢谢，也打算自己先试着弄，不过你提到了6年，想再确认下，即便持有不超过6年，但是在同一时间有两套房子，那么出租这套也需要交capital gain tax吧？

我现在要卖的这个房子，持有是5年，但是到了第三年，我买了另外一套房子搬过去住，这套房子出租了2年

也就是在这套房出租的这2年，我是同时拥有2套房子的，所以这套现在卖掉，尽管没有持有6年，也还是要交capital gain tax吧？

红泥小火炉

wattlexp 发表于 2023-12-7 16:18
谢谢，也打算自己先试着弄，不过你提到了6年，想再确认下，即便持有不超过6年，但是在同一时间有两套房子 ...

6 years rule不是一两句话就能总结的。你要花点时间自己去ATO读一读，有各种非常具体的例子

https://tv.ato.gov.au/ato-tv/media?v=bi9or7odtggh5r

https://www.ato.gov.au/individua ... e-as-main-residence

DuGuo

红泥小火炉 发表于 2023-12-7 16:13
2023财年我卖了两套房子，一套自住转投资，另一套投资转自住。两套都持有超过6年所以需要计算Capital gain ...

如果ato 审查，一定是要注册评估师的报告，而不是自己估算的市场价。

wattlexp

红泥小火炉 发表于 2023-12-7 16:29
6 years rule不是一两句话就能总结的。你要花点时间自己去ATO读一读，有各种非常具体的例子

https://tv. ...

哦，这样的话，还是干脆请会计吧，看样子这个钱是不能省的，问一下人家会计一句话就能给答案了

红泥小火炉

DuGuo 发表于 2023-12-7 16:45
如果ato 审查，一定是要注册评估师的报告，而不是自己估算的市场价。

我在填写过程中没有任何一步要我填写任何估价

我需要提供的主要信息就是各种日期和各种相关费用。比如成交日期（买入和卖出），从哪天开始房子开始出租，哪天结束出租，装修费用，stamp duty，律师费，最终售价，销售涉及的相关费用等等。全都是发生过的fact，根本没有估价这个环节。

我也不太理解为什么税务的计算要有估计的内容，不论是自己估计的还是评估师估计的

红泥小火炉

wattlexp 发表于 2023-12-7 16:56
哦，这样的话，还是干脆请会计吧，看样子这个钱是不能省的，问一下人家会计一句话就能给答案了   ...

如果根据你提供的这点点信息，一句话就是你这房子不需要交CGT，但你还是要claim。当然你信不信取决于你这方面知识有多少

如果你不想花时间自己学，那就只有找会计师。但资料还得是你提供，会计师会给你清单

cxzl

红泥小火炉 发表于 2023-12-7 18:18
如果根据你提供的这点点信息，一句话就是你这房子不需要交CGT，但你还是要claim。当然你信不信取决于你这 ...

借贴请教下，我有一个房子是2014年购入的，2022年买了新房，这个房子就自住转投资，到现在作为投资房2年，这种情况如果要卖掉这个投资房，需要交capital gain tax吗？

c4pe

帮顶

wxm611

DuGuo 发表于 2023-12-7 13:54
自住转投资，你需要找有执照的评估师给自住房做一个市场价评估，时间点就是新的自住房settlement 的那天。 ...

请问这个时间点 是否可以延后几个月？前提是新买的自住房 将来完全不交CGT。我听说 时间点可以是新的自住房settlement 六个月之内都可以。请教一下。

wxm611

cxzl 发表于 2023-12-7 19:17
借贴请教下，我有一个房子是2014年购入的，2022年买了新房，这个房子就自住转投资，到现在作为投资房2年 ...

我个人觉得你这情况，交不交CGT都可以，具体看你怎么想。如果旧房不想交CGT的话，2022年买的新房 将来卖掉 就要交这两年的CGT；反过来，如果新买的房子增值特别多，那就最好全部做成自住房，这次卖旧房 就交两年的CGT。个人意见，不知道对不对

DuGuo

wxm611 发表于 2023-12-7 19:27
请问这个时间点 是否可以延后几个月？前提是新买的自住房 将来完全不交CGT。我听说 时间点可以是新的自住 ...

你所指的6个月内是卖掉旧的自住房同时买新的自住房，中间交割期在6个月内，这样卖掉旧的自住房和今后卖掉新的自住房都没有CGT tax 的问题。和前面讨论的是不同情况。

DuGuo

红泥小火炉 发表于 2023-12-7 18:16
我在填写过程中没有任何一步要我填写任何估价

我需要提供的主要信息就是各种日期和各种相关费用。比如成 ...

你所说的是如何按照ato 公式计算CGT，并没有理解自助转投资，投资转自住的区别。如果你卖掉的是自住转投资的房子，用最初的买进价来算CGT，大概率你会多交CGT tax, 比如$50万（包括各种成本）买进自住，6年后出租，出租时市值$80万， 三年后卖掉$100万。正确的capital gain 是$10万（100-80）x50% CG discount ， 但是如果你用$50万来作为cost, 那capital gain 就是$25万（100-50)x50%CG discount, 你就多交好多税啦！

红泥小火炉

DuGuo 发表于 2023-12-7 23:15
你所说的是如何按照ato 公式计算CGT，并没有理解自助转投资，投资转自住的区别。如果你卖掉的是自住转投 ...

ATO的计算都不作数那谁的才是权威啊….

我没听说CGT的计算还涉及出租时房子的市值，否则永远没有准确的数字吧。哪能依照估计值算税啊….
出租的日期才是关键。开始出租前自住那些年本来就不涉及CGT
怎么也不可能100－50，那前面自住那些年岂不是没考虑进去？
最终也不是什么直接100-50或者80再乘税率这么简单。
你这是谁教你的啊…估价师忽悠的吧

红泥小火炉

大家去读读ATO网站上关于CGT的部分吧 真的写得非常清楚 各种例子都有